成都市居住房地产价格影响因素及实证分析

发布时间：2020-09-30 17:08

　　 2011年,成都市的奋斗目标是成为中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市,而住房问题是成都争创最佳人居环境的一个硬指标。政府和市民,都十分关注住房问题。房地产发展是否健康,价格是最重要的评判标准之一。目前,我国房地产正面临着价格持续高涨的严重问题,如何积极发挥房地产业在国民经济中的作用,综合实际情况和前人的研究结果,得出影响房价的因素有许多:国民生产总值、经济增长速度、收入水平高低、税收政策、土地政策、消费心理等。事实上,房价上涨不是某一个单一因素、某种单独的力量所作用的结果;而是多重因素、多方势力共同作用的结果。根据2006年成都市的各种可以量化数据,做出影响成都市房地产价格因素的分析,选择对房地产价格影响较大的具有普遍性意义的因素:国内生产总值、年末总人口、第二产业产值、第三产业产值、固定投资额、城市人均可支配收入、城市人均消费性支出、机动车总数、房地产投资额、人均绿地面积、商品房销售面积、住宅竣工面积、卫生机构床位数这13个指标作为方程初始,导入自变量指标进行考虑,通过主成分分析法,找出影响成都市房地产价格波动的主要因素包括:房地产成本和市场供求关系因素、经济发展状况因素、投资和环境改善三大方面。进而进行对各影响因素与房价的关联度进行分析,选取了关联度较大的第三产值、人均可支配收入、人均公共绿地面积、商品住宅年竣工面积、商品房销售面积、人均GDP这6个影响因素,运用SPSS软件建立logic回归模型,进行多元线性回归分析。对成都市2001～2009年各个年度的房价进行实证分析,预测结果比较符合真实值,说明选取的指标和建立的模型是符合实际情况,分析结果具有实际意义。文中主要研究成都市主城区(武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区。注:高新区归为武侯区)居住房地产。本文的数据来自统计信息网和成都市的统计年鉴06年的数据。本文采用了主成分分析,多元线性回归等方法来实现。目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多,定性分析的文章比比皆是,仅仅说明了这些因素对房地产价格具有影响,而没有计量各个因素对城市住宅价格的影响程度。关于定量方面的分析却为数不多,因此,本论文尝试应用定量分析的思维去找出影响成都市房地产价格的因素,使论文在理论和实证基础上统一,详细分析成都市房地产价格与各因素之间的关系,由一般到层层深入,得出成都市住宅房地产价格增长的规律和主要影响因素及影响程度。
【学位单位】：四川师范大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.3;F224
【部分图文】：

碎石,成分,主成分,载荷矩阵

38图3-1 成分碎石图为了便于对主成分赋予意义，进行命名，对数据进行方差最大化正交旋转，得到旋转后的因子载荷矩阵（表3-5）,这是经过旋转处理后的因子的载荷矩阵，按因子指标载荷的大小排列，3个主成分的包含的因子意义如下所示：

散点图,散点图,商品房价格,销售面积

表 5.2 各影响因素与房价的关联度PearsonCorrelation三产产值X4人均可支配收入X9人均公共绿地面积X12竣工面积X13销售面积X7人均GDP X6商品房单价 .988 .991 .949 .883 .762 .903从表 5.2 可知，6 个指标都与成都市居住商品房价格的关联度较大。所以第三产值、人均可支配收入、人均公共绿地面积、竣工面积、销售面积、人均GDP 这六个指标与成都市居住商品房价格显著相关，都予以保留。

【参考文献】