商品房预购人权益保护

发布时间：2020-11-11 14:38

　　 随着我国房地市场的发展,商品房预售已经成为商品房销售重要方式之一。商品房预售不论对房地产企业,还是对预购者都具有非常重要的意义。商品房预售成为房地产开发企业筹集建设资金的重要渠道,增加了商品房供给,有利于改善人们的居住条件。在肯定商品房预售的积极作用的同时,也应看到这一销售方式下存在的众多问题,例如虚假广告、逾期交付、房屋质量瑕疵、办证难等。在预售的双方当事人中,预购者与财力雄厚、具备专业知识、掌控重要信息的房地产开发企业相比,处于弱势地位,预购人合法权益遭受侵害的现象比较严重,因此,笔者从维护预购者权益的角度来撰写此文。 本文包括引言、正文和结语三大部分。正文主要分为五部分： 第一部分为商品房预售概述,简略介绍了商品房预售的相关概念及商品房预售的特征；从对其特征的分析中可以看出商品房预售的风险及预购人权利保护的必要性。 第二部分主要是对预购人法律地位的探析。对于预购人与消费者的关系,理论界存在较大争议,一直没有一个统一的、相对权威的观点。笔者用了较大的篇幅对这个问题进行了分析,否认了当前的两大观点,提出了自己的观点。 第三部分对预购人主要的几项权利进行了说明,包括：知情权、要求所购商品房不存在质量权利瑕疵的权利、在房产证办理时获得房地产开发企业协助的权利、解除合同的权利、请求赔偿权等。 第四部分介绍了商品房预购人权益受侵害的几种主要情形,例如：遭遇虚假广告侵权、购买的商品房存在面积瑕疵、预售人交付逾期、无法办理产权证、所购房屋未经其统一被转卖或抵押给第三人等,并对其原因进行了简略分析。 第五部分主要是一些建议：商品房预售制度对我国房地产业的发展具有积极的意义,但由于该制度在我国大陆只有三十几年的发展历史,与之配备的法律法规等还不够完善,加上这些法律法规规章大部分是上世纪90年代根据当时的经济发展情况制定的,随着经济的迅速发展,其中有些规定已经落后于社会现实,对经济发展的积极作用减弱,甚至变成了法律漏洞所在,针对这种情况,笔者提出如下几点建议：提高从事预售的房地产开发企业的资格要求,提高注册资本的最低限额,借鉴某些省市做法：依照《房地产开发企业资质管理规定》的资质划分,要求参加预售的企业必须是三级以上资质,可以借鉴该规定资质划分的条件,众多方面综合限定预售房地产开发企业的资格标准。提高工程建设资金投入比例,将商品房主体层高作为预售条件,这种标准更容易为预购者所掌握,对于商品房的建设也更具保障性。为了减少房地产开发企业在交付和办理产权证方面的违约现象,笔者建议将房款按照合同的履行进展分批支付,用资金来牵制房地产开发企业。要保证商品房的顺利建成还要加强预售款专用的监督,对于开发商的违约行为加大惩罚力度,提高罚款金额。另外,笔者认为应该立法规定预购者的一些基本注意义务,并规定适当的惩罚,从总体及长远看将有利于保护预购者权益。
【学位单位】：山东大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：D923.6;D922.181;F293.3
【文章目录】：
中文摘要
ABSTRACT
引言
一、商品房预售概述
    （一） 商品房预售相关概念
    （二） 商品房预售的特征
二、商品房预购人的法律地位探析
    （一） 两种主要观点的评析
    （二） 笔者观点
三、商品房预购人的主要权利
    （一） 知情权
    （二） 预告登记权
    （三） 在约定时间内获得商品房交付的权利
    （四） 享有要求所购买的商品房不存在质量瑕疵和权利瑕疵
    （五） 在房产证办理时获得预售人协助的权利
    （六） 解除合同的权利
    （七） 请求赔偿权
四、商品房预购人权益受侵害的主要情形及原因分析
    （一） 预购人权益受侵的主要情形
    （二） 权益遭受侵害的原因分析
五、保护商品房预购人权益的几点建议
    （一） 提高商品房预售条件要求
    （二） 增强预售人对格式条款解释说明的义务
    （三） 改革商品房预售合同登记备案制度
    （四） 变更房款支付方式,牵制开发商
    （五） 加强对预售款专款专用的监管
    （六） 将预购者产权证办理作为预售人房屋初始产权证办理的前提
    （七） 加强对商品房预售中违法行为的惩罚力度
    （八） 建立双方责任体系
    （九） 加强房地产开发企业诚信建设
    （十） 预购人应增强自保法律意识,提高自保能力
结束语
参考文献
致谢
攻读硕士学位期间发表的论文
学位论文评阅及答辩情况表

【参考文献】

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1 樊哲高;;居京易不易?——北京房地产市场管窥[J];北京观察;2001年04期

2 曹锟生,顾杰;对新时期我国房价的思考[J];商业研究;2002年12期

本文编号：2879316