XSW项目管理经验分析与研究

发布时间：2017-04-07 16:04

  本文关键词：XSW项目管理经验分析与研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：中国宏观经济运行已进入中高速增长新常态,国内生产总值年增长率从近10%降为7%-8%甚至更低,现处于经济增长速度的换挡期。与此同时,中国房地产市场也逐步进入平稳理性增长的新常态,具体表现为一、二线城市房价不会再大幅增长,三、四线城市房价下行压力较大。房地产企业面临着竞争加剧、优胜略汰等挑战,亟需进一步提高项目管理水平,房地产项目投资决策、运营管理的科学化、精细化成为发展趋势。本文主要以某大型房地产公司在某一线城市的综合性大盘XSW项目全开发周期内的决策调整、运营转变和专业化管理手段为研究内容。通过整理和分析XSW项目全过程相关资料,针对项目初始方案和实际实施结果的差异,采用项目后评价、方案比选等方法,从建设内容及产品、开发建设周期、成本收入和经济效果指标等方面进行详细分析比较,进而对项目执行过程中的地块规划布局、开发顺序及周期、住宅交付标准、商业配套形态、商业配套运营策略等管理策略和运营方案进行了系统总结。另外,本项目缴纳了巨额土地增值税额,对项目经济效果指标产生了显著影响,因此本文针对土地增税管理策略专门进行了深入研究。通过上述研究,本文认为综合性大盘地产项目开发决策及运营管理应注意以下几方面:第一,项目成功的关键是如何利用科学理论对产品进行准确定位,找准客户,厘清商业逻辑。第二,要对整体地块进行全面分析,充分挖掘各子地块潜力,优化整合,使地块综合整体价值最大化。第三,注重大盘开发中资金的安全性,根据市场环境情况和资金成本水平,确定开发周期、顺序等。第四,对重大运营方案的调整,如产品标准提升、商业经营策略调整等,要有充分的方案比选,以确定和选择最优方案。第五,项目开发与企业全面战略定位紧密结合,在项目开发运营过程中及时调整决策与管理思路,协调好长短期利益关系。第六,土地增值税对于高利润率项目影响较大,须结合项目特点研究制定有针对性的产品和定价策略,以提高项目最终利润水平。
【关键词】：房地产开发 项目管理 项目后评价 土地增值税
【学位授予单位】：清华大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;TU71
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 绪论9-13
• 1.1 研究背景9
• 1.2 研究目的与意义9-10
• 1.3 相关理论及研究思路10-11
• 1.3.1 项目后评价方法10-11
• 1.3.2 项目方案比选方法11
• 1.3.3 研究思路11
• 1.4 主要内容和基本结构11-13
• 第2章 项目获取和原开发建设方案13-28
• 2.1 土地获取过程13
• 2.2 规划建设条件13-16
• 2.2.1 项目基本规划指标13-14
• 2.2.2 市政配套设施14
• 2.2.3 项目位置及四至14-15
• 2.2.4 道路交通15-16
• 2.3 地块主题和项目定位16-20
• 2.3.1 海淀区情况介绍16-17
• 2.3.2 地块定位及项目主题17-18
• 2.3.3 住宅客户定位及目标客户18-19
• 2.3.4 商业定位19-20
• 2.4 开发周期和项目融资20-22
• 2.4.1 项目计划开发周期20-21
• 2.4.2 资金筹措计划21-22
• 2.5 成本和收入估算22-25
• 2.5.1 项目总投资估算情况22-24
• 2.5.2 项目总收入估算24-25
• 2.6 财务经济指标25-28
• 2.6.0 税金及利润25-26
• 2.6.1 项目资金流预测分析26-27
• 2.6.2 项目内部动态收益率IRR27-28
• 第3章 项目实施结果及与原方案差异分析28-39
• 3.1 实际建设内容及产品形式28-29
• 3.2 实际开发建设周期调整29-31
• 3.3 实际开发成本31-32
• 3.3.1 住宅部分实际开发成本31-32
• 3.3.2 集中商业部分开发成本32
• 3.4 实际销售收入与税金32-36
• 3.4.1 项目实际收入情况32-34
• 3.4.2 税金及利润率34-36
• 3.5 实际财务经济指标36-37
• 3.6 实施结果与原方案差异分析37-39
• 3.6.1 住宅部分差异对比与分析37-38
• 3.6.2 集中商业部分差异对比与分析38-39
• 第4章 重要管理策略与运营方案调整39-61
• 4.1 地块规划布局与开发周期及顺序调整39-47
• 4.1.1 商业地块位置调整39-42
• 4.1.2 住宅开发周期和开发顺序调整42-47
• 4.1.3 以稳定现金流为中心的销售节奏47
• 4.2 住宅交付标准的调整47-49
• 4.2.1 修精装修对项目溢价水平的影响47-48
• 4.2.2 精装修成本对土地增值税的影响48-49
• 4.3 商业配套形态的调整49-56
• 4.3.1 商业配套初期规划50-53
• 4.3.2 商业配套调整53-56
• 4.4 商业配套运营策略的调整56-60
• 4.4.1 不同开发周期的出售方案比选56-57
• 4.4.2 出售方案与自持方案的比选57-58
• 4.4.3 地产行业投资物业比较分析58-60
• 4.5 本章小结60-61
• 第5章 土地增值税影响与管理策略61-76
• 5.1 土地增值税在XSW项目的计算方式及管理策略61-67
• 5.1.1 土地增值税的有关税收政策及清算方法61-62
• 5.1.2 房地产项目土地增值税计算方法62-63
• 5.1.3 土地增值税额计算公式在XSW项目中的推导63-65
• 5.1.4 针对土地增值税的一般经营策略65-67
• 5.2 土地增值税对XSW项目定价策略的影响67-74
• 5.2.1 土地增值税对XSW各期项目净利润额的影响67-69
• 5.2.2 土地增值税对XSW各期净利润率的影响69-70
• 5.2.3 计土增成本系数、财务成本系数对净利润率的影响70-73
• 5.2.4 土地增值税对各期地块定价策略的影响73-74
• 5.2.5 第四档土增时的特殊情况分析74
• 5.3 本章小结74-76
• 第6章 结论与建议76-78
• 6.1 结论76
• 6.2 建议76-78
• 参考文献78-79
• 致谢79-81
• 个人简历81

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前5条

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中国硕士学位论文全文数据库 前2条

1 杨婧;住宅房地产项目后评价方法研究[D];武汉理工大学;2012年

2 陈婵娟;TM房地产土地增值税评估体系探析[D];华中科技大学;2010年

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本文编号：290785