房地产估价中比较法调整系数的影响度分析——基于商业房地产估价报告相关数据

发布时间：2020-12-10 09:15

　　在房地产估价中,比较法(《城镇土地估价规程》将其命名为市场比较法,简称"比较法")是房地产土地评估中最重要、最常用、最基本的方法。比较法的本质是以房地产土地的市场成交价格为导向,求取房地产土地的价值或价格,是一种最直接、最有说服力的估价方法,其测算结果易于被人们理解与接受。本文以商业房地产估价报告为研究对象,运用因素分析法,通过对房地产土地估价报告中比较法调整系数各因素的差异与影响度的分析,得出区位因素是最敏感影响因素的结论。进一步的研究表明,区位因素中"临街状况"与"楼层"是更敏感的影响因子,这也是比较法调整系数中制约房地产与土地价格的关键因素。只有把握好调整系数的准确性,才能通过比较法得到科学、精准的估价结果。 

【文章来源】：上海房地. 2020年01期 第26-29页

【文章页数】：4 页

【部分图文】：

样本有效差值个数统计图

对样本报告中可比实例区位因素的六个因子，根据各因子调整的频次、占比、最大值、平均值、标准差等进行统计分析，发现如表1所示区位因素各因子描述性统计情况。通过对报告样本的区位状况各因素的统计分析。图2显示“商业繁华度”、“临街状况”两个调整因子出现调整频次31次、36次（共63个可比实例样本），达到49%、57%的占比，说明在选取可比实例时很难找到“商业繁华度”、“临街状况”相似度高的实例。现选取的样本报告均未对“基础及公共配套设施状况”、“环境质量”因素进行调整。在选取样本报告时特意剔除了远郊区的报告，因为远郊区的商业房地产除商业老街外，其新开发的社区商业项目基本都是“有价无市”，位于同一区域的商业房地产差异性过大。对于上海市区而言，社区的基础设施与公共配套设施配置齐全、环境状况大体相似。

通过对报告样本的区位状况各因素的统计分析。图2显示“商业繁华度”、“临街状况”两个调整因子出现调整频次31次、36次（共63个可比实例样本），达到49%、57%的占比，说明在选取可比实例时很难找到“商业繁华度”、“临街状况”相似度高的实例。现选取的样本报告均未对“基础及公共配套设施状况”、“环境质量”因素进行调整。在选取样本报告时特意剔除了远郊区的报告，因为远郊区的商业房地产除商业老街外，其新开发的社区商业项目基本都是“有价无市”，位于同一区域的商业房地产差异性过大。对于上海市区而言，社区的基础设施与公共配套设施配置齐全、环境状况大体相似。图3显示各因子调整幅度最大值来自“临街状况”与“楼层”，已经接近规范要求的20%上限，“临街状况”与“楼层”的标准差相较其他几个因子而言也较大，说明这两个因子细小的差异会对商业房地产价格产生较大的影响。虽然仅有4个可比实例对“楼层”进行了调整，幅度却很大，调整系数分别为-15、18、18、18。这些可比实例的报告样本是位于1层和1-2层的商铺，说明商铺的“楼层”因子敏感度较大。


本文编号：2908450