中国房地产价格的博弈分析及对策研究
发布时间：2017-04-10 07:53
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【摘要】：新中国成立以来,我国的房地产市场经历了从无到有,从微调到全面调整的发展历程。但鉴于与发达国家相比,发展时间较短,房地产市场发展并不成熟,这就导致了房地产市场存在诸多问题,共同导致了房价持续性的波动上涨,已经严重超过了普通居民的承受能力。虽然自2013年下半年以来,经济增速放缓,除一线城市外,大部分城市的房价出现下跌趋势,但下跌速度比较缓慢且动力不足,房价仍然维持的较高水平。根据发达国家的房地产发展经验来看,我国房价波动存在内在的异常性。正是基于这样的背景,本文将经济与房地产行业的切合点,也就是房地产价格作为研究对象,以博弈论为理论基础,从供给和需求两个层面对房地产市场主体间的各类博弈展开分析,探讨房价波动的原因,以及在此基础上结合本国国情,探讨解决房价问题的对策。本文的研究以博弈理论为指导,在模型分析的基础上,研究房地产市场主体在房地产市场博弈中的行为与房价波动的内在关系,从根本上分析我国房价异常性波动的原因,并在此基础上寻找稳定房价的对策建议。叙述了房地产市场的发展历程,理性看待其发展现状,通过国际公认的三个衡量指标,房价收入比、房屋租价比以及房价与CPI同步率联合分析得出目前我国房价仍旧偏高的现状。其中房价收入比是最重要的衡量指标,与另外两个指标相配合,显示出我国房价已经出现价格泡沫,出现了一定的投机行为,偏离了房地产商品本身的合理价值,远远超过了普通居民的消费承受能力,并且与国民经济的发展亦不协调。利用博弈论理论来探讨房价波动的原因,首先从房地产市场本身的性质和各主体在交易中的行为特征入手,探讨出利用博弈论的知识来分析房价问题是可行的。其次,从供给层面分析房价波动的原因,主要有中央和地方政府之间关于市场调控政策的博弈、房地产商与地方政府之间关于土地价格的博弈、房地产商间关于土地和商品房的重复博弈、银行与借款人之间的合作博弈以及银行间关于贷款利率标准的博弈。总的来说,地方政府出于自身利益最大化的考虑,对中央政府的调控政策并非均积极执行。地方政府在与房地产商的博弈中处于绝对的优势地位,转让土地时会征收高税费,进而房地产商将土地成本反映在房价上。房地产市场更像是寡头市场,会出现多次重复博弈,其最优选择必然是实现共谋。与地方政府类似,银行也并不是一直积极执行中央政府的金融调控制度,银行间会选择宽松的贷款标准将资金贷给房地产商,房地产商拥有充足的资金储备,充足的资金链使得其频频斩获地王,各个环节相互配合,使得房价出现连续多年波动性上涨,并最终超过居民的承受能力。最后从需求方面分析房价波动的原因,主要有消费者间的博弈、房地产商与两类消费者之间的博弈三组博弈。由于房地产市场中的消费者数量众多而且信息不完全,为了避免踏空会积极进入房地产市场,同时为了避免曾经可置信的房价上涨威胁,不得不接受当前的高价,但近两年受经济形势以及供求结构的变化,消费者普遍开始呈现观望态度,这给房地产商造成了降价压力。这也是近一年来,政府利用各种政策救市,但大部分城市房价和销售额仍在下降的原因。投机性消费者与房地产商间的博弈说明投机性消费者是造成房地产市场波动的重要因素,却不是造成房价持续性上涨的原因。居住性消费者与房地产商的博弈结果也变成了现在不买-未来买-低价。需求方面的三组博弈,解释了目前我国房价不再持续性上涨的原因。最后从房地产市场主体入手,给出了改善各主体间博弈结果的对策,分别利用行政、法律、经济等手段给出了解决目前我国高房价的对策建议。总之,房地产行业是我国的基础性支柱产业,其健康发展不仅关系到广大普通百姓的住房问题,更与许多相关产业的发展息息相关。这就使得对于房价的研究十分必要,那么找到房价异常性波动的深层原因所在,就能为制定与推行合理有效的房价调控政策以及我国房地产市场的健康发展提供有价值的参考。
【关键词】：房地产市场主体 房价 博弈 囚徒困境
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：
- 摘要2-4
- ABSTRACT4-9
- 1 绪论9-15
- 1.1 选题背景9
- 1.2 研究目的与意义9-10
- 1.3 国内外文献综述10-13
- 1.3.1 国外研究现状10-11
- 1.3.2 国内研究现状11-13
- 1.3.3 文献综述评述13
- 1.4 文章的创新点13
- 1.5 研究方法和研究框架13-15
- 1.5.1 研究方法13-14
- 1.5.2 研究框架14-15
- 2 中国房地产市场发展的轨迹和现状15-24
- 2.1 中国房地产市场发展的轨迹15-19
- 2.1.1 房地产市场的初步发展阶段(1949～1991年)15
- 2.1.2 房地产市场的第一轮热潮和微调阶段(1992～1997年)15-16
- 2.1.3 房地产市场的规范发展阶段(1998～2003年)16-17
- 2.1.4 房地产市场全面过热阶段(2004～2007年)17
- 2.1.5 房地产市场深度调整阶段(2008年～至今)17-19
- 2.2 中国房价现状19-24
- 2.2.1 房价收入比20-21
- 2.2.2 房屋租价比21-22
- 2.2.3 房价与CPI的同步率22-24
- 3 房地产价格的博弈分析24-39
- 3.1 博弈论分析房价问题的可行性24-26
- 3.1.1 分析房地产市场的可行性24
- 3.1.2 分析房地产市场中各参与方的可行性24-26
- 3.2 供给层面房价问题的博弈分析26-35
- 3.2.1 房地产市场中供给方的界定26
- 3.2.2 中央政府与地方政府间的博弈26-28
- 3.2.3 房地产商与地方政府间的博弈28-30
- 3.2.4 房地产商间的博弈30-31
- 3.2.5 银行与政府间的博弈31-33
- 3.2.6 银行与借款人间的博弈33-34
- 3.2.7 银行间的博弈34-35
- 3.3 需求层面房价问题的博弈分析35-39
- 3.3.1 房地产市场中需求方的界定35
- 3.3.2 不同消费群体间的博弈35-36
- 3.3.3 投机性消费者与房地产商之间的博弈36-37
- 3.3.4 居住性消费者与房地产商问的博弈37-39
- 4 调控房价的对策建议39-43
- 4.1 改善政府间博弈结果的对策39-40
- 4.2 改善与房地产商有关博弈结果的对策40-41
- 4.3 改善与银行有关博弈结果的对策41
- 4.4 改善与消费者有关博弈结果的对策41-43
- 5 结论43-45
- 参考文献45-49
- 后记49-50
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1 鞠宗甫;刺激个人住房消费 促进房地产市场发展[J];中国房地产;2000年08期
2 舒涓;全国房地产市场工作会议在济南召开[J];中国房地产;2000年11期
3 ;2000年房地产市场特点[J];w挛胖芸
本文编号：296200
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