某集体建设用地流转入市的政策分析及投资决策研究

发布时间：2017-04-12 07:07

  本文关键词：某集体建设用地流转入市的政策分析及投资决策研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：当前中国正处于新城镇化快速推进的过程,城市建设用地紧缺,供求矛盾十分突出。本文对中国农村集体土地流转的现状、特点和各地集体用地流转模式进行研究对比,分析了广东南海在集体建设用地流转的实践,研究发现南海通过集体建设用地流转出让的改革探索,建立健全了农村资产交易市场,集体土地产权不稳定性得到明显改善,实现集体建设用地的抵押按揭,推动了集体建设用地进入房地产市场。将南海在集体建设用地流转出让的新实践称为“新南海模式”。通过构建集体建设用地流转参与者农村集体、地方政府、开发商三方的利益博弈模型,说明集体建设用地屡禁不止的原因在于缺乏政策法规的约束下巨大经济利益驱使农村集体和用地企业主动私下推动流转,而政府对集体用地流转缺乏源动力的主要原因是政府在土地流转收益分配中的不确定性。针对南海首宗集体建设用地流转出让的项目,通过构建层次分析模型,探讨了在集体建设用地流转出让、国有建设用地招拍挂和集体建设用地流转出租三种不同方案下的投资决策,对集体建设用地流转出让的市场经济价值做出了定量评估,结果证实在该项目上集体建设用地流转出让的方案和国有建设用地出让的方案非常接近,差距不超过10%,集体建设用地有望进入房地产市场,成为国有建设用地的有益补充。在推动集体用地和国有用地同地、同权、同价上迈出了重要的一步。展望“新南海模式”在珠三角乃至全国范围内进一步推广,建议以土地确权登记、颁证为基础,加快健全农地流转交易市场,保障农村资产使用权流转后产权的稳定,积极引入金融机构参与集体资产的贷款融资,建立集体土地的基准地价制度及评估体系,释放集体土地的巨大价值。
【关键词】：新南海模式 集体建设用地流转出让 动态博弈 层次分析法
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要5-6
• ABSTRACT6-9
• 第一章 绪论9-15
• 1.1 选题背景及意义9
• 1.2 国内外文献综述9-12
• 1.2.1 国内文献综述9-12
• 1.2.2 国外文献综述12
• 1.3 基本思路和研究路线12-14
• 1.4 基本概念14-15
• 1.4.1 农村集体建设用地14
• 1.4.2 农村集体建设用地流转14-15
• 第二章 中国农村集体土地流转研究15-21
• 2.1 中国农村集体土地流转的现状和特点15-17
• 2.1.1 集体土地流转规模不断增大，耕地流失较为严重15-16
• 2.1.2 流转方式主要以转包和出租为主，土地股份合作制逐渐成为主流16
• 2.1.3 各地政府引导建立集体土地流转市场，，规范管理流转过程16-17
• 2.2 中国农村集体土地流转模式对比17-19
• 2.2.1 南海模式17-18
• 2.2.2 江苏宜兴年租制模式18-19
• 2.2.3 芜湖模式19
• 2.3 中国农村集体土地流转研究小结19-21
• 第三章 新南海模式下的集体建设用地流转出让21-30
• 3.1 南海农村集体用地流转历史沿革21-22
• 3.2“新南海模式”得以在南海发展的基础22-23
• 3.3“新南海模式”政策分析23-28
• 3.4“新南海模式”政策分析小结28-30
• 第四章 集体建设用地流转的三方博弈分析30-42
• 4.1 三方利益博弈过程分析30-31
• 4.2 三方动态博弈分析及模型的构建31-40
• 4.2.1 土地所有者与土地管理者（农村集体和政府）31-37
• 4.2.2 土地管理者与土地使用者（政府和用地企业）37-39
• 4.2.3 土地使用者和土地所有者（用地企业和农村集体）39-40
• 4.3 动态博弈模型的结论和启示40-42
• 第五章 层次分析法问题的提出及模型建立42-50
• 5.1 房地产传统投资决策方法及适用性的局限42-44
• 5.2 层次分析法应用于房地产投资决策44
• 5.3 层次分析法模型的提出和建立44-49
• 5.3.1 建立层次结构模型44-45
• 5.3.2 构造两两比较判断矩阵45-46
• 5.3.3 单一准则下元素相对排序权重的计算及判断矩阵的一致性46-47
• 5.3.4 各层元素对目标层的组合权重计算及组合一致性检验47-49
• 5.4 层次分析法在房地产最优方案的决策流程和小结49-50
• 5.4.1 房地产最优方案投资决策流程49
• 5.4.2 小结49-50
• 第六章 南海首宗集体建设用地流转出让项目投资决策应用50-59
• 6.1 项目的基本情况50-51
• 6.1.1 项目地理位置及基本指标50
• 6.1.2 项目发展定位50-51
• 6.2 项目投资的候选方案51-52
• 6.3 项目投资方案的层次分析法求解52-57
• 6.4 项目实际运作效果及小结57-59
• 结论及展望59-62
• 结论59-60
• 展望60-62
• 参考文献62-64
• 附录64-69
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果69-70
• 致谢70-71
• 附件71

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前7条

1 江凌;;集体建设用地入市对房地产市场的影响及其法律规制[J];法制博览(中旬刊);2014年07期

2 卢炳克;潘莹;刘瑶;;农村集体建设用地流转模式的比较分析——以芜湖和南海为例[J];法制与社会;2012年12期

3 刘宪法;;“南海模式”的形成、演变与结局[J];中国制度变迁的案例研究;2010年00期

4 张峰;;论博弈逻辑的分析方法——纳什均衡分析法[J];北京理工大学学报(社会科学版);2008年02期

5 李霞;张本梁;;层次分析法在房地产投资系统风险评价中的应用[J];工程建设与设计;2006年01期

6 王军武,蒋丽,张露;基于层次分析法的房地产投资决策研究[J];武汉理工大学学报(信息与管理工程版);2004年05期

7 蒋省三;刘守英;;土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查[J];经济学(季刊);2004年04期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 管学雷;基于模糊层次分析法的房地产投资风险的决策研究[D];南京理工大学;2010年

  本文关键词：某集体建设用地流转入市的政策分析及投资决策研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：300947