杭州存量商业物业价值提升策略研究

发布时间：2017-04-14 15:00

  本文关键词：杭州存量商业物业价值提升策略研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：在新常态下,新型城镇化战略的实施与房地产调控长效机制的建立,整个房地产行业的发展模式将进入精细化、集约化的发展时代;商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,人们消费方式的改变,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆;处于城市中心区域的商业物业占整个商业地产的市场份额大并且保值增值能力最强,但在前期招租业态选择、平面布局、工程设计、动线规划、物业管理等方面的欠缺导致商业物业没有发挥其最大的价值,甚至空置现象到处都是。文章在对商圈理论、地租理论、饱和度理论等经典理论与实证研究综述的基础上,选择了杭州存量商业物业为研究对象,介绍了杭州的主要商圈与代表性街道的成因变迁等,详细地论述杭州存量商业物业的现状;从外部因素(商圈饱和度、交通)、物业自身(产权关系、建筑规划设计以及配套设施设备)、运营管理(定位、招商、物业管理)等三方面构建了影响商业物业价值提升的核心要素,运用案例分析,聚类分析,访谈调查等,研究了这些影响因素与商业物业价值提升的相关性;结合实操过多个项目的实践经验,提出了合理业态规划布局和工程改造的建议策略,基于对专家和相关营运人员的访谈,归纳总结了营业额反推法、租金水平类比法和项目收益定价法构成了存量商业物业的定价策略;同时结合C52项目运用了价值提升的策略进行案列研究分析,使得物业的价值有了大幅度的提升。商业物业价值提升策略的研究将有助于盘活存量的商业不动产,实现城市有机更新,实现物业增值的经济回报和较好的社会效益。杭州市区的存量商业物业因其占据不可复制的核心地段,而具有稀缺性和价值,是一块待发掘的璞玉,应该而且可以通过合理业态规划布局和工程改造、切合市场的定价策略、加强优质业态捕获能力等手段将杭州的存量商业物业价值得到有效的提升。
【关键词】：商业物业 房屋租金 价值提升
【学位授予单位】：浙江工业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.47
【目录】：

• 摘要3-4
• ABSTRACT4-9
• 1 绪论9-13
• 1.1 本文研究的背景及意义9-10
• 1.1.1 选题的背景9-10
• 1.1.2 研究的意义10
• 1.2 研究的内容与框架10-11
• 1.3 研究方法与创新点11-13
• 1.3.1 本文的研究方法11-12
• 1.3.2 本论文的创新点12-13
• 2 文献综述13-19
• 2.1 商业物业的含义与特点13-14
• 2.1.1 商业物业的含义13
• 2.1.2 商业物业的特点13-14
• 2.2 本文研究的相关文献综述14-19
• 2.2.1 国外研究综述14-16
• 2.2.2 国内文献综述16-19
• 3 杭州市存量商业物业现状分析19-25
• 3.1 杭州商业地产的形成和发展19-21
• 3.2 杭州存量商业物业现状分析21-25
• 3.2.1 各主流商圈存量商业物业产权关系分析21-22
• 3.2.2 杭州存量商业物业存在的普遍问题22-25
• 4 影响杭州存量商业物业价值提升的主要因素25-35
• 4.1 外部影响25-27
• 4.1.1 商圈饱和度25-26
• 4.1.2 交通26
• 4.1.3 商圈饱和度和交通对于部分商家选址的影响26-27
• 4.2 物业自身27-30
• 4.2.1 商业物业权属关系的影响分析27-28
• 4.2.2 商业地产规划设计与设施设备因素28-30
• 4.3 招商运营因素30-35
• 4.3.1 商业物业的定位因素30-31
• 4.3.2 招商因素31-32
• 4.3.3 物业管理因素32
• 4.3.4 招商运营对物业价值提升的的影响32-35
• 5 杭州存量商业物业价值提升的策略35-50
• 5.1 商业业态规划布局策略35-42
• 5.1.1 各主流商家选址要求解析35-40
• 5.1.2 业态规划布局策略40-42
• 5.2 契合市场的定价策略42-44
• 5.2.1 研究存量商业物业定价策略的意义42
• 5.2.2 租金类比法42-43
• 5.2.3 营业额反推法43-44
• 5.2.4 投资收益分析法44
• 5.3 提高优质业态捕获能力44-47
• 5.3.1 各业态承租能力简介44-45
• 5.3.2 如何获取优质业态捕获能力45-47
• 5.4 与互联网结合提升商业物业价值47-50
• 5.4.1 大数据的挖掘运用，，利用精细化管理提升商业物业价值47
• 5.4.2 拥抱互联网提升物业价值的典型模式47-50
• 6 案例研究--C52项目价值提升策略50-62
• 6.1 C52号项目概况50-51
• 6.1.1 地理位置50-51
• 6.1.2 物业照片51
• 6.2 C52号项目价值提升方案51-62
• 6.2.1 项目背景52
• 6.2.2 项目定位52-54
• 6.2.3 业态规划54-56
• 6.2.4 项目工程改造方案56-57
• 6.2.5 租金定价策略57-60
• 6.2.6 项目投资收益60-62
• 7 结论和不足62-64
• 7.1 论文的主要研究结论62-63
• 7.2 不足之处和今后应进一步深入研究的课题63-64
• 参考文献64-66
• 致谢66

【参考文献】

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本文编号：306220