长春市EO房地产开发项目工程造价控制问题研究

发布时间：2017-04-16 08:19

  本文关键词：长春市EO房地产开发项目工程造价控制问题研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：房地产造价控制不仅是其成本管理的一个重要方面,也是房地产企业项目管理的重要内容,与质量、安全、进度等管理具有同等重要的意义。虽然近几年我国政府对房地产市场发展采取的是调控态度,但是从统计数据显示,我国售房面积在2011年至2014年之间始终保持了持续增长的态势。2014年房地产500强企业中资产总值均值同比增长了5.99%,总资产均值达到了257.85亿元,净资产均值同比增长率为长7.59%,净资产均值达到了65.13亿元。但是,2014年房地产发展的净利润增长率与经营收入相比,前者明显低于后者,而且呈现出了每年降低1%-2.5%的情况。尤其是随着土地使用价格的增长,房地产行业的利润空间不断被压缩。在2014年,我国房地发企业购买土地的总面积同2013年相比下降了14.0%,而土地的购买成本则增加了1.0%。影响房地产企业利润的另一个重要因素是融资成本。目前我国的房地产企业的有息负债加权平均利息率达到了10%,房地产行业的相关税费、管理费用占据了房价的20%-25%,一方面是资金成本以及土地使用成本的增加,另一方面是居民购房积极性的降低,所以房地产企业的行业“暴利”时代已经过去,创利能力的降低要求房地产企业的必须重视项目造价控制,不断降低开发成本,以此提高投资成本效益,保障利润能够保持在一个合理的空间内。本文选择的EO集团的2014年销售收入同比增长了31%,销售住房面积同比增22.2%,净利润增长率达到了31.4%,是同行业的佼佼者。以其作为案例,研究造价控制的方式方法以及关键点,对于同行业的造价管理应该具有重要的实践启迪意义。作为大型高档住住宅项目工程,长春市EO房地产开发项目中设计户型比较多,不同楼栋的住宅面积和房屋结构也存在差异。以毗邻八一水库的高层为例,采取价值工程原理对基础设计进行优化。这个方位由于距离水库比较近,所以在基础设计上存在特殊性。根据原设计方案,将通过人工的方式进行挖孔桩,但是这种施工方式消耗的工期长、人工成本增加,增加造价控制难度。所以设计单位提供了三种方式与工程建设单位一起分析对比,希望找到最优化的基础设计方案。这三种方式分别是采用静压桩方式(C1),采用钻孔灌注桩方式(C2)和采用人工挖孔桩的方式(C3)。为了比较这三种施工方案的优劣,从保障质量(B1)、保护环境(B2)、控制造价(B3)以及确保工期(B4)等四个指标入手进行分析考虑。最终得出C2是最优方案。在工程设计阶段导入控制论原理进行造价控制。EO房地产开发单位专门委托工程造价编制公司为本项目编制了项目投资预算,然后组织专家对于施工图纸中相关的预算指标进行了针对性的分析,及时和项目设计单位进行沟通、修改完善设计施工图。为了提高施工图预算编制的准确性,造价编制公司按照不同的施工阶段分解后提供了重点成本造价控制工程量。钢筋用量和混凝土构建的使用情况便是其中之一。在本项目的设计过程中普遍存在钢筋使用量与同类型工程项目相比偏高的情况。对此,EO项目负责单位专门与项目设计单位进行沟通、核算,在确保工程项目功能的基础上,对钢筋使用情况进行了调整。最终减少了钢筋295吨,钢筋指标平均用量为59.36 kg/m2,总计控制在1705吨。通过深入沟通、计算,最终项目设计人员对设计图纸进行了修改,在确保工程项目安全保障性能的基础上,减少混凝土使用量1623.2M3,用量指标保持在0.39 M3/M2。在项目实施阶段的造价控制中,首先,确定项目招标的工作流程。一是制定招标计划书。二是公布招标信息。三是对投标商资格进行审核。四是确定中标单位,组织合同签订工作。在项目施工阶段的造价控制中,首先,在材料和设备设施的选择上树立成本意识。其次,最大限度的避免变更项目发生,对于必须的变更要严格审批管理。第三,发挥工程监理在造价控制中的积极作用。第四,以合同为依据进行造价管理。第五,分解造价投资,强化过程控制。在项目竣工验收阶段的造价控制中根据工作任务进行分析、核定了工作任务量,编制了竣工验收审核工作计划推进表,确保了结算工作的有序进行。为了严格控制造价,采取了以合同为依据,进行竣工结算。对于出现的变更,进行实际工程量、材料使用量等方面的现场核实,并且查看变更的手续是否齐全、变更的必要性以及变更内容是否符合合同规范等内容,根据变更情况及时按照合同约定款项调整相关费用,做到了既尊重合同,又严格管理变更,确保了造价受控。针对EO工程在投资决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段阶段、施工和竣工阶段造价存在的不足,长春市EO房地产开发项目制定了工程造价的改进措施。在决策阶段造价控制的改进措施是做好基础资料搜集,为项目设计奠定基础;分进行市场论证,提升项目造价控制的科学性;优化项目前期方案,增强项目造价控制的有效性在设计阶段造价控制的改进措施为在招标过程中引入竞争机制,规范评标程序;在设计中导入限额设计方法,优化设计方案。并且从施工前期、过程以及竣工验收阶段入手,完善了施工期间的造价管理。本文的案例长春EO房地产开发项目通过系统性的造价控制后,不仅实现了工程期限的有效保障,而且建筑工程费和装修工程费与合同规定造价相比,减少了532.1元,钢筋用量节约费用81.23万元,索赔事件4起,总计赔偿金额90.23万元。房地产项目的造价管理是渗透在项目开发的全过程、每个环节的,而且在不同的过程和环节中其存在的表现形式和要采取的措施也各不相同。在决策阶段要做好项目的可行性研究、准确估算项目总投资、进行项目财务分析;在设计阶段要积极应用限额设计、价值工程等原理优化基础设计,以控制论原理优化钢筋和混凝土使用状况并且在招标过程中导入竞争机制,规范招投标管理;在项目施工阶段要注重编制好施工前期施工组织计划、抓好施工过程的组织计划落实、严格进行竣工验收阶段的造价管理等举措,提升造价管理能力。所以,强化房地产造价管理并不是某一各方面的工作,而需要所有项目参建单位的共同努力。
【关键词】：长春市EO 房地产开发项目 工程造价 管理
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：TU723.3
【目录】：

• 前言4-5
• 摘要5-8
• Abstract8-15
• 第1章 绪论15-21
• 1.1 选题背景及研究意义15-17
• 1.1.1 选题的背景15-16
• 1.1.2 研究的意义16-17
• 1.2 国内外研究文献综述17-19
• 1.2.1 国外研究成果17-18
• 1.2.2 国内研究成果18-19
• 1.3 研究内容及方法19-21
• 1.3.1 研究的内容19
• 1.3.2 研究的方法19-21
• 第2章 房地产工程造价控制相关理论概述21-31
• 2.1 房地产项目的特征21
• 2.2 房地产开发项目工程造价的构成与方法21-24
• 2.2.1 房地产开发项目工程造价的构成21-23
• 2.2.2 房地产工程造价控制的方法23-24
• 2.3 项目管理相关理论24-27
• 2.3.1 项目管理的内涵理解24-25
• 2.3.2 管理模式理论25-26
• 2.3.3 过程管理26-27
• 2.4 房地产项目建设过程中造价控制27-31
• 第3章 长春市EO房地产开发项目工程造价控制现状31-43
• 3.1 EO项目发展概况31-32
• 3.2 长春市EO项目决策阶段的计划造价32-34
• 3.2.1 计划造价现状32-33
• 3.2.2 控制结果33-34
• 3.3 长春市EO项目设计阶段的造价控制34-35
• 3.3.1 控制现状34-35
• 3.3.2 控制结果35
• 3.4 长春市EO项目实施阶段的造价控制35-39
• 3.4.1 实施阶段造价控制流程35-37
• 3.4.2 造价控制现状37-38
• 3.4.3 控制结果38-39
• 3.5 项目建成后期的工程造价控制情况39-40
• 3.6 EO项目工程造价控制存在的不足及原因分析40-43
• 3.6.1 EO工程造价存在的问题40-41
• 3.6.2 原因分析41-43
• 第4章 长春市EO项目工程造价控制改进措施43-47
• 4.1 项目决策阶段造价控制的改进措施43-44
• 4.1.1 做好基础资料搜集，为项目设计奠定基础43
• 4.1.2 充分进行市场论证，，提升项目造价控制的科学性43
• 4.1.3 优化项目前期方案，增强项目造价控制的有效性43-44
• 4.2 项目设计阶段造价控制的改进措施44-45
• 4.2.1 在招标过程中引入竞争机制，规范评标程序44
• 4.2.2 在设计中导入限额设计方法，优化设计方案44-45
• 4.3 项目实施阶段造价控制的改进措施45
• 4.3.1 施工前期的造价控制措施45
• 4.3.2 施工过程的造价控制措施45
• 4.4 项目建成后期造价控制的改进措施45-47
• 第5章 结论与展望47-49
• 5.1 全文总结47
• 5.2 展望47-49
• 参考文献49-51
• 致谢51

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本文编号：310408