房价波动对商品房预售合同影响探析

发布时间：2017-04-16 22:15

  本文关键词：房价波动对商品房预售合同影响探析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：商品房预售制度在我国大陆地区自适用以来确实加速了房地产市场的发展,通过预售,引发银行、预购者和开发商三者之间的资金互动,三方皆受益。但是房地产市场过热必然引发泡沫,在政府和市场的双重调节下,房价也出现大幅波动,由于商品房本身价值较大的属性,房价的波动在一定程度上影响预售合同的履行,从而引发合同争议。因此有必要进一步厘清预售合同相关法律问题,并分析引起房价波动的不同客观因素,这些因素又是如何影响商品房预售合同,以及在实践中如何处理这些客观因素对预售合同的影响。本文总体上采用逻辑分析法、实证分析法、价值分析法和模型分析法进行研究。第一部分从现有立法对商品房预售合同的法律问题进行分析,该部分主要研究三个问题,第一,在总结理论界关于预售合同的性质分析后,对商品房预售合同的性质进一步进行分析。第二,在前一部分的基础上,对预售合同进行具体分类,将商品房预售合同定性为远期履行的买卖合同。第三,从本合同和预约合同的角度对预售合同进行分析后,认为其属于本合同的范畴。第二部分对引起房价波动的客观原因进行探讨,该部分主要从政府因素和市场因素两方面展开分析,并将这两大类因素进行细化,将政府因素再区分为政府宏观上制定的规范性文件、中观上针对楼市制定短期政策、微观上具体的行政行为三类。而将市场因素区分为自发性市场行为和诱导性市场行为。第三部分在对第二部分影响房价波动的客观因素进行分析的基础上,把这些客观因素进行分类,哪些属于不可抗力因素,哪些属于情势变更因素,因为房价波动对预售合同的影响最终体现为上述两个原则在合同中的适用。经过分析,这些因素中并无适用不可抗力的因素,其他大部分则属于有可能引发情势变更的因素。第四部分主要从具体操作和标准上探讨情势变更原则在预售合同中的适用问题。并在最后将房地产市场区分为投资性市场和消费性市场,探索将市场进行重构后抑制房价非理性波动的可能性。
【关键词】：商品房预售合同 房价波动 情势变更原则
【学位授予单位】：中国青年政治学院
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-7
• 引言7-8
• 一、商品房预售合同的法律分析8-12
• （一）关于预售合同的性质和类型不同观点综述8-9
• 1. 关于预售合同性质的三种学说8
• 2. 关于预售合同具体类型的几种学说8-9
• （二）商品房预售合同属于远期履行的买卖合同9-12
• 1. 商品房预售合同属于买卖合同9
• 2. 商品房预售合同属于远期履行合同9-10
• 3. 商品房预售合同属于本合同10-12
• 二、房价波动客观因素分析12-16
• （一）学界关于房价波动影响因素的观点综述12-13
• 1. 供需关系12
• 2. 银行利率政策12-13
• 3. 投资与预期13
• （二）引起房价波动的客观因素分析13-16
• 1. 政府因素13-14
• 2. 市场因素14-16
• 三、房价波动对预售合同的影响16-21
• （一） 影响合同继续履行的客观阻却事由16-18
• 1. 不可抗力的客观情形分析16-17
• 2. 情势变更的客观情形分析17-18
• （二）影响房价波动因素的法律分析18-21
• 1. 政府因素法律分析18-19
• 2. 市场因素法律分析19-21
• 四、情势变更的具体适用和抑制房价波动建议21-26
• （一）情势变更原则在预售合同中的具体适用21-24
• 1. 单因素下适用情势变更原则的情形分析21-22
• 2. 多因素下适用情势变更原则的情形分析22-23
• 3. 原因力的红线标准问题23-24
• （二）抑制房价波动的市场分类建议24-26
• 1. 将房地产市场区分为投资市场和消费市场24-25
• 2. 区分不同市场的合理性25
• 3. 具体操作层面的构想25-26
• 结语26-27
• 致谢27-28
• 参考文献28-30

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前5条

1 万灵娟;谢颖;;商品房预售合同的法律问题研究[J];法制与社会;2010年02期

2 何小勇;;预购商品房抵押法律效力问题探讨——以银行债权保护为视角[J];西部法学评论;2012年01期

3 李炎媛;;浅析商品房预售合同备案登记与预告登记[J];法制与社会;2012年22期

4 何小勇;姜俊;;预购商品房抵押法律效力的思考[J];行政与法;2012年01期

5 巫文勇;;商品房预售的法律性质及其合同效力分析[J];中国房地产金融;2009年04期

  本文关键词：房价波动对商品房预售合同影响探析，由笔耕文化传播整理发布。

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本文编号：311801