基于蒙特卡洛的土地一级开发项目地价测算方法研究

发布时间：2017-04-17 19:01

  本文关键词：基于蒙特卡洛的土地一级开发项目地价测算方法研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：土地一级开发是政府根据城市总体规划和土地利用总体规划,为保证国民经济社会发展和土地市场的稳定,在土地出让或划拨前对土地进行整理和前期开发的过程。由于土地一级开发需求资金数额庞大,政府自身进行开发会面临较大的压力,因此由企业进行专业的土地开发是更好的选择。在企业进行土地开发过程中,土地价格是投资决策的关键因素,进行科学合理的定价测算,可以使企业在完成该项目后保证自己的利益。但企业进行地价测算时大多采用传统的土地定价方法,忽视了不确定性因素的变动对土地出让价格的影响,主观经验对评价结果的影响较大,可能导致企业做出错误的决策。并且由于房价逐年上升,房地产市场竞争较大,土地资源竞争加剧到底土地出让价格的增加,传统土地定价方法容易低估土地出让价格,使得企业错失优质的土地一级开发项目。为了寻求合理的地价测算方法,本文基于蒙特卡洛模拟仿真思想进行了以下研究:(1)系统分析了传统土地定价方法的应用原理和适用范围,根据土地一级开发现状和模式,研究了不同定价方法存在的局限性。(2)在假设开发法的基础上,研究影响地价评估的不确定性因素的变动规律,基于蒙塔卡洛模拟方法和Matlab软件平台,对假设开发法进行改进,模拟不确定性因素变动范围内土地价格的变动规律,确定该方法的应用模型和步骤。(3)根据实际案例,运用市场比较法、假设开发法和蒙特卡洛假设开发法分别进行地价测算,根据不同测算结果进行比较分析,最终得出蒙特卡洛假设开发法是最接近实际结果的地价测算方法,并根据投资决策标准和方法对土地开发项目的投资决策给出建议。土地定价是土地一级开发项目投资决策的重要参数,本文在假设开发法的基础上,应用蒙特卡洛模拟,实现了对重要不确定性影响因素的仿真模拟,摆脱传统方法的主观经验估计,提高了地价测算方法的可靠性和合理性,更符合地价发展规律。
【关键词】：土地一级开发 土地定价 假设开发法 蒙特卡洛模拟
【学位授予单位】：青岛理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F301.3
【目录】：

• 摘要6-7
• Abstract7-11
• 第1章 绪论11-16
• 1.1 研究的背景、意义和目的11-13
• 1.1.1 研究的背景11-12
• 1.1.2 研究的目的12
• 1.1.3 研究的意义12-13
• 1.2 国内外研究现状13-14
• 1.2.1 土地一级开发发展现状13
• 1.2.2 土地一级开发的文献综述13-14
• 1.3 研究的主要内容及框架14-16
• 第2章 土地一级开发文献综述及理论基础16-24
• 2.1 土地一级开发的内涵16-17
• 2.1.1 土地一级开发的定义16
• 2.1.2 土地储备与土地一级开发的关系16-17
• 2.2 土地一级开发的发展历程17-18
• 2.3 土地一级开发项目的开发模式18-20
• 2.4 土地一级开发项目的盈利模式20-21
• 2.5 土地定价理论21-24
• 2.5.1 土地价格的定义21-22
• 2.5.2 土地价格和地价评估理论22-24
• 第3章 土地一级开发地价测算方法24-33
• 3.1 传统土地定价方法24-26
• 3.1.1 市场比较法24-25
• 3.1.2 成本估价法25
• 3.1.3 基准地价修正法25-26
• 3.1.4 收益还原法26
• 3.2 假设开发法26-28
• 3.2.1 假设开发法26-27
• 3.2.2 不同方法适用性及缺陷分析27-28
• 3.3 蒙特卡洛模拟假设开发法28-33
• 3.3.1 蒙特卡洛方法的适用性分析28-29
• 3.3.2 蒙特卡洛模拟改进假设开发法的测算步骤29-33
• 第4章 青岛市土地一级开发项目案例分析33-50
• 4.1 青岛市土地一级开发项目概况33-35
• 4.1.1 基本情况33-34
• 4.1.2 土地一级开发项目建设内容34
• 4.1.3 项目进度计划34-35
• 4.1.4 收益分配模式35
• 4.2 项目总投资估算35-38
• 4.3 土地价格测算38-45
• 4.3.1 市场比较法38-40
• 4.3.2 假设开发法40-43
• 4.3.3 蒙特卡洛改进假设开发法43-45
• 4.4 项目财务分析及投资决策45-49
• 4.4.1 土地出让收入返还分析45-46
• 4.4.2 不同土地定价方法财务分析46
• 4.4.3 投资决策比较分析46-49
• 4.5 研究结论49-50
• 第5章 总结与展望50-51
• 致谢51-52
• 参考文献52-53

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前9条

1 曲卫东;於洋;;基于蒙特卡洛模拟假设开发法对土地出让底价评估的改进[J];中国土地科学;2014年11期

2 郑兆宇;;土地储备与土地一级开发比较分析研究[J];中国集体经济;2014年21期

3 林瑞瑞;朱道林;刘晶;周鑫;;土地增值产生环节及收益分配关系研究[J];中国土地科学;2013年02期

4 王耀龙;;土地一级开发企业风险分析[J];内蒙古科技与经济;2013年02期

5 李红波;;不确定性环境下经营性土地出让相机策略研究[J];中国土地科学;2012年05期

6 徐冰;;浅谈土地一级开发成本控制之造价管理[J];安徽建筑;2011年02期

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  本文关键词：基于蒙特卡洛的土地一级开发项目地价测算方法研究，，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：314074