广州市土地资本化发展研究

发布时间：2017-04-19 16:23

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【摘要】：资本土地资本化是资源配置和资本流向的经济规律的客观要求,对促进城市化、工业化发展具有重要作用。土地资本化是指土地,在运动中形成价值增值,为权利主体带来资本收益的一种过程。土地资本化结果体现的是土地价值,土地价格是其货币表现形式。近年来,“以地生财”成为地方政府公共设施建设的资金来源,也成为房地产相关企业迅速崛起的原因。土地资本化产生的巨大红利,推动了城镇化的高速发展,对我国经济的持续增加有巨大的贡献。然而,土地资源的有限性决定了我们不可能无限制的卖地,当前应转变传统土地资本化模式,探索和创新土地运营模式,这实现土地资源持续创收的客观要求。当前研究尚未建立起土地资本化理论体系,将农村土地使用权资本化和国有土地资本化分隔开来,较少通过计量分析去研究地区经济面板数据、土地财政收入与土地资本化情况,更未涉及土地资本化的进程研究。本论文从现有研究的疏漏点出发,将征地、土地一级开发、土地财政、集体土地使用权资本化等分散的机制进行综合串联,构建土地资本化的整个理论体系;通过对其内涵及本质的把握,分析我国历史上的土地资本化历程。宋代以前,我国的土地资源已实现向土地资产的转变,宋至明清,初现土地资本化萌芽,由于封建土地制度的制约以及动荡的朝代更迭,中国近代的土地资本化经历了较为坎坷的发展历程,改革开放后伴随着家庭联产承包责任制和国有土地有偿使用制,我国才逐渐走上了土地资本化的道路。本文在研究我国土地资本化历程的基础上,借用广州市土地出让数据,与公共财政收支情况进行比对分析,认为当前我国传统的土地资本化模式已经难以为继,即“征地——卖地”这一通过征收集体土地,继而占有资本的方式。应积极探索新的土地运营模式,如土地证券化、土地银行等,完善土地投资融资平台,推动投资市场的多样化,实现土地资本化的持续盈利。同时,通过土地资本化测算来显化广州市的剩余耕地价值。
【关键词】：土地资本化 土地增值 土地资产 土地价值 土地财政
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F301.2
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-10
• 第一章 绪论10-33
• 1.1 选题背景10-12
• 1.2 研究意义12-14
• 1.3 国内外研究现状14-30
• 1.3.1 资本与土地资本涵义14-18
• 1.3.2 土地资本化理论18-24
• 1.3.3 土地资本化在我国的实践研究24-29
• 1.3.4 土地资本化研究现状评析29-30
• 1.4 研究方法30-31
• 1.5 研究思路和技术路线31-33
• 第二章 概念诠释与理论基础33-44
• 2.1 土地资源、土地资产、土地资本化概念及相互关系33-36
• 2.1.1 概念诠释33-35
• 2.1.2 土地资源、土地资产和土地资本的相互关系35-36
• 2.2 理论基础36-44
• 2.2.1 城市化理论36-39
• 2.2.2 地租理论39-43
• 2.2.3 土地价值论43-44
• 第三章 我国土地资本化体系及测算方法44-50
• 3.1 土地资本化体系44-46
• 3.1.1 土地资本化的结果表现形式44
• 3.1.2 我国土地资本化的主要内容44-46
• 3.2 土地资本化的测算方法46-50
• 3.2.1 不动产资本化基本公式46-47
• 3.2.2 土地纯收益及资本化率的确定47-50
• 第四章我国土地制度变迁中的土地资本化历程50-66
• 4.1 中国古代土地制度变迁及土地资产50-53
• 4.1.1 先秦时期——“井田制”与土地私有制萌芽中的土地资产50-51
• 4.1.2 秦汉至五代——土地兼并盛行51-52
• 4.1.3 宋至明清——土地私有制的确立及土地资本化萌芽52-53
• 4.2 建国前土地制度及其资本化53-56
• 4.2.1 民国政府土地制度及其土地资本化54
• 4.2.2 苏维埃政权下的土地资本化进程54-56
• 4.3 建国至改革开放前土地改革对土地资本化进程影响56-58
• 4.3.1 农村土地改革的资本化分析56-57
• 4.3.2 计划经济体制下的城市土地国有化改革57-58
• 4.4 改革开放以来土地资本化进程58-63
• 4.4.1 集体土地资本化进程58-61
• 4.4.2 城市土地资本化进程61-63
• 4.4.3 对我国土地资本化效果评价63
• 4.5 新型土地资本化模式63-66
• 4.5.1 土地银行63-64
• 4.5.2 土地证券化64-66
• 第五章 广州市土地资本化的现实发展66-79
• 5.1 土地财政与土地资本化的关系66-67
• 5.2 广州市土地资本化情况分析67-77
• 5.2.1 广州市土地资本化现状67-71
• 5.2.2 广州市土地资本化存在的主要问题71-77
• 5.3 广州市耕地价值测算77
• 5.4 本章小结77-79
• 第六章 我国土地资本化的障碍及对策建议79-83
• 6.1 我国土地资本化机制的问题79-80
• 6.1.1 集体土地产权制度缺陷79
• 6.1.2 农村土地资本化的法律障碍79-80
• 6.2 对策建议80-83
• 6.2.1 明晰土地产权，完善土地确权登记制度80-81
• 6.2.2 健全农村土地使用权资本化机制81
• 6.2.3 探索高级的土地资本化模式81-83
• 总结83-85
• 参考文献85-90
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果90-91
• 致谢91-92
• 附件92

【参考文献】

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本文编号：316690