上海市商品住宅价格影响因素研究

发布时间：2017-04-20 02:17

  本文关键词：上海市商品住宅价格影响因素研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：自从1998年取消福利分房以来,我国房地产开发投资不断扩大,商品住房的销售面积从1998年的12185万平方米增长到了2012年的111304万平方米,向上增长了近10倍。一方面老百姓的住房条件得到了极大的改善,全国城镇人均住房面积从1998年的18.7平方米增长到2012年的32.9平方米,涨幅高达76%。另一方面房价却日益提高,老百姓高呼房价过高,“房奴”现象越发普遍,并带来“夹心层”望房兴叹的社会问题。本文首先以商品住宅价格理论为出发点,对商品住房市场进行理论分析。其次以上海市为例,选取2003—2013年的数据进行分析。结果表明,近十年来,房价总体不断上涨,同时伴随着居民常住人口,生产总值,居民消费价格指数等的上涨。再次,采用定性的分析方法对影响上海市住宅价格的主要因素进行研究。在此基础上采用多元线性回归模型和因子分析模型对各个影响因素进行实证研究。分析指出:前3个主成份包含了9个指标98.95%的信息,生产总值,常住人口,居民消费价格指数,城镇居民人均住房面积,城市居民人均消费支出,户口人口城镇化率,住宅竣工平均造价,居住用地交易价格指数对商品住宅价格的影响为正,住宅竣工建筑面积对住宅售价的影响为负。并且进一步得出,影响房价的前三位因素分别是居住用地交易价格指数,居民消费价格指数和城镇居民人均住房面积。最后,运用二次拟合灰色马尔科夫模型预测上海未来3年的商品住宅价格,结果表明:二次拟合灰色马尔科夫模型预测精度相比简单的GM(1,1)更好,并得出2014,2015,2016上海市商品住宅的平均价格分别为18044元/平方米,19780元/平方米,22062元/平方米。研究表明,目前上海市房价收入比过高,未来几年内上海市仍然面临着房价上涨的趋势。政府在制定公共政策时应当着重如下五个方面:一是改革现有的土地使用制度,加大土地供给;二是加强保障性住房供给管理;三是改革房产税,适当增加住房保有环节税赋;四是解决地方政府财政困难以减少土地依赖;最后拓宽资本投资渠道。本文试图以上海市商品房住宅市场为例,运用多元线性回归模型及因子分析的方法找出影响房价的主要因素,采用二次拟合的灰色马尔科夫模型预测上海市未来房价的走势,希望研究成果能为政府调控房地产市场给出相关启示。
【关键词】：商品住宅价格 影响因素 因子分析 灰色马尔科夫模型
【学位授予单位】：上海工程技术大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要6-8
• ABSTRACT8-13
• 第一章 绪论13-17
• 1.1 研究背景与研究意义13-14
• 1.1.1 研究背景13
• 1.1.2 研究意义13-14
• 1.2 研究方法、基本框架和创新点14-17
• 1.2.1 研究方法14-15
• 1.2.2 基本框架15
• 1.2.3 创新点15-17
• 第二章 国内外文献综述17-23
• 2.1 商品住宅价格影响因素研究17-21
• 2.1.1 国外文献综述17-19
• 2.1.2 国内文献综述19-21
• 2.2 商品住宅价格预测研究21-23
• 第三章 房地产价格相关理论概述23-30
• 3.1 房地产价格基本概念23-25
• 3.1.1 房地产相关概念23-24
• 3.1.2 房地产价格的概念24-25
• 3.1.3 房地产价格的种类25
• 3.2 房地产价格基本理论25-30
• 3.2.1 市场供求理论25-26
• 3.2.2 房地产市场理论26-28
• 3.2.3 价格的形成与传导机制28-29
• 3.2.4 房地产价格的本质29-30
• 第四章 上海商品住宅价格影响因素的定性分析30-41
• 4.1 需求因素30-36
• 4.1.1 国内生产总值30-31
• 4.1.2 居民消费价格指数31-32
• 4.1.3 人口32-33
• 4.1.4 人均消费支出33-34
• 4.1.5 人均住房面积34-35
• 4.1.6 户口城镇化率35-36
• 4.2 供给因素36-38
• 4.2.1 土地交易价格指数36
• 4.2.2 竣工面积36-37
• 4.2.3 住宅投资额37-38
• 4.2.4 平均造价38
• 4.3 其他因素38-41
• 4.3.1 政策因素39
• 4.3.2 社会状况39
• 4.3.3 环境因素39-40
• 4.3.4 心理因素40-41
• 第五章 上海市住宅价格影响因素的定量分析41-61
• 5.1 模型的评价与选择41-59
• 5.1.1 多元线性回归模型41-47
• 5.1.2 主成分分析法47-59
• 5.2 模型的经济学解释59-61
• 第六章 上海市商品住宅价格的预测61-74
• 6.1 模型的评价与选择61-66
• 6.1.1 预测模型的构造62
• 6.1.2 模型构造步骤62-65
• 6.1.3 GM(1，1) 模型的检验65-66
• 6.2 实证研究66-70
• 6.2.1 计算累加序列的预测值66-68
• 6.2.2 状态划分并确定马尔科夫状态转移概率矩阵68-69
• 6.2.3 二次拟合灰色马尔科夫模型的实证检验69
• 6.2.4 未来三年房价的预测69-70
• 6.3 预测结果的经济学解释70-74
• 第七章 总结与展望74-82
• 7.1 结论74
• 7.2 政策建议74-78
• 7.2.1 处理好政府和市场的关系74-75
• 7.2.2 完善土地政策,摆脱土地财政75-76
• 7.2.3 实施房产税政策，有效解决住房空置问题76
• 7.2.4 合理的金融政策,稳定物价指数76-77
• 7.2.5 加快保障性住房体系建设,发展房屋租赁市场77-78
• 7.2.6 拓宽资本投资渠道,加大政府信息公布78
• 7.3 政策着力点78-81
• 7.3.1 改革现有的土地使用制度,加大土地供给78-79
• 7.3.2 加强保障性住房供给管理79-80
• 7.3.3 改革房产税,适当增加住房保有环节的税赋80
• 7.3.4 解决地方政府财政困难以减少土地依赖80-81
• 7.3.5 拓宽资本的投资渠道81
• 7.4 有待进一步研究的问题81-82
• 参考文献82-88
• 附录88-91
• 攻读硕士学位期间发表的学术论文及取得的相关科研成果91-92
• 致谢92-93

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