房地产企业轻资产运营转型研究 ——以绿城中国为例
发布时间：2021-07-03 01:37
我国经济体制改革历经40余年,社会已经得到长足发展。其中,房地产行业作为国民经济的重要支柱,经历了从无到有,从小到大,满足了居民住房需求,实现了百姓的安居乐业,这一切在社会经济发展过程中起到了不可磨灭的作用。随着行业的不断壮大,房地产企业尴尬的局面也同时显现。一方面,房地产企业生产资金占用规模大,房屋建设周期长、房产资金周转回笼慢等特性,制约了房地产企业的快速发展;另一方面,房地产产品生产数量多、房屋储量大,市场供过于求。由此看出房地产企业原有的重资产运营模式面临许多困难与问题,而在新的业态形势下,轻资产运营在未来发展趋势上较重资产运营有更大的上升空间,因此成为多数房地产企业的选择。在新的资产运营模式下,房地产企业不再像过去那样过度依赖土地增值和资金储备来生存和发展,同时,轻资产运营也对企业品牌、经营管理、质量管控、企业软实力等专业水平方面提出了很高的要求,迫切需要进行新形势下,对房地产企业轻资产运营转型的探讨。因而,研究它具有重要的理论意义和现实意义。绿城中国控股有限公司（以下简称绿城中国）,作为我国房地产行业中的龙头企业之一,也经历了大规模资金投入和大规模扩张发展的阶段,为社会经济...
【文章来源】：华东交通大学江西省
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
012-2018年房地产企业数量情况（单位：家）
第4章绿城中国轻资产运营转型的效果与问题分析33（4）得出经济增加值，结果如表4-8、图4-1所示。计算公式为EVA＝税后净营业利润－总投入资本×加权平均资本成本表4-8绿城中国经济增加值计算项目20142015201620172018税后净营业利润390699246356258738439775387352总投入资本54548555690326597366165684666817679加权平均资本成本6.44%5.87%5.44%5.40%5.44%EVA39406-87666-662298507716470图4-1绿城中国EVA变动趋势图Fig.4-1TheEVAtrendofGreentown4.1.3轻资产运营转型评价结果根据上述EVA的计算情况以及变化图来看，我们在一定程度上可以发现，绿城中国自轻资产运营转型以来，经济增加值起初为正值，后在2015年大幅下降，经前文测算发现当年税后净营业利润有下降趋势，这是因为与融创中国合作失败，影响了当年的经济增加值。随后，绿城中国的轻资产业务开始平台化，因而绿城中国的经济增加值开始有缓慢回升的趋势，在2017年达到高位，2018年有所下降，但仍维持在正值。总体来看，绿城中国的轻资产运营转型行为表现良好。通过轻资产运营转型，绿城中国从输出资本，向输出品牌、管理转变，一定程度上提升了价值创造能力，从而实现了以较低的投入获取较高的经济价值的效果，也在追求股东价值最大化这一目标上有了很大进步。但由于内外部因素的影响，资本收益有不足以满足所付出的资本成本回报的现象发生。所以接下来将结合显性指标与隐性指标继续探讨该评价结果从侧面反映的绿城中国轻资产运营转型成效与存在的问题。
房地产企业轻资产运营转型研究——以绿城中国为例34为了研究轻资产运营转型对房地产企业的影响，下文在涉及具有行业共性的指标分析时，搜集了融创中国相应数据作为对比。之所以选择融创，是因为两家企业在国内房地产行业旗鼓相当，也都是在香港联交所上市，但融创中国并未实施轻资产运营转型，因此将两者进行对比研究，更具说服力。4.2绿城中国轻资产运营转型带来的成效4.2.1抗风险能力加强众所周知，融资状况是决定房地产企业发展方向的重要因素之一。近几年在国内贷款融资受限的情况下，绿城中国开始试图在境内与境外扩大融资空间，加大融资力度，其轻资产运营转型效果首先在体现在负债方面。对此，要判断企业的融资状况是否优良，需用到偿债能力指标判断其债务结构和融资成本。由于房地产行业特殊，判断负债状况好坏不能只观察资产负债率的变化，还要利用净负债率、长短期债务比以及现金短债比进行比较。其中净负债率为有息负债扣除现金及其等价物后与净资产的比值；现金短债比为经营现金净流量与流动负债的比值，该指标反映的是企业当期偿付短期负债的能力，体现企业某一时点的现金流压力及安全性。这些是房地产行业的专用指标，其通过对有息负债、账上现金和公司净资产的综合考虑，来解释房地产企业负债情况，也是海外投行考察负债水平使用最多的指标，这些指标对企业的财务风险影响很大，能够起到提示公司防范风险、吸引损失的效果。对此，绿城中国、融创中国近年来负债情况如图4-2、图4-3、图4-4所示。图4-2绿城、融创2014—2018年净负债率情况Fig.4-2NetDebtRatioComparisonbetweenGreentownandSunacfrom2014to2018数据来源：根据企业业绩公告整理。
【参考文献】：
期刊论文
[1]轻资产运营模式撬动企业价值最大化——基于腾讯公司的财务案例研究[J]. 茆薇. 新会计. 2013(11)
[2]轻资产运营模式的融资困境与机制创新研究——一个科技型企业的案例分析[J]. 徐光伟,王卫星. 当代财经. 2013(10)
[3]新形势下房地产企业转型研究[J]. 张小富,苏永波. 建筑经济. 2013(08)
[4]财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司轻资产模式案例研究[J]. 戴天婧,张茹,汤谷良. 会计研究. 2012(11)
[5]当人气业态遭遇收益制衡——购物中心体验式业态的经营现状剖析[J]. 甄仕奇. 城市开发. 2012(20)
[6]浅析轻资产运营的软肋[J]. 吕民乐. 现代企业. 2004(07)
本文编号：3261594
【文章来源】：华东交通大学江西省
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
012-2018年房地产企业数量情况（单位：家）
第4章绿城中国轻资产运营转型的效果与问题分析33（4）得出经济增加值，结果如表4-8、图4-1所示。计算公式为EVA＝税后净营业利润－总投入资本×加权平均资本成本表4-8绿城中国经济增加值计算项目20142015201620172018税后净营业利润390699246356258738439775387352总投入资本54548555690326597366165684666817679加权平均资本成本6.44%5.87%5.44%5.40%5.44%EVA39406-87666-662298507716470图4-1绿城中国EVA变动趋势图Fig.4-1TheEVAtrendofGreentown4.1.3轻资产运营转型评价结果根据上述EVA的计算情况以及变化图来看，我们在一定程度上可以发现，绿城中国自轻资产运营转型以来，经济增加值起初为正值，后在2015年大幅下降，经前文测算发现当年税后净营业利润有下降趋势，这是因为与融创中国合作失败，影响了当年的经济增加值。随后，绿城中国的轻资产业务开始平台化，因而绿城中国的经济增加值开始有缓慢回升的趋势，在2017年达到高位，2018年有所下降，但仍维持在正值。总体来看，绿城中国的轻资产运营转型行为表现良好。通过轻资产运营转型，绿城中国从输出资本，向输出品牌、管理转变，一定程度上提升了价值创造能力，从而实现了以较低的投入获取较高的经济价值的效果，也在追求股东价值最大化这一目标上有了很大进步。但由于内外部因素的影响，资本收益有不足以满足所付出的资本成本回报的现象发生。所以接下来将结合显性指标与隐性指标继续探讨该评价结果从侧面反映的绿城中国轻资产运营转型成效与存在的问题。
房地产企业轻资产运营转型研究——以绿城中国为例34为了研究轻资产运营转型对房地产企业的影响，下文在涉及具有行业共性的指标分析时，搜集了融创中国相应数据作为对比。之所以选择融创，是因为两家企业在国内房地产行业旗鼓相当，也都是在香港联交所上市，但融创中国并未实施轻资产运营转型，因此将两者进行对比研究，更具说服力。4.2绿城中国轻资产运营转型带来的成效4.2.1抗风险能力加强众所周知，融资状况是决定房地产企业发展方向的重要因素之一。近几年在国内贷款融资受限的情况下，绿城中国开始试图在境内与境外扩大融资空间，加大融资力度，其轻资产运营转型效果首先在体现在负债方面。对此，要判断企业的融资状况是否优良，需用到偿债能力指标判断其债务结构和融资成本。由于房地产行业特殊，判断负债状况好坏不能只观察资产负债率的变化，还要利用净负债率、长短期债务比以及现金短债比进行比较。其中净负债率为有息负债扣除现金及其等价物后与净资产的比值；现金短债比为经营现金净流量与流动负债的比值，该指标反映的是企业当期偿付短期负债的能力，体现企业某一时点的现金流压力及安全性。这些是房地产行业的专用指标，其通过对有息负债、账上现金和公司净资产的综合考虑，来解释房地产企业负债情况，也是海外投行考察负债水平使用最多的指标，这些指标对企业的财务风险影响很大，能够起到提示公司防范风险、吸引损失的效果。对此，绿城中国、融创中国近年来负债情况如图4-2、图4-3、图4-4所示。图4-2绿城、融创2014—2018年净负债率情况Fig.4-2NetDebtRatioComparisonbetweenGreentownandSunacfrom2014to2018数据来源：根据企业业绩公告整理。
【参考文献】：
期刊论文
[1]轻资产运营模式撬动企业价值最大化——基于腾讯公司的财务案例研究[J]. 茆薇. 新会计. 2013(11)
[2]轻资产运营模式的融资困境与机制创新研究——一个科技型企业的案例分析[J]. 徐光伟,王卫星. 当代财经. 2013(10)
[3]新形势下房地产企业转型研究[J]. 张小富,苏永波. 建筑经济. 2013(08)
[4]财务战略驱动企业盈利模式——美国苹果公司轻资产模式案例研究[J]. 戴天婧,张茹,汤谷良. 会计研究. 2012(11)
[5]当人气业态遭遇收益制衡——购物中心体验式业态的经营现状剖析[J]. 甄仕奇. 城市开发. 2012(20)
[6]浅析轻资产运营的软肋[J]. 吕民乐. 现代企业. 2004(07)
本文编号：3261594
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