预购商品房抵押预告登记效力研究 ——以银行债权保护为视角

发布时间：2021-08-15 01:54

　　预购商品房抵押权预告登记的产生,既是为了满足预购商品房预购人融资的需要,又是为了控制银行贷款风险。在商品房预售的情况下,预购人要向银行申请住房抵押贷款,银行基于控制信贷风险的考虑,往往要求预购人以预购商品房作抵押,担保住房抵押贷款的履行,还要求房地产开发商对贷款承担阶段性连带责任保证担保。但由于预购商品房还在建设中,没有产权证书,因而不能办理抵押权设立登记,此时预购人仅可办理预告登记,从此直到预购人办理完抵押权登记手续的整个阶段内,假如预购人违约,银行是否可以就抵押的预购商品房优先受偿,由于理论和实务界对预购商品房抵押权预告登记的法律性质和法律效力认识不统一,致使各地法院判决结果有所不同。本文以预购商品房抵押权预告登记作为主要研究内容,重点论述了相关概念与效力,系统阐述了其所具有的排他性及对世性,指出其是一种准物权;介绍了预购商品房抵押权预告登记方面已有法律法规与现存争议,阐述了预购商品房抵押权预告登记的效力颇受争议,银行能否对预购商品房处置价款拥有优先受偿权,因效力不统一使得最终法律效果存在一定差异;介绍了预购商品房抵押银行优先受偿权问题,目前存在的肯定说和否定说两种学说分析,笔者认... 

【文章来源】：内蒙古大学内蒙古自治区 211工程院校

【文章页数】：33 页

【学位级别】：硕士

【文章目录】：
摘要
abstract
引言
一、预购商品房抵押权预告登记的概念和效力
    (一)预购商品房抵押权预告登记的概念
    (二)预购商品房抵押权预告登记的效力
        1.准物权效力
        2.债权效力
        3.无效抵押
二、预购商品房抵押权预告登记相关规定和争议
    (一)预购商品房抵押权预告登记相关规定
        1.《物权法》第二十条规定
        2.《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》规定
若干问题的解释(一)》规定">        3.《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》规定
    (二)预购商品房抵押权预告登记效力争议
三、预购商品房抵押中银行优先受偿权问题
    (一)银行能否行使优先受偿权存在争议
        1.银行享有优先受偿权
        2.银行不享有优先受偿权
    (二)目前存在的肯定说和否定说两种学说分析
        1.只要当事人办理了以抵押为意思表示的登记,抵押权就有效设立
        2.抵押权预告登记权利人不享有优先受偿效力
        3.银行对预购商品房不享有抵押权,但银行无过错时享有优先受偿权
    (三)在符合抵押权实现条件时,应承认银行享有优先受偿权
        1.在符合抵押权实现条件时,应承认预告登记权利人享有优先受偿权
        2.直接以优先受偿对预告登记设立目的落空进行救济
        3.阶段性担保的有限性
四、预购商品房抵押中银行债权保护
    (一)从法律层面保障银行顺利进行抵押登记
    (二)从银行自身角度强化预购商品房抵押权预告登记风险防范措施
        1.银行应该与预购人、开发商签订各方权利义务明确的合同
        2.银行应该做好风险评估工作
        3.引入保险机制
        4.增加预购人授权银行代为办理房屋所有权登记手续的合同条款
        5.及时采取司法强制措施
结语
参考文献
致谢



本文编号：3343607