东北地区商品房价格差异与影响因素研究

发布时间：2021-08-28 14:33

　　2000年以来,我国的房地产行业进入发展黄金时期。在房地产市场快速发展的过程中,商品房价格也快速上涨,但不同地区商品房价格却表现出了显著差异。不仅北京、上海等一线城市房价与其他城市房价差异巨大,而且同一地区或省（市、自治区）不同城市的房价差异也越来越大。房地产市场的这种区域价格异质性决定了统一房价调控政策无法满足调控不同地区房地产价格的要求,必须对影响房地产价格差异的因素予以具体分析,才能因地制宜制定适合不同地区的房地产调控政策。东北是我国重要的重工业生产基地,整体看东北地区商品房价格要显著低于一线城市,同时商品房价格在区域内部也存在着明显的差异性。目前从区域经济学角度探究区域内商品房价格差异的研究尚显不足,关注某一具体区域内不同城市间商品房价格差异的文献也相对稀缺,因此以区域经济学为切入点,探究东北地区商品住宅价格差异与影响因素具有重要的理论意义和现实意义。本文旨在研究哪些因素造成了东北地区商品房价格差异。本文以东北地区34个地级以上城市作为研究对象,对2004年到2018年间房价和房价差异性变化情况进行了梳理和分析,得出结论如下:第一,K-means聚类分析结果和随机效应模型回归结... 

【文章来源】：吉林大学吉林省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：70 页

【学位级别】：硕士

【部分图文】：

房地产市场构成

我国房地产市场深受政策影响,由于市场不完全、外部性等原因,房地产市场很难自行调整到帕累托最优状态,需要政府的外部干预。凯恩斯主义理论为政府对经济进行宏观调控提供了政策依据,当市场自身调节机制存在缺陷时,价格不能实现有效均衡,从而会导致供过于求或供不应求的状况发生,前者导致生产过剩、经济增速放缓,后者导致物价飞涨、黑市横行。因此要求政府在供过于求的情况下采用扩张的财政政策或货币政策,以刺激内需,促进需求与供给差距缩小；在供不应求时采用紧缩的宏观政策,以防经济过热,造成过度通货膨胀等后果,为经济运行降温。宏观经济政策时我国房地产的重要影响因素,经济政策的切换会导致房地产价格波动,并影响其发展速度与发展方向。图1.2为1999年至2019年的国房经济指数,2017年起基年从2000年,修改到了2016年,指数在100以下为不景气区间用灰色阴影表示,相反为景气区间。观察指数走势,可见房地产市场景气程度的扩张与收缩状态交替出现,1999年至2007年之间,我国经济逐步走出了东南亚金融危机阴影,经济增速显著回升,并进入快速增长状态,2005年到2007年经济增速连续保持在10%以上,2007年最高达到14.23%,经济有从高速增长转为过热增长的态势。为防止经济过热与通货膨胀,2007年底我国调整宏观政策方向,货币政策十年来首次从紧,在房地产市场中明确二套房的定义,以降低居民购买二套房的需求。但2008年美国次贷危机导致雷曼兄弟等企业纷纷破产,金融危机的阴影席卷全球,并进一步发展成为有史以来最严重的经济危机,我国房地产市场也没能独善其身,从图可以明显看出2008年下半年受经济危机波及,国房景气指数掉到荣枯线以下。为避免恐慌情绪进一步扩大,我国政府部门联合救市,先后实施了"四万亿"计划与结构性减税,其中对普通个人购买90平方米以下的房产,税率调整到1%以下,并鼓励地方政府制定购房鼓励政策,进行公积金贷款利率下调等。通过一系列的宏观政策调整,我国经济增速在2009年下半年实现了反转,扶植房地产市场健康发展的政策也产生了成效,国房景气指数也再次回升到100以上,并开始进入快速扩张阶段。随着危机后经济回暖,国内投资背景向好,外资大量涌入我国房地产市场,造成一些城市房价剧烈波动,对经济长期健康发展是不利的,为遏制"炒楼"行为,我国政府在2010年1月7日、2010年4月17日、2010年9月29日、2011年1月26日、2013年2月20日分别出台了4号文件、10号文件、新4号文件、新国八条与国五条,密集的宏观调控要求严防房价过度波动,打击违规买卖,控制房地产市场中的过度投机,逐步解决居民面临的住房问题。从图中所示可以看到不断升级的宏观调控政策取得了有效成果,房地产市场转为收缩阶段,一定时间内维持了房价总体稳定。2014年起我国面临经济发展缓慢问题,2015年我国全面进入新常态,发展模式换挡,由高速发展转为高质量发展,为缓解经济下行压力,对房地产的调控政策有所松绑,2015年"330新政"改变了二手房营业税免征期限,又对二套商业贷款最低首付比例进行下调,2016年进一步调整房屋契税,房地产市场回暖。之后国房景气指数回到荣枯线以上,并保持了相对稳定,这与坚定"房子是用来住的,不是用来炒的"定位相吻合。回顾国家政策调控与房地产市场景气程度的动态博弈,可见政策因素是房地产市场变动的重要原因,但虽然经过多轮调控,我国北上广深等一线城市的房价依然增速明显,寻找适应我国国情与社会主义发展阶段的房地产宏观调控机制依然任重道远。

虽然房地产市场拥有一些自身独有的特征,但是仍然受到供给与需求双方的相互力量影响。从供给方向看,房地产的建设周期长,供给存在滞后性,由上一期的需求、建设成本等决定当期的供给,并影响下一期的房地产存量。从需求方向看,消费者通过对房地产进行消费或投资进而获得效用,若在短期内房地产的供给数量难以改变,则需求是决定房地产价格变动方向的主要力量。当供给和需求在理想状态下达到均衡时,市场处于稳态,即房地产市场内的供给与需求动态平衡。图1.3用四象限模型来探讨房地产市场的价格决定。与一般商品不同,房地产市场中的供给在短期很难改变,并且异质性明显,因此价格决定过程也与一般商品有差异。首先讨论第一象限,它代表了房地产消费市场,横轴是房地产存量,纵轴为房地产价格。从需求曲线可知,当房地产价格发生变动时,需求量也发生变化,价格越高需求量越低,二者之间为负相关关系。供给曲线在房地产消费市场短期是一条与横轴垂直的线,表明短期内房地产供给数量难以改变,此时市场中房地产价格由需求曲线来决定。第二象限代表房地产建设曲线,决定房地产供给,反应房地产开发商如何确定新建房产数量。纵坐标仍然代表房地产价格,横坐标是房地产流量,房地产价格越高时,开发商越有动力雇佣劳动力大量建设新房,因此随着价格的走高,新房数量越多,二者之间正相关。同时注意到曲线与纵轴交点截距为正,表示在一定价格之下,新房供给为零,只有市场上房地产价格高于该价格,才有新建房地产供应。第三象限为房地产供给市场,是房地产进行流量与存量转化的市场,反映在曲线上为一定时期内的新开发房地产数量,减去房屋折旧等造成的存量损失,等于现有房地产存量,因此房地产流量越多会导致存量越多。可见房地产供给市场与房地产建设市场有很大不同,曲线从坐标轴原点出发,表明当没有新建房屋时,房地产供给市场中的流量与存量房屋不存在转化关系,若市场处于均衡状态,则房地产折旧数量刚好等于新建房屋数量,房地产存量总体不变。第四象限为一条45度倾斜的直线,将房地产供给市场与消费市场连接起来,短期内房地产市场的流量转化为存量比较困难,但长期外部条件变化会引起第二象限新建房屋数量变化,导致第三象限的供给曲线斜率改变,投射到房地产消费市场体现为供给曲线位置变动,房地产均衡价格改变。

【参考文献】：
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硕士论文
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本文编号：3368693