推进我国房地产供给侧制度变革：从美国房地产发展中获得的启示

发布时间：2021-09-04 07:25

　　我国房地产的市场化改革在提高人们居住条件的同时,一些深层次的矛盾也在不断积累,某些因素促成了房地产价格泡沫的形成、发展和膨胀。当对房屋的真实需求不能支撑目前的发展模式时,房地产市场将处于危险之中,因此,必须对房地产供给侧进行深层次的制度变革。美国房地产市场30年来保持了基本稳定的发展态势,其利用高度市场化的投融资模式、科学合理的房产税设计、买卖与租赁市场并举等措施,维护了房子只住不炒的基本属性。借鉴相关经验,我国应在未来拓展民间资本参与房地产市场的渠道,利用征收房产税等手段来削弱房子的投资属性,发展市场化的租赁市场弥补短板,创造条件鼓励城郊置业等多种手段,保持房地产市场的持续健康发展。 

【文章来源】：经济论坛. 2020,(01)

【文章页数】：9 页

【部分图文】：

城镇化过程的S形曲线

美国土地约58%为私人所有，使得美国的土地开发主要由市场来主导，土地的市场价格由经济学中“理性人”的决策来决定，从而促进土地价格维持在合理的区间。政府的作用主要是对土地利用的类型进行规划，对土地使用的容积和密度进行控制。由于土地私有制，政府并不能在房地产开发环节，通过出让土地而获取财政收入，美国地方政府的财政收入很大一部分来源于房产税。房产税是对土地和房屋直接征收财产税，属于房地产保有环节的税种。美国房产税普遍占地方税收收入的50%以上（有的地方甚至高达80%)[26]。各地方政府将房地产评估价值的一定比例作为征税税基（一般为20%-100%），然后按照1%-3%的税率征税，税率的确定是通过当地议会审议的来年预算减去除房产税以外的其他政府收入总额“倒算”出来的，使房产税的征收额既保持了一定的灵活性，同时也能满足财政预算的需要。房产税不仅扩大了地方政府的税收来源，同时在持有端征税，提高了房产的维护成本能有效抑制房地产市场中的投资投机行为。美国房产税的税额较高，周毅（2011）指出，如果在一个税率为3%的地方居住，即使房价不上涨，33年后用于缴纳房产税的金额也将超过房价的一倍[9]。同时，房地产的评估价值随着市场的行情处在动态变化中，房价涨，征税的基数也在增加。因此，美国普通民众除了买房自住以外，并不会将住房作为投资的对象。

由分析得知，除了底特律、休斯顿、芝加哥、费城等少数城市外，大部分城市的居民购买一套房子，将承受巨大的经济负担。因此，对一般收入家庭来说，购房后生活的压力也很大，相当大一部分家庭选择租房居住。反观美国的住房租赁市场则十分健全和完善，政府制定了许多法律法规保障租客的利益。美国还修建了许多专门用于租住的公寓，其优点有：一是具备完善的物业管理，房屋维修及时；二是租房合约、流程规范，形成一套系统；三是租期能得到保证，业主不能强行逼迫租客搬出，否则会面临巨额赔偿。另外，对租客的租住行为也有严格规定，不及时交付租金会在个人信用上产生不良记录，对房屋造成损毁要进行赔偿，搬出时要对房屋进行打扫使其基本恢复成入住时的状态等等。因此，租住双方的利益都能得到最大程度的保证。此外，在美国不论你是租房还是买房，家庭子女均享有同样的入学权利，只要能提供租房合同，或是房屋水电等的缴费证明，子女就近入学就不存在任何障碍。

【参考文献】：
期刊论文
[1]房地产信贷与房价:来自中国35个大中城市的证据[J]. 胡金星,张志开,邵翠樱.  上海金融. 2018(08)
[2]租住家庭占比、租房供应主体与房价[J]. 陈卓,陈杰.  统计研究. 2018(07)
[3]美国城市化的新趋势及对中国新型城镇化的启示[J]. 张婷麟,孙斌栋.  城市发展研究. 2018(06)
[4]REITs——文献综述[J]. 邹静,王洪卫.  产业经济评论. 2018(02)
[5]土地财政制度对房地产价格的影响因素研究[J]. 唐云锋,吴琦琦.  经济理论与经济管理. 2018(03)
[6]“房地产化”经济的转型与房地产长效机制的确立[J]. 易宪容.  探索与争鸣. 2017(08)
[7]不同资产泡沫过程及危机后果的实证分析[J]. 郭冉冉,郦博文,巴曙松.  当代经济科学. 2017(02)
[8]反思日本房地产泡沫[J]. 巴曙松.  中国经济报告. 2017(02)
[9]房地产开发行业融资困境及解决渠道的探讨[J]. 周晓娟.  长沙大学学报. 2015(06)
[10]美国房地产模式也非灵丹妙药[J]. 仝中燕.  绿色中国. 2014(04)



本文编号：3382840