房地产融资政策调整的背景与建议
发布时间：2021-12-15 22:27
非金融企业部门杠杆率过高一直是我国经济稳健发展的隐患。今年8月,中国人民银行对房地产企业融资过程中的资产负债率、净负债率、现金短债比提出了"三道红线"要求,这是首次从供给端设定了房地产企业融资的债务指标,进一步丰富了房地产宏观审慎监管框架的实践。测算表明,约1/3以上的A股上市房地产企业都将受到房企融资新政的影响,尤其是在满足现金短债比方面的监管压力更大。未来,既要落实好"房住不炒"的调控精神,防范房企不当加杠杆,又要做好政策衔接,防止房地产企业融资渠道转换过程中出现债务链条断裂风险。
【文章来源】：中国国情国力. 2020,(11)
【文章页数】：5 页
【部分图文】：
2016年-2020年7月房地产新增贷款比重变化
(1)房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时,更为企业的长期发展埋下隐患。2018年以来,在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下,国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降,但房地产企业杠杆率居高不下,是所有行业中杠杆率最高的行业。根据国家统计局信息,2018年规模以上工业行业平均资产负债率为56.5%,而房地产业平均资产负债率为79.1%,高于工业行业22.6个百分点,也高于通用设备(53.4%)和汽车制造(59.2%)等制造业企业(见图2)其中,A股上市房地产开发企业资产负债率从2007年的62.8%逐年攀升至今年一季度末的80.5%,远远超过资产负债率40%-60%的合理区间。房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时,更为企业的长期发展埋下隐患。尤其是当前房地产企业融资方式复杂,甚至部分企业购置土地的竞买保证金也来自外部融资,其抗风险能力较弱,如果未来融资环境出现变化,则发生现金流断裂的风险巨大,不仅加大了银行坏账风险,也对地方政府的财政收入形成巨大考验。(2)相比工业、制造业等实体经济部门,我国房地产企业杠杆率过高,主要有三方面原因:一是房地产企业形成高负债、高周转的依赖模式。作为资金密集型行业,房地产企业有通过高负债、高周转、低持有的发展模式来实现快速滚动发展的倾向,其通过向银行融资,实现用贷款买地和建楼,建好后抵押给银行又可继续获得贷款,继续开发楼盘,如此循环往复,形成高负债率的资金运作模式。二是房地产预售制度放大了杠杆率。目前,我国房地产销售分为预售和现售两种,由于预售房价格相比现房通常更低,也能帮助开发商提前回笼资金,因此,不论是房地产开发商还是购房者都偏好于预售方式购房,目前预售房销售额占比在75%左右。房地产开发企业收到的预收账款主要包括定金、首付款等。在竣工前预售款是房地产企业的负债,竣工后才能转换为收入,这意味着预售越多,负债越高。三是影子银行野蛮生长为房地产企业盲目加杠杆创造了条件。2010年之前,房地产企业资金来源主要依赖于银行信贷、自有资金和预售额,其分别占其资金来源的17%、36.5%和39%。其中,来自于银行机构资金约占房地产企业资金来源的30%左右(主要包括房地产企业开发贷款以及居民个人住房按揭贷款等)。2012年以来,随着监管部门收紧银行对房地产企业的融资政策,房地产企业开始转向信托融资、非标融资、海外发债等“影子银行”渠道,这突出体现在企业自筹资金占比上升,2014年达到41.3%的较高占比(见表1)。总的来看,影子银行的快速扩张为房地产企业进一步加杠杆创造了条件。
【参考文献】：
期刊论文
[1]“三道红线”政策环境下房地产企业融资对策[J]. 张翔. 绿色财会. 2021(09)
本文编号：3537254
【文章来源】：中国国情国力. 2020,(11)
【文章页数】：5 页
【部分图文】：
2016年-2020年7月房地产新增贷款比重变化
(1)房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时,更为企业的长期发展埋下隐患。2018年以来,在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下,国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降,但房地产企业杠杆率居高不下,是所有行业中杠杆率最高的行业。根据国家统计局信息,2018年规模以上工业行业平均资产负债率为56.5%,而房地产业平均资产负债率为79.1%,高于工业行业22.6个百分点,也高于通用设备(53.4%)和汽车制造(59.2%)等制造业企业(见图2)其中,A股上市房地产开发企业资产负债率从2007年的62.8%逐年攀升至今年一季度末的80.5%,远远超过资产负债率40%-60%的合理区间。房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时,更为企业的长期发展埋下隐患。尤其是当前房地产企业融资方式复杂,甚至部分企业购置土地的竞买保证金也来自外部融资,其抗风险能力较弱,如果未来融资环境出现变化,则发生现金流断裂的风险巨大,不仅加大了银行坏账风险,也对地方政府的财政收入形成巨大考验。(2)相比工业、制造业等实体经济部门,我国房地产企业杠杆率过高,主要有三方面原因:一是房地产企业形成高负债、高周转的依赖模式。作为资金密集型行业,房地产企业有通过高负债、高周转、低持有的发展模式来实现快速滚动发展的倾向,其通过向银行融资,实现用贷款买地和建楼,建好后抵押给银行又可继续获得贷款,继续开发楼盘,如此循环往复,形成高负债率的资金运作模式。二是房地产预售制度放大了杠杆率。目前,我国房地产销售分为预售和现售两种,由于预售房价格相比现房通常更低,也能帮助开发商提前回笼资金,因此,不论是房地产开发商还是购房者都偏好于预售方式购房,目前预售房销售额占比在75%左右。房地产开发企业收到的预收账款主要包括定金、首付款等。在竣工前预售款是房地产企业的负债,竣工后才能转换为收入,这意味着预售越多,负债越高。三是影子银行野蛮生长为房地产企业盲目加杠杆创造了条件。2010年之前,房地产企业资金来源主要依赖于银行信贷、自有资金和预售额,其分别占其资金来源的17%、36.5%和39%。其中,来自于银行机构资金约占房地产企业资金来源的30%左右(主要包括房地产企业开发贷款以及居民个人住房按揭贷款等)。2012年以来,随着监管部门收紧银行对房地产企业的融资政策,房地产企业开始转向信托融资、非标融资、海外发债等“影子银行”渠道,这突出体现在企业自筹资金占比上升,2014年达到41.3%的较高占比(见表1)。总的来看,影子银行的快速扩张为房地产企业进一步加杠杆创造了条件。
【参考文献】：
期刊论文
[1]“三道红线”政策环境下房地产企业融资对策[J]. 张翔. 绿色财会. 2021(09)
本文编号：3537254
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