关于新政策调控下对房地产企业财务影响分析

　　我国政府为抑制房地产泡沫，对房地产市场进行合法监管，采取了一系列的宏观调控政策。2011年，我国政府推行了“国八条”，2012年，又出台一系列稳定房地产市场的举措。在各种政策达不到预定效果时，又逐步加大了房地产调控政策，推出了大规模建设保障性住房，试点房产税，限购等一系列的重大措施。这一系列的政策对房地产企业的财务产生了各种影响。

　　一、金融财政政策对房地产企业财务影响1．近期我国出台的金融财政政策国务院于2011年1月26日出台“国八条”，调整和完善相关的税收政策，加强税收的征收和管理。在税收方面突出了转卖个人居住房屋应缴纳的营业税，规定用来购买居住房屋后不满五年便卖与他人的，应缴纳的营业税为购买房屋所得的收入总额乘以营业税税率。同时加强了对土地增值税征收管理方面的监管和督促，对房地产的卖价超出周围其他房地产卖价的项目，采取更为严格的惩罚。政府正通过对房地产的价格进行评估来增大存量房的税收征收管理力度，从严实施对于房地产所得税的征管等工作。

　　其次，银监会正努力实施差别化的信用贷款政策。从2011年开始，我国中央银行持续不断增加贷款利息和抬高银行存款准备金率，笔耕文化传播，许多银行不再对贷款的利息率实行优惠，对发放贷款的业务进行严格严厉地审查和监督。并规定相关的贷款利率大于等于国家基本标准利率的1．1倍的政策。这一规定的实施会有效地降低房地产交易的频繁性，使得商业房地产市场因为减少或降低了以前与住宅类房地产的利率差额，从而出现了一定的转机。

　　国家还在部分城市实行征收房产税的试点。房产税是指国家把房屋作为征税的对象，按照房屋原值扣除10％一30％作为计算税额的基数，向房地产的产权所有人征收的一种财产税。现在执行的房产税的主要作用是增加房地产所有权持有者的成本，打击那些对房地产市场造成危害的炒房者，并在某种程度上起到降低高房价的效果。

　　2．金融财政政策对房地产企业财务的影响金融财政政策对房地产行业的需求起着决定性的作用，因此金融财政政策对房地产企业财务影响主要是决定房地产市场冷热的推动力。紧缩的金融财政政策导致需求降低，引起房价下跌，量价齐跌使得房地产开发企业的利润降低，因此，房地产开发投资的规模下降。

　　为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控措施，明确提出“房价控制目标”，加上限购措施，大大改变了参与各方的预期，特别是购房者(包括投资者)对未来房价上涨的预期，这将加大房地产企业进行房地产买卖的获利。

　　二、土地供应政策对房地产企业财务影响

　　1．近期我国出台的土地供应政策国务院于2011年1月26日出台了“国八条”，强调要严格控制住房用地的供应与管理。实现保障性住房、棚户区的改造住房和中小型套房等一些普通的商品类住房的用地高于房地产建设所用土地总供应量的70％的标准。

　　各地政府在2012年不间断地实施中央下达的一系列宏观调控政策，增加相关配套措施的执行力度，重点落实保障性建设住房的土地供应，尽力维持房地产市场上土地供给和需求的平衡，防止房地产市场上土地的供应总量、土地的供应结构和土地的供应价格大幅地变化。政府应该对于房地产市场的预期发展进行合理地引导；应当将房地产的供应与合理的实际需求作为工作的重点来抓，增加对供应和开发利用的房地产市场所需的土地的监督审查，严格要求房地产商按照合同进行房地产的开发和建设，及时处置闲置土地，严厉打击非法将国家的土地进行转卖转让的不合规行为。

　　2．土地供应政策对房地产企业财务影响土地供应政策给房地产企业带来的财务影响主要是指由于国家出台的一系列土地供应政策，对房地产企业增加了相应财务风险。宫玉泉在其发表的相关文章中谈到：我国土地的基本国情和相关政策制度决定了我国实施的土地利用政策会对房地产市场具有重大影响。我国法律规定，政府对商品房应有偿出让供地，对经济适用房应按行政划拨方式供地。由于土地供应总量基本不变，出让和划拨的比例会对房地产市场的供应结构产生极大影响：出让比例大表明商品房供应总量的增加，划拨比例大表明经济适用房供应总量的增加。

　　由于2012年我国政府的土地供应政策仍是坚持房地产的调控政策方向不变，而情势会更加严重，所以，房地产企业由于土地供应政策引起的的经营等财务风险较之前微增。

　　三、保障性住房建设政策对房地产企业财务影响

　　1．近期我国出台的保障性住房建设政策国务院于2011年1月26日出台了国八条，强调增加保障性住房建设的建设力度。要求各地政府从各个渠道增加保障性住房建设，逐渐地拓展与保障性住房相关的一系列政策制度的执行区域范围。例如新建、改建、购买和长期租赁等等。同时中央政府也加强对保障性住房的开发建设的鼓励支持力度。地方政府在努力执行好中央下达的一系列有关房地产开发建设的土地供应、保障性住房建设的资金投入和相关的税费优惠等举措，合理地指引房地产开发商们热情地加入保障性住房建设的队伍中，尽力促成制定好的相关计划的完成。各地政府要努力地提高保障性住房建设的管理水平，建立健全相关的制度规定，尽力做到公开、公平、公正。

　　2．保障性住房建设政策对房地产企业财务影响保障性住房建设政策对房地产企业带来的财务影响是指由于国家出台的一系列保障性住房建设政策，房地产企业增加的相应财务风险。

　　2009年陈酉宜在其发表的相关文章中提到：大规模地投资建设保障性住房，可以使普通商品房市场的需求相对减少，相当于增加市场供给；由于其在总房源比例的增加，会拉低商品房价格；可能影响房价上涨预期，造成市场销售量持续降低。

　　由此可知，我国近年对保障性住房大规模投资并大力支持由此带来的相关投资、存货管理、流动性等财务风险不容小觑。

　　各地政府应在增加政府对相关保障性住房工作投人的时候，进一步地完备符合当地经济情况的政策制度，通过执行一系列的有关保障性住房的政策措施，保障性住房建设的土地供应、投资额与补助费、国家财政给与的贴息和相关税收优惠等等，来制定相应的公共租赁住房的租金水平，使得对此有兴趣的投资者们数量增加，从而愿意加入到公共租赁住房开发建设和投资运营中来。各地政府要积极地支持和激励相关的金融机构，促使他们乐于投放中期和长期的贷款给公共租赁住房的开发建设和投资运营。各地政府还要通过应对当前的经济形势和国家的相关宏观政策来探讨设置合理的优惠策略，支持并激励房地产开发商们在进行普通商品住房的开发建设过程中配备建立一定比例的公共租赁性住房，并可以进行持有经营或由政府出面进行回购。

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