浅析房地产开发贷款

　　一、目前房地产企业的主要融资渠道

　　房地产企业的融资渠道主要有内部融资，如企业的内部留存利润。外部融资包括直接向证券市场的融资，如股权融资、债券融资和信托融资和间接通过银行等金融机构的融资，如银行项目开发贷款和经营性物业贷款。对于大部分中小房企来说，由于上市的种种框架限制，要实现上市股权融资比较困难。另外中国债券市场的不完善，也导致绝大多数房地产企业无法实现债券融资。目前房地产企业解决资金的主要途径仍为金融机构的贷款，尤其房地产项目的开发贷款。

　　房地产开发贷款，房地产开发贷款是指商业银行向房地产企业发放的，用于房屋建造过程中所需建设资金的贷款。

　　二、房地产开发贷款的政策要求 1.贷款对象和项目要求

　　2003年央行1号文件对房地产开发贷款的对象及项目作了特别规定，房地产开发贷款对象应为具备开发资质(通常银行要求为开发武级资质)、信用等级高(通常为A级以上企业)、没有拖欠工程款的房地产企业。贷款要重点支持低收入人群的住宅项目、对大面积、高档房及别墅要加以限制、对空置率和负债率高的企业要严格审批。这说明房地产开发企业支持的是企业自身条件较好，同时开发的项目具有很好市场情景的房地产商，房地产商要想贷到项目贷款，先要练好内功。

　　2.项目四证及资本金要求

　　银监会规定:商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款，俗称四证齐全。央行1号文件还规定房地产企业项目的自有资金(指所有者权益)不低于项目总投资的30%时(实际操作时多控制在35%)，银行才能发放贷款。

　　3.贷款支付方式及管理要求

　　2009年银监会《固定资产贷款管理暂行办法》第二十五条规定单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。受托支付目的是为了减小贷款被挪用的风险。2004年银监会《商业银行房地产贷款风险管理指寻》规定:在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用，这个规定完全说明银监会要求商业银行对房地产开发贷款封闭管理。

　　三、房地产开发贷款的申请流程

　　各家商业银行对房地产开发贷款都有一套严格的审批流程，这套流程下来最快也要3个月的时间。房地产开发贷款的操作流程为:递交贷款申请一一银行受理调查一-银行撰写项目评估报告和风险评价报告一一报上级行核查审批一一办理借款手续、抵押手续一一银行下款一一收贷撤押。商业银行通常的要求是三证齐全上会审批，四证齐全发放贷款。因此，为了能争取最快时间完成项目贷款，我们可以按如下流程提前操作项目贷款。

　　1.在前期部办理规划报建审批阶段就与银行沟通，提交贷款申请。

　　2.项目总平面规划图经规划局审核通过后，笔耕论文，根据拟开发区域的经济指标测算项目总投资和可贷款金额，请银行人员上门调查，展开市场调研。

　　3.项目取得拟开发区域的三证，国有土地使用证、建设用地规划证和建设工程规划许可证后，银行资料上报上级行等待审批过会。

　　4.在项目等待过会期间，审批人员会提出各种问题、补充相应的资料，此时企业的工程部也在积极的办理建设工程施工许可证。这样可以确保项目贷款会通过，企业就能取得施工许可证。

　　5.取得建设工程施工证后，经办行与企业办理借款和抵押登记手续。银行取得他项权证后，根据工程的形象进度及己投入资金情况，与自有资金配比发放贷款金额，之后企业财务人员办理受托支付。

　　6.贷款随着销售收入的实现和房款的回笼，银行会要求企业逐步还贷撤押，到期一次性还款。

　　四、房地产开发贷款的担保方式

　　房地产开发贷款的担保方式主要是采用土地及在建工程作担保方式，抵押率通常控制在50%左右。因银行对房地产开发贷款实行封闭式管理，所以贷款初期必须将项目所占用的土地全部抵押给贷款银行，等项目达到预销售条件时，企业与银行共同至土地部门办理项目土地的解押手续。然后，再至房产登记部门办理项目土地上的在建工程抵押手续。最后，开发商在销售房产时，必须先由财务人员至银行办理在建工程的撤押还贷，销售部才能至房产部门办理销售合同见证及客户的按揭贷款。通过先办理土地抵押再转建工程抵押，最后销售时撤押还贷的控制，银行保证了贷款的权益，实现了房地产开发贷款的封闭管理。现在银行为进步加强风险控制，通常还要求企业追加有实力第三方如母公司或公司的实际控制人担保。

　　一般来说，房地产开发企业的资金来源主要是自有资金（股东投入）、国内贷款、其他资金（定金、预收款及施工方垫资）三个方面。项目的启动资金由开发商投入的自有资金完成，主要是项目取得土地使用权、用地使用权、项目计划立项、设计、建设规划审批、进行土地的兰通一平等前期工作所需的资金。项目的后续开发资金主要依赖银行的项目贷款，财务管理人员如能以最快的速度争取到金融机构的房地产开发贷款，将是确保项目顺利完工的重要保障。

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