大陆与台湾商品房预售制度比较分析

发布时间：2017-07-05 13:20

  本文关键词：大陆与台湾商品房预售制度比较分析

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【摘要】：当前在我国大陆新建商品房销售中预售模式占据了明显的主导地位。在我国大陆20多年的房地产市场快速发展过程中,商品房预售模式遭遇了各种各样的问题,新建商品房交易纠纷不断,在预售资金监管、购房者权益保护以及金融业风险控制等方面所暴露的问题越来越多,对现行的商品房预售制度进行改革与完善已是当务之急。预售屋交易制度自上世纪60年代末期在台湾盛行至今,已有50余年历史,规范该制度的相关法律法规与政策措施已经较为健全。因此,分析台湾的预售屋交易制度,将其与大陆进行对比,对于大陆当前预售制度的改革与完善具有极高的参照价值。本文首先总结了大陆与台湾商品房预售制度的特征与性质,简要介绍了商品房预售制度在大陆与台湾的发展历程。然后详细描述了大陆与台湾商品房预售的具体流程,从预售准入条件、预售合同内容、预售款付款方式、预售资金监管机制、预售商品房建设管理机制、预售商品房转让机制等方面对大陆与台湾的商品房预售制度进行了深入的比较。指出台湾商品房预售制度与大陆相比,最主要的差异在于在台湾商品房预售过程中建筑经理公司的深度参与,台湾建筑经理公司作为预售制度中的第三方与各个参与方之间不存在直接利益关系,其介入到整个预售流程中,加强了各参与方直接的信息交流,平衡了各参与方分担的风险,有利于加强对房地产开发商预售行为的监管。鉴于台湾商品房预售履约保证体系是以建筑经理制度为核心构建的,本文随后以台湾建筑经理制度为重点研究对象,分析了建筑经理制度的起源和发展,从履约管理、契约鉴证、建筑融资等角度分析了其职能定位。针对当前大陆商品房预售制度的关键问题,从购房者、开发商和贷款银行角度讨论了台湾建筑经理制度对于完善大陆商品房预售制度的借鉴价值,指出了将建筑经理制度引入大陆的必要性和目前面临的现实困难。论文最后进一步指出大陆与台湾商品房预售制度差异的根源主要体现在风险管控方面,指出大陆在商品房预售风险管控方面的若干缺陷,给出了台湾预售屋交易制度对于大陆当前商品房预售制度的改革与完善的一些重要启示,并对未来研究方向提出了一些针对性建议。
【关键词】：商品房 预售制度 房地产 台湾 建筑经理制度
【学位授予单位】：安徽建筑大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-11
• 第一章 绪论11-16
• 1.1 研究意义和研究目的11-12
• 1.2 研究现状12-14
• 1.2.1 大陆地区商品房预售制度研究现状12-13
• 1.2.2 台湾地区预售屋交易制度研究现状13-14
• 1.3 研究范围及研究方法14-15
• 1.3.1 研究方法14
• 1.3.2 研究范围14-15
• 1.4 主要内容及结构安排15-16
• 第二章 商品房预售制度概述16-22
• 2.1 大陆与台湾商品房预售制度的概念与特征16-18
• 2.1.1 商品房预售制度的概念16-17
• 2.1.2 商品房预售制度的特征17-18
• 2.1.3 商品房预售的性质18
• 2.2 商品房预售制度在台湾与大陆的发展历程18-21
• 2.2.1 台湾地区预售屋交易制度发展历程19-20
• 2.2.2 大陆地区商品房预售制度发展历程20-21
• 2.3 本章结束语21-22
• 第三章 大陆与台湾商品房预售制度比较分析22-48
• 3.1 大陆商品房预售流程22-27
• 3.1.1 预售准入阶段24
• 3.1.2 楼盘选择阶段24-25
• 3.1.3 合同签订阶段25-26
• 3.1.4 建设施工阶段26
• 3.1.5 贷款办理阶段26-27
• 3.1.6 预售合同备案登记阶段27
• 3.1.7 交房、产权移交阶段27
• 3.2 台湾商品房预售流程27-32
• 3.2.1 预售准入阶段29
• 3.2.2 看房议价阶段29-30
• 3.2.3 订立契约阶段30
• 3.2.4 履约管理阶段30-31
• 3.2.5 产权第一次登记阶段31
• 3.2.6 购屋贷款阶段31-32
• 3.2.7 交屋过户阶段32
• 3.3 大陆与台湾商品房预售制度比较分析32-47
• 3.3.1 商品房预售准入条件比较32-33
• 3.3.2 《商品房认购书范本》与《不动产买卖要约书范本》比较33-35
• 3.3.3 商品房预售合同内容比较35-40
• 3.3.4 商品房预售款付款方式比较40-41
• 3.3.5 商品房预售资金监管机制比较41-43
• 3.3.6 预售商品房建设管理机制比较43-44
• 3.3.7 预售商品房转让机制比较44-45
• 3.3.8 预售商品房产权登记环节比较45-46
• 3.3.9 商品房预售制度和流程其它细节差异46-47
• 3.4 本章结束语47-48
• 第四章 台湾建筑经理制度及其对大陆的启示48-58
• 4.1 台湾建筑经理制度的发展历程48-50
• 4.1.1 台湾建筑经理制度设立背景48-49
• 4.1.2 台湾建筑经理制度诞生过程49
• 4.1.3 台湾建筑经理制度的发展49-50
• 4.2 建筑经理公司角色定位50-52
• 4.2.1 建筑经理公司的角色50-52
• 4.2.2 建筑经理公司职能定位及未来发展方向52
• 4.3 当前大陆商品房预售制度存在的关键问题52-53
• 4.4 台湾建筑经理制度对大陆的借鉴价值53-56
• 4.4.1 购房者角度54-55
• 4.4.2 开发商角度55
• 4.4.3 银行角度55-56
• 4.5 大陆直接引入台湾建筑经理制度的现实问题与困难56-57
• 4.6 本章结束语57-58
• 第五章 结论58-62
• 5.1 台湾预售屋交易制度对大陆的启示58-59
• 5.2 本文工作总结59-60
• 5.3 后续研究方向建议60-62
• 参考文献62-65
• 致谢65-66
• 作者简介及读研期间主要科研成果66

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前1条

1 韩冰;;商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析[J];四川大学学报(哲学社会科学版);2008年03期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 杨军锋;商品房预售中买卖人利益保护若干问题研究[D];西北大学;2010年

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本文编号：522145