基于敏感性分析方法的公租房运营管理研究

发布时间：2017-09-05 22:25

  本文关键词：基于敏感性分析方法的公租房运营管理研究

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【摘要】：随着我国城市化进程的加速推进,保障性住房作为一项重要的民生工程不断发展,自2009年起,为解决中低收入人群的居住问题,抑制房地产投机,促进房地产行业健康发展,住建部提出把发展公共租赁住房作为保障性住房的重要方式之一,加快推进公租房建设。但目前公租房的建设主要是以行政命令手段被动发展,公租房从融资、建设、运营等方面面临一系列的问题,如何让公租房可持续发展是一道难题。在公租房的发展过程中,主要有集中建设、配建、收购等方式,而集中建设则是公租房供应的主要方式,它具有管理统一、房源稳定、定位科学等优势,但同时也存在投资规模大、建设周期长、运营亏损等一系列问题。因此,在集中建设的公租房运营过程中,租金、房屋出租率、运营成本、建安成本、融资成本等因素对公租房的运营平衡有着重要的影响。本文通过设定合理的经济评价指标,分析上述因素对公租房运营经济评价指标的影响,即进行敏感性分析,从而找到影响运营平衡的关键因素,为政府科学的制定公租房有关政策,实现运营平衡,促进公租房运营管理的可持续发展提供理论支持,这是本文研究的目标。本文首先介绍了经济评价、风险与不确定性分析及敏感性分析相关理论,然后通过对公租房制度及我国公租房运营的现状研究,总结了目前公租房发展中存在的问题,其次,选取合理的公租房运营评价指标,分析公租房运营管理的不确定性因素,建立不确定性因素与经济评价指标间的敏感度模型,再次,对已投入运营公租房项目的实证研究,通过调研大量真实的数据,计算公租房运营的经济评价指标,并对主要因素进行了敏感性分析,最后,提出改进公租房运营现状的政策建议,以促进公租房的健康、可持续发展,完善住房保障体系建设。
【关键词】：公租房 不确定性因素 敏感性分析 运营平衡
【学位授予单位】：大连理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-7
• 目录7-10
• 1 绪论10-17
• 1.1 研究的背景及意义10-11
• 1.1.1 研究的背景10-11
• 1.1.2 研究的意义11
• 1.2 国内外研究现状11-15
• 1.2.1 公租房的性质及发展研究11-13
• 1.2.2 敏感性分析在项目管理上的应用13-14
• 1.2.3 结论14-15
• 1.3 研究内容和方法15-17
• 1.3.1 研究内容15
• 1.3.2 研究方法15
• 1.3.3 研究的技术路线15-17
• 2 经济评价理论概述17-27
• 2.1 经济评价理论17-19
• 2.1.1 经济评价的理论基础17
• 2.1.2 经济评价的层次17-18
• 2.1.3 财务评价的体系构成18-19
• 2.2 不确定性分析理论19-21
• 2.2.1 不确定分析概述19-20
• 2.2.2 不确定因素产生的原因20
• 2.2.3 不确定性分析的方法20-21
• 2.3 敏感性分析理论21-26
• 2.3.1 弹性理论是敏感性分析的理论基础21
• 2.3.2 敏感性分析的内容21-22
• 2.3.3 单因素敏感性分析的方法与步骤22-26
• 2.4 小结26-27
• 3 公租房制度及运行现状27-33
• 3.1 公租房制度27-30
• 3.1.1 公租房概念及特征27
• 3.1.2 国外公租房制度概述27-28
• 3.1.3 我国公租房制度概述28-30
• 3.2 我国公租房运行现状30-32
• 3.2.1 公租房建设运营模式30
• 3.2.2 公租房运行中存在的问题30-32
• 3.3 小结32-33
• 4 敏感性分析在公租房运营管理中的应用33-43
• 4.1 公租房运营经济评价指标33-35
• 4.1.1 净现值33-34
• 4.1.2 基准收益率34
• 4.1.3 经济评价周期34-35
• 4.2 公租房运营管理不确定性因素35-41
• 4.2.1 运营收入35-37
• 4.2.2 经营成本37-38
• 4.2.3 建设投资38-40
• 4.2.4 建设期利息40-41
• 4.3 公租房运营不确定性因素对评价指标的影响41-42
• 4.3.1 住宅租金对经济评价的影响41
• 4.3.2 住宅出租率对经济评价的影响41-42
• 4.3.3 经营成本对经济评价的影响42
• 4.3.4 建设投资对经济评价的影响42
• 4.4 小结42-43
• 5 实例分析43-55
• 5.1 项目概况43-45
• 5.1.1 项目基本情况43-45
• 5.2 项目运营影响因素45-48
• 5.2.1 项目成本45-46
• 5.2.2 项目收入46-47
• 5.2.3 项目运营财务利润指标47-48
• 5.3 营影响因素经济评价48-52
• 5.3.1 项目现金流量48-50
• 5.3.2 资本金现金流量50-51
• 5.3.3 经济评价指标51
• 5.3.4 经济评价指标分析51-52
• 5.4 敏感性分析52-53
• 5.4.1 建设投资变化对净现值的影响52
• 5.4.2 经营成本变化对净现值的影响52
• 5.4.3 项目收入变化对净现值的影响52-53
• 5.5 小结53-55
• 6 结论与展望55-59
• 6.1 结论55-58
• 6.2 展望58-59
• 参考文献59-61
• 致谢61-62

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前1条

1 王雅玲;;公租房建设的国外经验及借鉴[J];中国市场;2014年07期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 熊光辉;敏感性分析在商品住宅可行性研究中的应用[D];西安建筑科技大学;2008年

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本文编号：800546