基于Hedonic模型的青岛市二手住房价格影响因素的研究

发布时间：2017-09-08 15:42

  本文关键词：基于Hedonic模型的青岛市二手住房价格影响因素的研究

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【摘要】：随着中国经济的飞速发展以及城镇化进程的不断加快,人们对于住房的需求越来越大。而由于土地供给的有限性,使得房地产市场总体呈现供不应求的局面,进一步导致房地产价格总体呈上升趋势,使得房地产市场供需矛盾激化。由于房屋的建筑结构的特点、邻里环境和区位有很大的不同,并且房屋具有典型的异质性,这些使得住房的价格水平受到影响。除了这些常见的影响因素对住房价格存在一定的影响外,在特殊的环境中也存在特殊的影响因素,比如海滨城市应该要考虑离海边的距离。以青岛市为例,它不仅是度假休闲胜地,还是养老胜地,并且在当今人口老龄化的趋势加快和人们观念的转变的背景下,越来越多的人会选择购房用来养老休闲或者用作投资。而二手住房在青岛市整个房地产交易市场中占有着很大的比例,并且二手住房价格与新房的价格具有联动性,在一定程度上也反映了整个住房市场的价格。大量文献证实,已有研究更多地关注内陆城市或特大城市,与其他内陆城市相比,本文更加注重对青岛市所特有的特征价格因素进行研究。所以论文在选取一系列特征变量的基础上,通过运用Hedonic价格模型来研究青岛市的二手住房价格。论文共分为五部分:第一,通过对国内外相关文献的总结和分析,着重参考了住房特征变量的选取因素,最后决定了二手住房价格的研究的出发点,研究内容、研究方法。第二,主要介绍hedonic模型以及住房价格决定因素的基本理论,总结主要的理论基础和分析方法。第三,结合青岛市的自然条件,分析青岛市的住房市场投资状况、住房市场供需状况以及房价的发展状况。第四,基于对搜集的青岛市有效的599份二手房样本数据的统计以及处理,进行定性分析和计量分析,并结合所选取的特征变量来构建Hedonic模型住房价格特征函数,运用回归分析计算出住房价格可由住房关键性特征的因子价格组合而成,从而得出特征因素对青岛市二手住房价格的影响力度。第五,根据论文的实证结果得出相应的启示,并对论文以后的改进方向进行展望。通过应用hedonic模型对特征变量进行分析,最后发现,除了和其他内陆城市一样,建筑特征、交通便利度等变量对青岛市住房价格有着显著性的影响,旅游资源的数目、海景品质、距离海边距离这些变量也对青岛市二手住房价格有显著的影响,这是与其他内陆城市不同的地方。研究结果可以为消费者、房地产开发商、政府以及房地产评估机构的决策提供一定的参考。不足之处,由于能力有限,并没有对影响青岛市二手住房价格的宏观因素进行考虑,本文只考虑了微观因素。创新之处就是选取了青岛这个沿海城市作为研究对象,以住房价格影响因素为切入点,特别的选取了旅游资源的数目、海景品质、距离海边距离这些变量来对青岛市二手住房价格进行研究。
【关键词】：二手住房价格 Hedonic价格模型 青岛 住房特征
【学位授予单位】：江西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要7-9
• abstract9-11
• 1 绪论11-15
• 1.1 研究背景和意义11-12
• 1.1.1 研究背景11
• 1.1.2 研究意义11-12
• 1.2 技术路线和基本内容12-13
• 1.2.1 技术路线12-13
• 1.2.2 基本内容13
• 1.3 研究方法13
• 1.4 论文的不足和创新之处13-15
• 2 基于hedonic模型的住房价格决定的理论基础15-27
• 2.1 国内外住房价格的研究综述15-21
• 2.1.1 国外住房价格的研究综述15-18
• 2.1.2 国内住房价格的研究综述18-21
• 2.2 基于hedonic模型的住房价格决定的理论依据21-23
• 2.2.1 消费者理论21-22
• 2.2.2 市场供需均衡理论22-23
• 2.3 住房价格hedonic模型的相关概念23-25
• 2.3.1 住房价格23
• 2.3.2 住房特征23
• 2.3.3 特征价格23-24
• 2.3.4 特征价格函数和隐含价格函数24
• 2.3.5 特征价格模型24-25
• 2.4 住房价格hedonic模型的基本形式25-27
• 3 青岛市住房市场的发展状况27-32
• 3.1 青岛市的自然地理状况27
• 3.2 青岛市住房市场发展分析27-32
• 3.2.1 住房市场投资状况27-28
• 3.2.2 住房市场供需情况28-30
• 3.2.3 住房价格变动状况30-32
• 4 青岛市二手住房价格影响因素的实证32-52
• 4.1 青岛市二手住房价格影响因素的定性分析32-36
• 4.1.1 一般性价格因素的分析32-35
• 4.1.2 特征性价格因素的分析35-36
• 4.2 青岛市二手住房价格影响因素的定量分析36-52
• 4.2.1 模型形式的确定36
• 4.2.2 变量的选择36-38
• 4.2.3 数据的选取及处理38-43
• 4.2.4 实证结果及分析43-52
• 5 结论、启示及展望52-55
• 5.1 结论52-53
• 5.2 启示53
• 5.3 展望53-55
• 参考文献55-58
• 致谢58-59

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