集体经营性建设用地使用权流转民事法律问题研究

发布时间：2017-09-24 20:04

  本文关键词：集体经营性建设用地使用权流转民事法律问题研究

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【摘要】：党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提到:“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市进而建立城乡统一的建设用地市场,是改革完善土地制度、推进城乡一体化、进一步完善社会主义土地市场体系、更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用、促进土地资源优化配置和合理利用、促进社会公平的重大改革举措。然而,该《决定》仅规定了集体经营性建设用地使用权可以入市流转,并没有对如何流转进行具体规定。本文从民法角度入手以集体经营性建设用地使用权流转的制度构建为核心,分为六部分:第一部分,对“集体经营性建设用地”的概念、特征和范围进行界定,并在此基础上探讨“集体经营性建设用地使用权流转”的概念、法理基础等基本理论问题,认为集体经营性建设用地使用权流转应分为初次流转与再次流转。同时,对法律、国家政策进行深入剖析,并对各地方试点立法样本进行了比较和总结,进而得出结论:集体经营性建设用地使用权流转在立法和实践中均具备可行性。第二部分,就集体经营性建设用地使用权流转的主体进行分析,现阶段在理论上主要存在着所有者与使用者之争、村集体与地方政府之争。通过比较各地方的试点的实践经验,也存在着政府为主体与政府和集体为共同主体的差异。在借鉴各地方实践经验的基础上,笔者认为,集体经营性建设用地使用权流转的主体应区分初次流转与再次流转区别对待,初次流转主体应为所有者与使用者,再次流转主体则是使用者无疑,且不应再对再次流转的主体范围设立限制。第三部分,对集体经营性建设用地使用权流转的客体范围做了界定。从现有理论中在的集体经营性建设用地使用权流转的客体应为存量建设用地与增量建设用地,以及是否应将范围限定为城镇规划区域外的争议入手,结合现实中存在的情况,通过对地方试点实践经验的总结,阐明了笔者的观点:集体经营性建设用地使用权流转的客体范围应为存量建设用地,不应再要求其必须属于城镇规划区域外的集体建设用地。第四部分,从集体经营性建设用地使用权的流转方式入手,对现阶段存在的流转形式的多样性问题进行了分析阐述。将流转方式区分初次流转与再次流转分别讨论,存在主要争议是除了出租与出让外初次流转是否还可以采用其他的方式。同时对多地方流转形式进行总结分析,借鉴各地方试点的立法和实践经验,笔者认为,应将集体经营性建设用地使用权初次流转方式限定为出让和出租,再次流转方式限定为转让、转租和抵押等方式。第五部分,讨论了集体经营性建设用地使用权流转后的用途,从理论和实践两方面分析了集体经营性建设用地流转后是否能够用于商业房地产开发的问题,明确了流转后的集体经营性建设用地的用途必须符合土地用途管制和规划,禁止用于商业房地产的开发。第六部分,讨论的是集体经营性建设用地使用权流转的收益分配制度。将集体经营性建设用地使用权流转的收益分为初次流转的收益与再次流转的收益,分析了政府与集体以及集体内部之间存在的利益冲突。对政府应否参加初次流转的收益分配,政府采取何种形式参与再次流转的收益分配、分配比例如何确定,以及再次流转的增值收益在所有者与使用者之间的如何分配等问题进行了论述。笔者关于完善收益分配制度的合理化建议,认为应将政府参与初次流转的收益分配,并将政府参与再次流转收益分配的形式限定为税收的方式,其比例比照国有土地的税制结构,而对于再次流转后土地的增值收益则应在缴纳必要税费后归使用者所有,从而使集体经营性建设用地使用权流转的制度更加完整,具备实践的可行性。
【关键词】：集体经营性建设用地 使用权 初次流转 再次流转 收益分配
【学位授予单位】：辽宁大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D922.3;D923.2
【目录】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-12
• 序言12-13
• 1 集体经营性建设用地使用权流转的依据13-22
• 1.1 集体经营性建设用地及其使用权流转的界定13-14
• 1.1.1 集体经营性建设用地的概念及特征13
• 1.1.2 集体经营性建设用地使用权流转的概念13-14
• 1.2 理论依据14-17
• 1.2.1 所有权平等保护原则14-15
• 1.2.2 权利制约理论15-16
• 1.2.3 土地所有权的双重特性16-17
• 1.3 现实依据17-22
• 1.3.1 现行法律的规定为流转制度留下了空间17-18
• 1.3.2 从禁止到逐渐放开的政策导向18-19
• 1.3.3 各地方试点的立法尝试19-22
• 2 集体经营性建设用地使用权流转的主体22-25
• 2.1 主体存争议22-24
• 2.1.1 是否区分初次与再次流转之争22-23
• 2.1.2 内部流转与外部流转之争23
• 2.1.3 村集体与地方政府之争23-24
• 2.2 集体经营性建设用地使用权流转的主体制度构建24-25
• 2.2.1 出让主体范围界定应区分初次流转与再次流转24
• 2.2.2 主体应无范围限制24-25
• 2.2.3 集体经济组织应取代政府作为流转主体25
• 3 集体经营性建设用地使用权流转的客体范围25-28
• 3.1 客体范围的争议26
• 3.1.1 客体范围的存量建设用地与规划确定的建设用地之争26
• 3.1.2 城镇规划区域内与区域外之争26
• 3.2 各试点流转客体范围的立法样本分析26-27
• 3.2.1 流转范围多为城镇规划区以外的集体建设用地27
• 3.2.2 符合土地利用总体规划的土地27
• 3.3 集体经营性建设用地使用权流转客体的范围界定27-28
• 3.3.1 应为存量建设用地27-28
• 3.3.2 不再区分城镇规划区内外28
• 4 集体经营性建设用地使用权流转的方式28-34
• 4.1 各地方试点流转方式的评价29-30
• 4.1.1 流转方式上未明确区分初次流转与再次流转29
• 4.1.2 实践中常以出让、出租、抵押等方式进行流转29-30
• 4.2 初次流转方式选择30-33
• 4.2.1 初次流转方式的选择存在争议30
• 4.2.2 初始流转的方式可限定为使用权出让和出租30-32
• 4.2.3 明确初次流转中出让的形式32-33
• 4.3 再次流转方式选择33-34
• 4.3.1 再次流转方式选择中存在的问题33
• 4.3.2 再次流转可采取转让、出租、抵押方式33-34
• 5 集体经营性建设用地使用权流转后的用途34-37
• 5.1 流转后的集体经营性建设用地用途存争议34-36
• 5.1.1 商业房地产开发之禁止说35
• 5.1.2 商业房地产开发之允许说35-36
• 5.2 集体经营性建设用地流转后的用途限制36-37
• 5.2.1 应符合土地用途管制与规划36-37
• 5.2.2 禁止从事商业房地产开发37
• 6 集体经营性建设用地使用权流转收益分配制度的构建37-44
• 6.1 收益分配制度的不同模式和学术争论38-40
• 6.1.1 政府能否直接参与初次收益分配存争议38-39
• 6.1.2 政府参与再次收益分配的方式存在差异39
• 6.1.3 再次流转时土地所有权人与土地使用权人增值收益分配权之争39-40
• 6.2 收益分配制度的构建40-42
• 6.2.1 排除政府直接参与收益初次分配40-41
• 6.2.2 政府以税收形式参与收益再次分配41
• 6.2.3 集体组织自主确定流转收益分配41-42
• 6.3 流转收益权利份额在不同主体间的分配比例42-44
• 6.3.1 政府参与收益分配比例的范围界限42
• 6.3.2 集体组织对流转收益的管理支配限制42-44
• 结论44-45
• 参考文献45-50
• 致谢50-51

【参考文献】

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本文编号：913188