以税率利率为差异化手段推进房地产调控问题的研究

【摘要】 改革开放以来，中国的房地产业有了很大的发展，已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。根据有关部门的统计结果，2012年我国房地产业对GDP贡献年率在10％～15％之间。房地产业在带动经济增长的同时，还为我国的税收收入贡献了很大力量。据有关部门统计，在许多的地方税收收入中，房地产税收的比重有的可以达到70%。然而，房地产业所涉及的不仅仅是经济问题，更加是一个民生问题。目前，我国的房地产业在不断的发展过程中，陆续的出现了一些问题，其中最主要的问题，就是房价的不断上涨。特别是在最近的几年，我国房地产的价格直线上升，许多地方的房地产价格远远超出了广大市民的承受范围。然而，在房价一路上涨的浪潮中，房地产价格的上涨很大一部分原因不是广大市民对住房的需求造成的，而是因为房地产的过度投资所导致的。因此，为了抑制我国房地产业的过度投资，我们国家已经连续出台了很多调控房地产的政策，但是由于这些政策的实际应用情况还不能满足我国房地产业的发展需要，所以最终的效果便大大的打了折扣。本文通过大量阅读国内外相关文献，对国内外的房地产行业税收政策与利率政策的制定和实施进行详细的比较分析，然后结合我国房地产行业当今的状况，通过科学的比较和借鉴，提出了构建适合我国国情的房地产税收政策和利率政策体系的设想。我国当前实施的房地产业税收政策有一些不完善之处，主要表现在房地产的销售、转让等流通环节中的税种过多、税负过高，而保有阶段的税负水平相对比较低，这就为房地产的投机行为创造了机会。为了抑制房地产的投机行为，引导我国的房地产业健康的发展，首先应该做的，就是完善我国的房地产税收制度，加强对房地产保有环节的征税力度，使闲置不用的房产都能流入市场，解决供求矛盾问题。再通过实行差别税率的方式，减弱房地产收益失衡的程度，同时充实房地产业的税收优惠政策和利率优惠政策来体现我国政府对房地产行业发展的导向作用，建立一个趋于规范的房地产税收政策体系，利用税收和利率的杠杆作用从整体上促进房地产行业的健康发展。 

第1 章   绪论 

1.1   研究背景和意义 

1.1.1   研究背景  

随着我国经济的不断发展，人们的生活逐步富裕起来，我国的经济结构发生了很大的变化。在近几年的发展中，房地产业对社会和经济的发展所产生的影响变得越来越大，主要表现在以下方面：1、直接带动 GDP 的增长，根据有关部门的统计结果，2012 年我国房地产业对GDP贡献年率在 10％～15％之间；2、为我国的税收做出了巨大贡献，据有关部门统计，在许多的地方税收收入在，房地产税收收入的比重有的可以达到70%；3、提供了许多的就业岗位，根据有关部门统计，房地产每投资 1 亿元能直接增加的就业岗位是 2500 左右，这其中还没有考虑带动其他产业发展所产生的就业岗位。由此可见，健康完善的房地产业对国民经济来说是十分重要的。 

事实上我国的房地产业在近几十年的成长过程中并不是一帆风顺的，特别是在最近的几年，我国房地产的价格直线上升，很多地方的房地产价格已经大大超出了广大市民所能承受的范围。但是在这种情况下，房价的上涨依然没有停下脚步，根据中国房地产指数系统百城价格指数数据，至 2013 年 12 月，全国 100 个城市住宅均价与 2012 年 12月相比上涨 11.51%，北京、上海等十大城市住宅均价与上年同期相比上涨 17.56%。在房价连续上涨的狂潮中，产生巨大推动力的并不是广大市民对住房的需求，而是房地产的过度投资行为以及投机行为。

从现在的情况来看，我国的房地产行业已经发展到了一个新时期，这就要求我们对于房地产的调控政策必须更加的完善。首先，完善健全的房地产税收政策和利率政策是促进房地产业走向成熟的有力保障；其次，为了更好的发挥自身的职能，房地产税收政策和利率政策必须不断的发展进步，逐步完善。近些年来，我国对于房地产业的调控政策经历了从无到有，从少到多，从粗糙到精细的过程，特别是 2003 年以来，国家开始大力度的整治房地产市场，颁布的房地产调控政策力度之大众人可见，这就体现出了政府对引导房地产行业健康发展的坚定决心。 

然而，从当下的实际应用效果来说，正在实行的房地产调控政策所带来的影响并没有预想的那么大。房地产的投机行为在房地产交易中所占的比例还是很大，房地产的价格上涨依然太快等问题还是比较突出。在这种背景下，下功夫来研究房地产的调控政策，让其能够有效的引导房地产业走上健康发展的道路已经是迫在眉睫的事情。 

本人通过对一些地区的房地产企业的税收管理与利率优惠等方面的问题进行研究，分析当下房地产企业的发展特征，逐渐对我国房地产行业有了更进一步的认识。我认为，单纯从房价方面并不能很好的反应出房地产业发展的健康程度，例如，沿海地区的房地产由于资源的有限性，房子的价格肯定会高于其他地区。房地产的调节，主要应该以市场的供需关系为依据。因此，国家在编制房地产税收政策的时候，在调控房价的同时，更加要明确的是将房地产业的健康发展视为制定政策的根本目标，然后充分发挥税收政策的广泛性和利率政策的导向性，塑造一个完善的房地产税收政策与利率政策体系。 

1.2   房地产调控相关文献回顾 

1.2.1   国外研究现状及评述 

提到房地产的税收研究，最早的文献可以追溯到威廉·配第时代，在古典经济学时期，亚当斯密曾在《国富论》中也有对于房地产税收的研究。在接下来的很长一段时间，许多的经济学家如约翰·冯杜能、李嘉图等，都针对房地产税收做了很多研究，并在各自的著作中详细的阐明了自己的研究结果。与此同时，经济学家马歇尔运用局部均衡分析的方法针对房地产税收进行了大量的验证，得出结论：房地产的价值等于建筑物的价值与地价之和。 

国外学者在研究房地产税收政策对房地产市场会产生何种影响方面也有许多的著作。安德森制定了一个简单的理论模型，他通过用社会、政治以及其他各项经济指标来分析美国的房地产市场，在根据各项的数据，模拟测算出美国的房地产税制改革对房地产市场所产生的影响程度。另一位学者劳伦斯对美国 1986 年税收制度改革以及政府财政系统改革为美国经济所带来的影响进行了研究，这其中主要研究的是这两个政策的改革给美国的商业性房地产所带来的影响。他采取的方式是建立一个函数，通过这个函数来评价税率、地区差别等因素对美国当地商业房地产价值的影响效应。 

关于房地产的计税依据问题，欧洲许多的处于经济转型的国家曾经采取的一般都是从量计征，后来这些国家从 1990 年开始，陆续的进行了房地产的税制改革，来实现根据房地产的市场价值征收房地产税的目标。捷克在 2000 年制定了房地产的税制改革计划，该计划打算加大房地产税的税基，但是由于这种新房地产税制会大大增加纳税人的税收负担，而且广大群众以及政府都不愿意这样的调整,最后导致改革计划的失败。波兰在 2005 年的时候重新对应税的房地产进行了登记，他们使用的是批量评估方式来开征规范的房地产税。通过这些国家的房地产税收改革经验来看，房地产税收所涉及到的利益主体是多方面的，然而当房地产市场的发展已经具有一定程度时候，通过房地产的市场价值作为计税依据就成为最能得到人们认可的征收方式。 

1.2.2   国内研究现状及评述 

讨论到国内的房地产研究，由于我国房地产业的特殊性，国内的学者在研究我国的房地产税收调控政策时，多数人都是按照房地产税征收的不同环节来分别进行研究的。 刘辉认为目前的我国税制体系中，涉及到房地产的税种有 12 个，这之中征税对象是房地产的税种有6个，分别是土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市房地产税和契税，其他方面的税收主要还包括5个税种和1个附加，分别是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加，综上所述，涉及到房地产的税种太多，而且有的税种之间还会有重复征税的现象。 

第2 章   国内外房地产政策分析与借鉴 

2.1   台湾地区的房地产税收政策及启示 

在我国的宝岛台湾，涉及到房地产的税收主要有：土地使用税、土地增值税、房屋税和契税，在这些税种之中，在房地产的保留环节进行征收的税种主要是土地使用税与房屋税，土地增值税是征收方式与大陆基本一致，是在房地产的流通环节征收的。 

在台湾，税收的种类有三个，分别是中央级税收收入、省市级税收收入、地方市镇级税收收入。在地方市镇级的税收收入中，土地增值税在税收收入中所占的比例为 60％，土地使用税所占的比例为15％。 

土地增值税主要是在土地的交易、转让等流通环节征收，税率比较高。设置该税种为的是防止土地的投机行为，通过该税收还可以将一个地区的发展情况切实的让广大人民群众了解到。 

在房地产的保有环节进行征收的税种主要是土地使用税和房屋税，其中土地使用税的计税依据是官方所制定的标准地价，这种标准地价会根据市场的变化，每三年进行一次调整，其税率采用的是累进的计税方式。房屋税的计税基础是房屋的价值，该价值是由特定的不动产委员会确定并且公布的，具体的征收税率会根据房屋的各种用途而有所不同。 

台湾房地产税收体系的特点主要是以下几个： 

1.具有很完善的税收法律法规，层次明确 

台湾地区的房地产税收主要是依靠于宪法和土地法，在这两大法律的基础上，台湾地区又制定了许多税收子法，几乎对所有的情况都设定了相应的法规，这就为房地产税收的征管提供了很有力的保证。 

2.税收结构相对比较合理，整体功能效果明显 

第一，房地产税收体制比较完善合理。我国大陆地区的房地产税收主要集中在房产的流通阶段，而房产保留阶段的税负偏低，导致税收的征管结构严重失衡。然而在台湾的房地产税收中，针对保留阶段的房地产税种相对比较成熟，特别是土地使用税，由于其税率采用的是超额累进税率，就有力的增加了土地、房产投机者的投机成本，督促人们理性购房。然而在房产的流通阶段，台湾地区的土地增值税采用了阶段性的减半征收，并且也有不少的税收减免政策，这样就适当的降低了房产流通阶段是税负水平，最后使房地产的保留阶段与流通阶段的税负水平相近。 

第二，房地产税收的征收范围广。在台湾地区，与房地产相关的各个税种已经把全部的房产与土地都归入了征管范围，这样就体现了税收的普遍性。但是我国大陆地区的房地产税收的征收范围相对比较狭窄，许多城市、县城、城镇之外的房地产和土地没有被纳入征税的范围。 

第三，税率的设定比较合理。在台湾地区的房地产税制中，土地使用税和房屋税都采用了差别税率，主要是按照房产或者土地的坐落位置和不同的用途，制定不同的征收税率，特别是土地使用税，其实行的税率采用的是 10%~55%的六级超额累进税率，税率差别很大，这样就充分的体现出了税收的普遍性和特殊性，有效的增加了税收的适用程度。 

2.2   日本调控房地产的税收政策及启示 

日本是一个人口密度很大的国家，而土地资源却非常的有限，所以土地就变得十分珍贵。然而日本的房产与土地市场一直很平稳，这主要就归功于日本的调控房地产的税收政策，主要内容包括以下几点： 

首先，通过制定地价税的方式，在房产或土地的保有阶段进行征税。1991 年，地价税正式被设立，并于 1992 年 1 月开始正式征收。地价税规定，所有拥有日本国内土地及租地权等土地权利的个人与法人都是地价税的纳税主体，具体的征收方式是：每年的一月一日零时为征税期间，当征税主体在这个时间所拥有土地的合计金额超过法律规定的征税起点时，就按照土地评估价格总额的 0．3％来进行缴税，利息按年计算。关于地价税的优惠政策，日本是这样规定的：居民名下并且居住的自有住宅，每个家庭中这样的房产只有一套能够享有免地价税的优惠政策。对于公共法人和非营利组织用地也享有免征地价税的优惠政策。这样的征收方式，既能够很好的保障居民对个人住房的需求，维护普通居民的利益，又能够有效的抑制房产或土地的投机行为，确保土地资源的充分利用。 日本的房产税在调节市场走向，抑制投机行为的同时，还为日本的财政收入贡献了很大力量。

日本的房产税的计算方式比较复杂，整体说来就是：土地纳税标准额（土地的评估价×减免比率）×1.4%+土地纳税标准额×0.3%+房屋纳税标准金额×1.4%+房屋纳税标准金额×0.3%。在 2010 年，日本的地方税收收入共计 20.4 万亿日元，其中房产及土地部分的税收收入为 8.89 万亿日元，所占比例高达 44%。房产税在地方税收收入中占的比例虽然很大，但是在人们的收入中所占的比例并不高，纳税人一年的纳税总额大概占自身收入的 3%左右。每年的三月份，政府会给纳税人邮寄一份纳税通知书，提醒纳税人按时对当年1月1日0时登记的土地或房产进行缴税。此时纳税人可以根据自身的情况，选择一次性交纳税款或者选择在4月、7月、12月和次年的2月分别进行交纳。 

其次，在房产或土地的流通阶段，加强征收力度。日本起初制定的房产或者土地交易实行的征收额，是以 4000万日元为分割线的。4000 万以内的房产或者土地的转让收益实行的税率是20%，大于4000万日元的部分，税率为50%。如果纳税主体是法人，并且房产或者土地的持有年限不足10年的，还要额外征收20％的追加课税。后来，日本政府为了进一步的抑制房产或者土地的投机行为，对税制进行了调整，主要是针对房产或者土地的持有年限属于短期或超短期的情况，进一步加强征收税率。例如对纳税主体为法人的，并且持有年限小于 2 年的土地转让收益由之前的追加征税调整为分离征税，同时单独加征30％的税。 

最后，完善评估机制，客观评估土地价格。由于土地的特殊性质，在土地的保有阶段和流通阶段，其价值很容易被低估，一旦价值被低估，就会导致各个税种税收收入的丧失，不但影响到国家的税收收入，更加导致税收的调控作用无法发挥。因此，日本制定了非常完善的土地评估机制，通过专门的评估人员，对土地的现行价值进行客观的评价。日本政府还颁布了很详细的规定，主要是针对宅基地、农用地、房屋的评估等，并要求各个参与者严格执行。例如城区范围内的宅基地，要以官方部门—土地管理部门每年公布的各地价格为估价的基础，再根据具体的情况，进行评估。 

第3章  我国房地产业发展概述及相关政策分析..............13 

3.1   我国房地产业发展现状................. 13 

3.2   我国房地产业发展中存在的主要问题................ 13 

3.3   我国房地产税收政策分析.............. 15 

3.3.1   我国现行税收政策概述.................. 15 

3.3.2   我国房地产税收制度存在的问题.................. 16 

第4章  构建适合我国国情的房地产政策体系............26 

4.1   合并征收房地产税，对房地产保有环节设置差别税率........... 26 

4.2   调整房地产企业纳税结构，防止房地产过度投资......... 28 

4.3   建立规范、有效的房地产登记制度................ 29 

4.4   加大力度实施差别利率政策，抑制投机需求............. 29 

第5章  主要结论和展望............30 

第4 章   构建适合我国国情的房地产政策体系 

4.1   合并征收房地产税，对房地产保有环节设置差别税率 

就目前情形来看，在征收房产税的时候房产和地产往往作为一个整体来核算，可是不将土地价值分出来，对土地一并征收了房产税，就会造成重复征税，然而将其单独分出也不是轻而易举的。因此，建议将房地产企业在开发房地产时期承担的城镇土地使用税取消，并且在房地产完工正式交付时将现行的房产税、城镇土地使用税融为一体，将其改变成房地产税。然后重新确定房地产税的征收范围，将城市和农村范围内的所有房地产，无论是具有经营性质的，还是具有非经营性质的，都将其归入征税对象。针对低收入、房地产价值低的人群，政府应当考虑避免其税负过高，对其实行相应的减免税的政策，例如可以有省级政府根据所辖地市经济情况的不同，制定不同程度的免征额。 

我国当前实行的房地产税制中存包含有多种计税依据、多种标准，这样很容易造成纳税人税负不均，既违背了税收的公平原则，又违背了效率原则。因此，建议改革房地产税的多种计税依据，统一采用评估价值作为计税依据。 

统一使用评估价值作为计税依据是因为评估价值包含了房产在价值变化中所产生的所有收益变化因素，它不仅能够真实地反映实际的房产价值，能够有效的调节土地极差收益，还能借助房地产价值的上涨趋势来增加国家财政收入，从而符合税负公平、效率原则，既避免了从租、从价不同计税依据带来的税收差异，也促使纳税人合理配置房地产，促进房地产市场的健康有序的发展。 

统一使用评估价值作为计税依据，无论是出租房产还是自营房产都使用统一标准，不仅能够提高税收的透明度，又能够增强公民的纳税意识。通过借鉴台湾地区统一按评估价值计征的运作方法，并结合我国现状可以按以下方式确定房地产的评估价值，即：

 评估价格=上一次的评估价格×(1+本地区近三年房地产市场价格变动平均百分比） 

房地产税的应纳税金额=评估价格×应纳税面积×(房产产权规定年限-本房产已使用年限）/房产产权年限。 

根据不同的房地产种类，确定与其相应的税负，并且针对不同消费目的的房产区别对待，比如商场、写字楼、工厂承受税负的能力远高于住宅，针对那些不属于合理性消费的住房，可以按照房屋的类型进行征税，并且按照“由高档逐渐向普通住宅”征收的顺序推进。房地产税的税率可以分别按非经营性房地产和经营性房地产计征。 

第5 章   主要结论和展望 

综上所述，当前我国房地产市场处于发展“超速”的阶段，房价一路飙升，严重超出了居民的收支水平。而我国现行的房地产税收调控政策仍不完善，税收种类繁多、税目设置不合理、税负水平相差过大、等问题严重影响着我国房地产税收的调控效果。再加上我国现行的差别利率政策实施力度不够，对自住房购买者和房地产投资者的差别利率程度不明显，使得房地产的投资或者投机的成本仍然处于比较低的水平，从而造成房地产的流通性变弱，房产价格仍然居高不下。 

因此，对现行的房地产税收政策与利率政策进行改革和完善已经是形势所需。首先我们应该做的，是完善我国的房地产税收制度，加强对房地产保有环节的征税力度，平衡税负水平，使闲置不用的房产都能流入市场，解决供求矛盾问题。然后再通过实行差别税率的方式，减弱房地产收益失衡的程度，同时充实房地产业的税收优惠政策和利率优惠政策来体现我国政府对房地产行业发展的导向作用，建立一个趋于规范的房地产税收政策体系，利用税收和利率的杠杆作用从整体上促进房地产行业的健康发展。 
 

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