基于经济周期和宏观调控原理视角下的房地产时机决策研究

董可超 浙江物产中大元通集团

摘要：近年来，中国的房地产业起伏不定，引发了社会各界的广泛关注，从经济周期和国家宏观调控的角度分析我国房地产业的走势，能够为房地产行业市场主体的时机决策提供必要的依据，避免房地产投资上的盲目性。对此，本文结合房地产周期理论和国家近年来的宏观调控政策，对房地产企业在当前该采取怎样的经济决策进行探讨。

关键词：经济周期；宏观调控；房地产；时机决策

自从我国房地产业实施市场化政策以来，基本上经历了起步阶段、积压阶段和房价过快上涨阶段，尤其是在2010年前后的几年时间里，中国房地产价格的过快上涨严重脱离了人民的收入增长速度，成为民生领域关注的重点话题，所以国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，但是效果并不明显。进入2014年后，我国一线城市的房价保持增长态势，但是二三城市的房价有涨有跌，房地产业的增速有所下滑，所以房地产业的发展趋势还不够明朗，房地产企业在未来三到五年内的经济决策都应当相对谨慎。

一、经济周期理论与房地产时机决策

（一）房地产经济理论

房地产经济周期理论主要是指，房地产业在发展过程中会随着时间的变化而出现扩张与收缩等交替反复变化的过程。与产品的经济周期类似，房地产业的经济周期变动也可以划分为扩张、收缩两个阶段，涵盖了房地产复苏、房地产繁荣、房地产衰退、房地产萧条四个阶段。

在复苏阶段，房地产市场供求关系上表现为供大于求，而且房价在低位徘徊，但是由于房价基本触底所以会慢慢上升，由于在该阶段房地产的收益较低，所以投资者相对较少，房地产业的投资活动也不够活跃。在房地产复苏阶段的后期，房地产市场会呈现出回暖趋势，会带动整个房地产产业链条的活跃。在繁荣阶段，房地产业的市场需求迅速扩大，所以市场交易量和房产价格在不断上升的同时，房屋空置率会不断下降，银行贷款等投资活动也会非常活跃，所以在繁荣阶段国家通常会制定一系列的调控政策来打击房地产投机和炒作行为；在房地产繁荣阶段的后期，会逐渐形成“有价无市”的局面，房地产交易量和房价增长的趋势会逐渐放缓，这是房地产进入衰退阶段的前兆。在衰退阶段，房价和交易量都会出现很大程度的萎缩，房屋空置率和房地产业的投资风险会不断放大，尤其是在房地产价格出现急剧下跌时，房地产企业的利润会出现大幅下跌，一些中小房地产企业甚至有面临破产的压力。在萧条阶段，房地产的开发量、交易量和房价会同步下滑，出现大量企业破产的局面，这时政府会通过信贷、税收等政策来刺激房地产业复苏。

（二）基于房地产经济周期的时机决策分析

近年来中国房地产业的发展状况表明，自从2009年开始，中国的房地产业在市场交易量和房产价格上迅速提高，表明我国的房地产业已经进入繁荣阶段，国家为了平抑房价，也陆续出台了一系列的宏观调控政策。通过房地产周期理论，我们可以对房地产经济的运行趋势进行分析，以便为房地产企业等市场主体的时机决策提供相应的参考依据。

   首先，房地产经济周期理论可以帮助市场主体了解房地产业的发展规律，当房地产处于繁荣阶段时，房地产投机、炒作等泡沫化的问题会大量存在，所以房地产的繁荣不代表市场风险的减少，反而会进一步增加房地产市场的复杂性，相关市场主体在制定经济决策时必须对市场收益与风险有一个理性的认知。

其次，房地产经济周期理论可以帮助市场主体对房地产的发展趋势进行预测和分析。事实证明，2009年下半年，房地产市场迅速繁荣，价格高涨，从而引发了近年来最严厉的房地产宏观调控，这与房地产在繁荣阶段的特征相符合。　2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5% ，这表明我国房地产市场在持续增长与繁荣的同时，增速已经有所放缓，但这又不能完全表明我国的房地产业进入衰退阶段，因为在全国的一线城市和二三线城市的房地产发展会表现出较大的差异，所以各市场主体可以结合当地房地产的走势，运营经济周期理论进行更深层次上的预测和判断。

二、宏观调控理论与房地产时机决策

在我国房地产价格过快上涨的大背景下，房地产市场上的投机行为迅速增加，市场的自我调节在很多时候是失灵的，这时国家通过宏观调控的职能对房地产业进行调控，其目的就是要保证房地产市场的稳定和理性发展。因此，国家的宏观调控政策也会对房地产企业的时机决策产生重要的影响。国家针对房地产市场的宏观调控，主要采取了限购、保障房与廉租房建设、货币政策和税收政策等调控手段。

（一）限购政策

自从2010年开始，我国的很多地区都开始实行限购政策，目前的限购政策已经在二三线城市执行。作为一项房地产调控政策，“限购令”在抑制我国房地产价格过快上涨方面起到了十分积极的作用，对市场上的炒房现象和投机性购房行为能够形成有效的限制。但是，政府的限购政策并不是一个长久之计，由于它形成了对市场的过多干预，不仅无法从根本上根治房地产市场的弊端，对我国房地产市场的长远发展也存在很多的负面影响。近期，随着国家一些二三线城市商品房销售压力的增大，有的业内人士建议去掉房地产限购政策，这点需要引起房地产市场主体的重视，因为这会让房地产企业的销售对象发生很大的改变，房地产企业也需要对投资政策、销售政策进行一系列的调整。

（二）保障房与廉租房政策

近年来，虽然保障房建设的成绩以及在平抑房价上的作用很难让人满意，但是仍旧不失为国家房地产调控的重要手段。自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上。其中，2013年全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以上。除此之外，国家也在不断加大经济适用房和廉租房的建设，这在更好的解决中低收入阶层住房需求的同时，也是在宏观上通过“计划”的方式对房地产市场的调控。

（三）货币政策

中国人民银行在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定。在货币政策当中，信贷政策无疑是最为重要的部分。在我国房地产增速过快的背景下，央行针对房地产制定了“适度从紧”的信贷政策，这在抑制房地产企业投资与开发、打击消费者购房投机行为等方面能够起到良好的作用。但是，信贷政策的缺陷就是需要房屋登记机构等其他部门的积极配合。在2013年，虽然很多银行都取消了利率优惠政策，但是信贷政策对房地产市场的调控作用并不理想。截至2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%。新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。仅房地产新增贷款就占到2013年房地产总投资的27.2%。这不仅不利于平抑房价，反而有可能增加房地产业的泡沫风险，对实体经济的发展也是相对不利的。同时，信贷政策的变化，无疑会对各个市场主体的经济活动产生非常重要的影响。

（四）税收调控

税收政策是政府对经济进行宏观调控的重要手段，由于具有强制性、无偿性、、固定性的特征，因此其调控职能是其他调控手段所很难替代的。一方面，通过税收对国民收入分配进行调控，相应的提高免征额，合理的确定纳税等级以更好实现社会分配公平，，增加低收入群体的购买力；另一方面，通过税收调节社会总供给与总需求，促进房地产投资与开发行为的理性回归。例如，房产税已经在我国的重庆、上海试行，虽然目前在全国推行的难度较大，但是不排除在一二线城市扩征的可能性，目前我国30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。因此，作为房地产业的市场主体，需要密切关注房产税等国家税收政策的变动方向，以便及时调整投资决策。

三、结语

综上所述，我国的房地产业在经历了起步与繁荣之后，由于受到整体经济环境和国家宏观调控等政策的影响，2014年我国房地产市场的走势还不够明朗，房地产增速下滑已经成为必然，各方的博弈仍在继续，所以房地产企业要重视对房地产经济周期和国家宏观调控政策的研究分析，准确把握房地产经济周期的脉搏，在制定房地产投资决策时要保持警惕性和谨慎性，进而有效规避各类市场风险，促进房地产企业能够获得更加稳定的发展。

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