当前房地产市场的“异常”现象溯源

摘要：本文分析了当前中国房地产市场的销售现状，以及国内外房地产市场的差异，对当前金融危机情况下国内房地产所表现的一些“异常”想象的背景和原因进行了探讨和分析，并给出了相应的结论。

关键词：房地产市场 价格 金融危机

2009年初的中国房地产市场有诸多令人困惑现象：在业内预期行业严冬将持续的时候，却来了一个“小阳春”；外资房地产投资机构一直期盼中国房地产开发商出现批量破产的现象一直没有出现，尤其是大的开发商至今没有一家出现大的纰漏；在住宅市场人气不断升温之时，商业地产却日渐萧条；全球主要经济体的房地产市场普遍低迷，而中国房地产市场人气不断升腾。

面对这些现象，有人认为是统计数据造假，也有人认为是开发商搞假按揭或“房托”导致的，笔者承认这些因素可能会存在，但因此而否认市场转暖是不客观的。正确分析当前的市场状况，需要我们首先从市场出现的诸多“异常”现象入手，再从现象看到本质。

一、当前房地产市场的“异常”现象

，比上年同期增长63%；其中，商品房期房销售面积为105.6万平方米，增长1倍。全市住宅销售面积119.6万平方米，增长83.2%，其中，住宅期房销售93.5万平方米，增长1倍。

北京的二手房市场同样是交易量大幅度增加。北京房地产交易管理网数据显示,3月份北京二手房成交1.8万套,不仅达到历史最高,还比2月翻了一番。而北京市统计局公布,10家房地产中介公司统计数据中,2月中旬到3月下旬的交易量快速增加，3月下旬的成交量是2月下旬的2倍（见下表）

表 1    二手住宅交易情况　

单位：套、万平方米、%

套数

1714

1966

2522

2678

3723

增幅

—

14.7

28.3

6.2

39.0

面积

14.4

17.1

21.6

22.5

32.5

增幅

—

1.2

26.3

4.2

44.5

在交易量迅速增加的同时，房价却是下跌的。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队4月1日首次发布的旬报,3月中旬北京二手房成交均价为8929元/平方米,比3月上旬下降332元,跌破9000元/平方米。

异常现象之二：中低档住宅热销而豪宅依然处在冰冻状态。还以北京市场为例，在今年第一季度二手房交易中，60-90平方米的房子超过三分之一，90-120平方米的房子占20%左右，60-120平方米合计占总销售面积的60%以上。140平方米以上的大户型住宅占比在10%以下。

名项目中，有6个是限价房或经济适用房项目，销售套数占销量前20名项目销售套数的1/3。面积小、价位低的住宅占一手房市场的主流。而高价位的楼盘的销售并没有回暖。北京有80个楼盘在3月份出现零成交。这些楼盘多数为别墅项目、高档楼盘。

高档住宅及写字楼受到冷遇的另外一个证据是这些物业的租金大幅度下跌。根据仲量联行数据，今年第一季度北京豪华公寓的平均租金下降15.9%，降至91.7元/平方米，而公寓和豪华别墅的空置率分别涨至22.9%和23.2%。

与2006年和2007年形成很大反差。2006年出台国六条时，规定新建住宅需要符合70/90要求，即要求90平方米以下的户型要达到70%的比例，此举遭到了市场的强烈反应，因为当时的大户型是市场主流，一线城市销售的住宅中70%以上是120平方米以上的户型。因此，政府提倡的小户型被指责为“不符合市场经济原则”。

月份以来的下降趋势，完成投资额119.8亿元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年扩大29个百分点。企业支付土地购置费用形成的投资额大幅减少，1-2月，全市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元，比上年同期下降57.8%。新开工面积降幅较大。前两个月北京市商品房新开工面积为210.8万平方米，同比下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。

异常现象之四：内外反差较大。本轮房地产市场的调整是全球现象。包括中国在内，各国的房价上涨是从2001年美联储降低利率开始的，同样，房价下跌是也最先从美国开始（2006年），当次贷危机演变为全球经济危机时，全球房地产市场从2008年第三季度开始加速下跌。

如果将时间放到更大的区间里考察，我们会发现，每一轮房地产市场的波动都是惊人的相似，各国的房地产市场都以美国为核心而波动，主要趋势是高度的一致，，只是时间上有些差异，有些国家上涨或下跌的时间比美国早，有些国家房价上涨或下跌的时间比美国迟些。自1970年以来，主要国家的房地产市场经历了三次波动，第一次峰值出现在1979年前后，第二次峰值出现在1991年前后，第三次峰值出现在2006年前后。

中国房地产市场在1998年前是半市场化的，1998年之前的住宅分配制度以实物分配为主的高度福利化的制度，因此，住宅市场在这之前还发育不全，价格的波动也无从谈起，更谈不上周期波动的数据了。2000年以后，我国的住宅制度迅速推进，住宅市场快速形成，我国经济贸易依存度大大提高，国内房地产市场不可避免地受到国际经济的影响。从2001年以后的国内外房地产市场的波动趋势可以清楚地看出，我国房地产市场已经与其他国家（尤其是美国）的房地产波动保持高度的一致性。

但令人困惑的是，在2009年第一季度，全球经济在加速下滑，全球房地产价格也在加速下滑的背景下，中国的住宅市场却出现了“小阳春”，国内与国外出现了较大反差。

二、普通住宅为何热销？

笔者认为，当前我国中低价位住宅之所以没有受到金融危机的影响，应该从我国社会结构和经济结构的特点中去寻找原因。

中国与西方世界社会结构存在明显的差异：中国的大多数城市不是纯粹的商业社会,有庞大的吃财政的群体，这些人包括公务员、事业单位职工及国有企业员工。以北京为例，截至到2007年底，全市有城镇职工745万人，其中在国有经济部门工作的人数有189万，在股份制企业工作的有218万，在私营及个体工作的人数是200万。其中的股份制经济中有很多是国家控制的。国有经济部门及股份制企业与国家财政直接相关的，或者说，这些职工的收入不仅仅取决于经济效益，更取决于财政状况。北京市的在职人员中与财政直接相关或间接相关的就业人数比例应该在50%以上。

不同的社会结构与经济结构，在金融危机的影响下会出现不同的反应。以商业为主的社会结构对经济危机的快速反应就是大量的裁员与节省开支,使社会总需求迅速减少、失业率迅速增加，结果一定是GDP的迅速下滑。中国首先失业的是社会边缘群体---农民工，社会主流群体（吃财政的）不会因为经济危机而失去工作，这些人的收入也不会因为经济危机而减少，社会消费总需求不会立即出现下降。因此，我们看到在金融危机背景下我国的工业增加值出现了快速下跌，而居民消费没有出现大幅度的萎缩。

如果说美国经济高度依赖金融的话，那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国消费需求的主导力量，只有当经济危机演变为财政危机时，才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收，但由于2008年之前的2万多亿的财政积累（表现为财政在中央银行的存款）及国债余额占GDP的比例不高，在短期内财政运行没有太大的问题。

由于我国经济结构的这些特点及银行家对国家财政的高度信任，商业银行义无反顾地给国有企业及政府工程项目提供巨额贷款，这是中国银行业在全球金融危机背景下独特的表现。2009年前三个月，我国银行贷款分别增长1.62万亿元、1.07万亿元、1.89万亿元，合计为4.58万亿元，与2008年全年基本相等。银行信贷的大幅度增长对缓和危机的冲击十分有帮助，这是市场预言的大型房地产开发商倒闭潮一直未能实现的重要原因。反观西方国家的银行，当危机一旦来临，信贷基本上处在冻结状态，于是，危机一步一步加重并蔓延。

同样，由于社会结构的不同，金融危机对我国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。在经济危机的背景下，以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少、失业增加，住宅及写字楼的需求会同时出现减少，住宅及写字楼市场会迅速出现萧条。但中国的房地产市场则有很大差异，由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员，人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少，对普通住宅（尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅）的需求影响较小。因此，在市场价格下跌到一定幅度后，交易量会出现明显反弹就在情理之中了。

三、为什么高档住宅受金融危机冲击较大

全球金融危机已经通过以下途径直接影响到我国房地产市场的高端需求：

1）国际资本流动的方向出现逆转。2005年以来，当人民币汇率改革以后，吸引了大量国际资本向中国，房地产市场是这些国际资本投资的重要领域，这也是2005年以后我国政府出台很多政策打压房地产价格而收效甚微的主要原因。2008年金融危机恶化之后，欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国的外汇储备的增速放缓（甚至是减少）的事实中可以清楚地看出国际资本流行的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼，因此，金融危机直接影响到我国这些高端房地产市场。

2）受金融危机影响，很多跨国公司收缩战线，将其在中国的机构撤销，这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。

3）大宗商品价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响，从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年以后，石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨，与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体，这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。受金融危机影响，全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌，这些群体的收入随之减少，对高档住宅的需求迅速下降。

四、汽车市场的佐证

汽车市场与房地产市场的表现十分类似。

2009年春节之后，汽车市场也开始回暖。根据汽车工业协会的统计数据，2月份汽车产销量再次超过80万辆。自2008年7月份以后，汽车销量明显减少，产销量一直低于80万辆。

但总量增加的同时，结构性变化十分明显，和住房市场的表现基本一致。1）沿海城市的销量明显减少，而中西部市场增加明显。在2008年，浙江的汽车销售下降19.56%，上海下降8%,而重庆依然保持20%的增长，四川增长15%，贵州增长9%。原因是沿海城市受金融危机的冲击最直接，众多企业主收入减少或出现经营困难，减少汽车消费支出是理所当然的。而中西部城市的私营企业主阶层较少，吃财政的工薪阶层比重较大，受金融危机的影响小。2）1.6L排量以下的车增加，而大排量的豪华汽车滞销。豪华汽车主要是收入很高的企业主阶层购买，这些人的收入受金融危机的影响比较明显。而小排量的汽车主要由工薪阶层购买，这些人的工资不会受到金融危机的影响。同时，国家出台的鼓励购买小排量汽车的措施也起到了促进作用。3）轻型卡车畅销，而中型卡车滞销。前者受到国家政策的鼓励，而由于经济危机的影响，不少人在沿海失去工作后回到中西部家乡，试图通过购买轻型卡车的方式实现自我就业的愿望。中型卡车主要用于物流行业，因此受危机的打击明显。

汽车市场的这一系列变化说明，中西部和沿海受到金融危机的冲击是不一样的，金融危机对汽车行业的影响同样可以用结构分析的方法。

五、结论与推测

如果上述分析正确，我们可以得到几个简单的结论：

1）在短期内，我国健康的财政状况可以在相当的程度上化解全球金融危机对房地产市场普通住宅的影响；

2）高端住宅会和写字楼受全球金融危机的冲击会大于普通住宅；

3）商业化程度高的城市房地产遭到全球金融危机的冲击会大于商业化程度低的城市，沿海城市遭到的冲击会大于内陆城市。

但是，如果我国出口在较长的时间里（如1年以上）不能恢复，我国的财政状况会越来越紧张，与财政直接相关的企业及个人的收入预期将受到冲击，全球金融危机对我国的影响将逐步深化，届时房地产市场将出现真正的危机。

当然，如果政府为了应对全球金融危机持续采取宽松的货币政策，向市场大量“注水”，那么，当通胀预期抬头时，房子依然是资金追逐的对象。希望这两种情况都不要出现。

参考文献：