我国房地产价格与货币政策关系研究

上海大学经济学院  

摘要：近年来我国房地产价格迅猛发展，对国家的宏观和微观经济都产生了重要影响。国家也制定了相应的货币政策来引导房地产价格走势。本文主要通过关注运用货币政策的传导机制来影响房地产价格，同时探讨房地产价格变化对货币政策的影响。最后结合本文研究提出完善我国货币政策的几点建议。

关键词：房地产价格；货币政策；利率

一、问题的提出   

房地产有时也成为不动产，是指土地以及建筑等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。我国房地产的价格近年来有较大幅度的增加，使住房已经成为普通居民最主要的资产形式和最主要的负债。货币政策是指，通过中央银行货币政策的变化（基础货币数量或者短期利率的调整）来影响实体经济。它是主要是通过制定近期或远期的目标，实现货币政策目标的传导作用。货币政策的传导机制主要有利率传导、信贷传导、其他机制传导。货币政策的传导机制是研究货币政策有效性的一个重要内容。从理论上来说我国的货币政策可以通过房地产业来对居民的经济行为产生显著的影响，房地产价格也将成为货币政策传导的重要渠道。本文力图通过研究房地产价格与货币政策的关系，来实现房地产与货币政策的良性循环。

从目前我国的现状来看，由于房地产价格较高，大多数消费者缺乏一次性的

付款购买房地产的能力，主要是通过抵押贷款的方式购买，即消费者以所购房产作抵押，向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款，并在一定期限内按合同的约定到期还本付息。利率是房地产市场的敏感指标，利率变动直接影响房地产市场的供求同时也直接影响着消费者的购房成本。购房成本的变化导致消费者进入或者退出房地产市场，直接影响房地产市场供给和需求，从而导致房地产价格的变化。如果我国采取扩张性的货币政策将降低利率，在低利率的情况下，居民的储蓄收益较低，储蓄意愿也随着下降，而房地产作为一种保值的商品，居民对其投资也将增加。利率降低，居民的还款额将减少，购房成本降低，一部分潜在的消费者将进入房地产市场，使得房地产的需求增加，房地产的价格上升。反之，利率上升，居民的还款额增加，购房成本上升，一部分消费者将退出房地产市场，使得房地产价格下降。这一传导过程可以概述为：

在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场业务、改变再贴现率、法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款的变化会直接影响到房地产贷款的难易程度，从而增加或减少房地产的需求，引起房地产价格的变化。

信贷渠道可以通过以下两个途径来实现，银行存款渠道和资产负债表渠道。

资产组合是指各种不同的资产，比如货币、股票、债券、房地产等按照一定的比例组合在一起。投资者可以根据各种资产的流动性、风险和收益的变化，调整资产组合中各种资产的比例，来实现收益的最大化。如果中国人民银行实行紧缩性的货币政策，提高利率减少货币供应量，那么货币资产的收益将增加，将打破原有货币资产组合的均衡状态，投资者就会相应增加资产的比例减少非资产的比例，形成新的资产组合比例，从而非资产的需求减少，价格下降。反之，如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，货币资产的收益减少，投资者会减少资产的比例，增加非资产的比例，从而形成新的资产组合。非资产的需求增加，价格上升。表示如下：

结合上面的理论，我们可以得出如果房地产价格上升将导致居民消费的增加，则房地产市场财富效应传导过程可以表示为：

替代效应是指如果房地产价格上涨，会使得人们调整自己的资产结构。其兑现的或者未兑现的财富增加，会刺激他们的消费。对于持有房地产较多货币较少的投资者来说，货币在人们资产组合中的比重下降，会降低货币需求。一方面，如果房地产价格上涨，，租房者的租金和供房者的成本就会增加，在其他条件不变的条件下，他们只有减少对其他消费品的支出，从而使消费减少。另一方面，房地产价格持续上涨所产生的赚钱效应，不仅不会促使所得收益转化为消费，反而会使原本用于即期消费的资金转化为房地产投机资金。这一传导过程可以表述为：

房地产对投资的影响是指房地产的价格变化影响社会的经济投资。主要通过以下两种效应实现：

参考文献：