房地产市场化水平测度及健康发展研究

发布时间：2017-03-18 07:01

  本文关键词：房地产市场化水平测度及健康发展研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着改革开放,我国从计划经济渐渐过渡到市场经济时代,中国房地产业的发展也进入了快速市场化的通道。在经济发展与社会转型过程中,房地产市场产生了新的问题与矛盾。房地产市场如果市场化过度,会出现“市场失灵”现象;如果行政化过度,可能产生“政府失灵”现象。同时,不同的区域的房地产市场对于市场和行政的需求是不同的。作为全国人口第二大省——山东省,近年来经济快速发展,建设用地需求旺盛,供需矛盾突出,房地产市场化进程明显加速,研究其房地产市场化水平有着重要意义。本文在总结国内外相关研究的基础上,采用文献法、定性与定量分析、实证分析法,主要进行了以下四个方面的工作。(1)定量地对山东省近几年土地市场及房产市场发展状况进行分析。(2)构建反映房地产市场化水平的理论测度体系。该体系是由3个层次(土地市场、资本市场、房屋市场)13个指标(土地出让市场化程度、土地二级市场活跃度、土地闲置率、土地违法案件发生率、房地产投资开放度、房地产投资多样性、住房金融信贷比、新型融资渠道的便利性、房屋商品化、空置率、住房消费支出比、房价收入比、小产权房占比)组成。由于数据的可获得性,本文只采用土地出让市场化程度、住房金融信贷比、房屋商品化、空置率、住房消费支出比、房价收入比这六个指标来反映房地产市场化水平。(3)根据构建的指标体系,利用熵权法求出各指标权重,最后综合得出2009—2013年山东省14地市房地产市场化水平,并对14地市房地产市场化水平计算结果进行分析。(4)构建了房地产市场健康发展机制,探讨了山东省房地产市场化进程中存在的问题,并针对问题提出了促进山东省房地产市场健康成长的对策建议。根据计算结果得出以下结论:(1)2009—2013年山东省各地市房地产市场化水平差异基本趋势是逐渐缩小,趋近平均数。(2)2009—2013年这5年房地产市场化水平排在前三位的次数较多的是济南、青岛。(3)2009—2011年这3年房地产市场化水平排在最后一直是莱芜。(4)虽然青岛、济南、莱芜房地产市场化水平与其经济社会发展程度相吻合,但还是有些地区表现为与其经济社会发展程度不同步。(5)山东省房地产市场化水平为转型中期市场经济。(6)除了青岛、淄博、日照、菏泽,其他城市房地产市场化水平年度波动比较大,需要政府制定合理的中长期房地产发展规划。(7)山东省房地产市场存在土地市场监管不严、融资渠道过少、贷款压力大、去库存的问题。
【关键词】：山东省 房地产 市场化水平 健康发展
【学位授予单位】：山东师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要7-9
• Abstract9-11
• 1 绪论11-19
• 1.1 选题背景11-12
• 1.2 研究目的12
• 1.3 研究意义12
• 1.4 研究综述12-16
• 1.4.1 市场化研究综述12-15
• 1.4.2 房地产健康发展研究综述15-16
• 1.5 研究方法、研究内容及技术路线16-19
• 1.5.1 研究方法16-17
• 1.5.2 研究内容17
• 1.5.3 技术路线17-19
• 1.6 论文的创新点19
• 2 相关概念及理论19-23
• 2.1 相关概念19-20
• 2.1.1 市场化19
• 2.1.2 房地产市场化19-20
• 2.2 相关理论20-23
• 2.2.1 产权理论20-21
• 2.2.2 供求关系理论21-22
• 2.2.3 资源配置理论22
• 2.2.4 市场失灵理论22-23
• 3 构建房地产市场化水平测度指标体系23-33
• 3.1 指标选取的原则23-24
• 3.2 测度指标体系的建立24-30
• 3.3 测度指标体系的计算方法30-33
• 3.3.1 指标的标准化处理30-31
• 3.3.2 指标权重的确定31-33
• 3.3.3 综合评价方法33
• 4 山东省房地产市场化研究33-58
• 4.1 山东省房地产市场化发展历程33-36
• 4.1.1 市场化起步阶段（1978—1989年）33-34
• 4.1.2 市场化形成阶段（1990—1997年）34
• 4.1.3 市场化快速成长阶段（1998—2007年）34-35
• 4.1.4 市场化调整阶段（2008—2013年）35-36
• 4.2 山东省房地产市场状况36-42
• 4.2.1 土地市场36-40
• 4.2.2 房产市场40-42
• 4.3 山东省房地产市场化水平的测算42-43
• 4.4 计算结果分析43-58
• 4.4.1 分年份城市比较43-49
• 4.4.2 各城市动态变化分析49-58
• 5 山东省房地产市场健康发展研究58-62
• 5.1 山东省房地产市场化进程中存在的问题58-59
• 5.1.1 整体房地产市场化水平下降，而且偏低58
• 5.1.2 市场化水平波动比较大58
• 5.1.3 融资渠道过少，融资成本高58-59
• 5.2 房地产市场健康发展目标及机制59-60
• 5.3 促进山东省房地产市场健康发展建议60-62
• 5.3.1 监管土地市场，建设外部环境60-61
• 5.3.2 调整供应结构，，加快盘活存量61
• 5.3.3 建立投融资平台，打造多层次融资通道61-62
• 6 结论与不足62-63
• 6.1 主要结论62
• 6.2 不足62-63
• 参考文献63-66
• 附录66-71
• 攻读学位期间发表的学术论文及科研成果71-72
• 致谢72

  本文关键词：房地产市场化水平测度及健康发展研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：254059