鲁能集团房地产战略转型研究

发布时间：2020-03-18 23:59

【摘要】：我国房地产行业经过近十年的高速发展,在国家政策调控和市场趋冷的大环境下,从黄金时代迈入了白银时代,房地产行业的利润水平正在向社会平均水平回归。在行业拐点期和下行期,管理不善、业务能力不强的房企将退出市场,留下的房企面临业务转型和精细化提升。与此同时,随着行业整合趋势加快,行业集中度进一步提高,兼并重组日渐增多,大房企规模扩张迅速,中型房企生存和发展空间被挤压,小房企濒临淘汰。现阶段,在房企战略转型方面,理论界尚未形成体系完整的研究成果,房地产业内也都在浅水区边摸索边实践,主要是开展横向多元化和纵向上下游业务延伸,尚未有真正成功的案例和相对成熟的商业模式可供借鉴。本文在开展研究过程中,主要采取文献研究法、调查研究法、案例研究法。查阅、整理国家及地方政府在近两年出台的房地产相关调控政策,明确国家政策导向。通过对国内外房地产转型研究成果和案例分析,探索地产行业蓝海的商业机会及商业模式。依靠出让土地增加地方财政收入、开发房地产拉动地方经济增长的模式已逐渐走到尽头。以产业为驱动、以存量更新为提升的模式将成为地方经济发展的新动能。因此,本文认为,产业地产、存量地产将成为房地产行业未来发展方向,并进行重点研究。在研究中发现,在商业模式等诸多方面上,产业地产、存量地产与住宅地产有着本质的区别。住宅地产的商业模式核心是销售,产业地产、存量地产的商业模式核心是自持运营。因此,本文提出,房企从住宅地产转型产业地产、存量地产,首先是要转变思想。根据产业地产的商业逻辑和商业模式,建立新的组织架构、绩效考核和各业务条线的管理体系。在本文研究过程中,多次实地查阅鲁能集团内部资料、采访内部人员,尽可能收集和掌握企业客观情况,通过SWOT分析法对鲁能地产进行深入分析。在充分研究国家政策导向及房地产市场发展趋势的基础上,结合鲁能地产自身条件及产业地产、存量地产开发要素,进一步分析和聚焦,提出适合鲁能地产战略转型的项目,以及在企业战略管理及战略转型有关理论指导下,研究制定鲁能地产战略转型规划、实施方案及保障措施。在现阶段,房企纷纷开展战略转型探索,且关于产业地产、存量地产研究成果较少的情况下,本文的研究成果具有一定的启发和借鉴意义。
【图文】：

模式图,企业战略管理,模式

山东大学硕士学位论文逡逑２．１．３实施过程与模式逡逑制定企业战略，首先要明确企业的使命和愿景，通过对企业优势、劣势、机逡逑会、威胁等进行ＳＷＯＴ综合分析，确定适合企业未来发展的战略方向和目标，进而逡逑制定企业发展战略及实施方案，并在实施过程中密切监控，根据执行效果反馈及逡逑时作出调整和修正，最终达成企业战略目标。具体流程如图２－１企业战略管理的逡逑过程与模式中所示。逡逑企业所拥有的卓越的、特有的、难于模仿的、可持续经营的战略资源与核心逡逑竞争能力，决定了企业是否在市场中具备竞争优势。在进行战略选择时，应选择逡逑能够最有效利用企业核心竞争力、抓住外部市场机遇的战略方向，并以此展开组逡逑织设计和落地实施。公司资源禀赋和所处的内外部环境因素共同决定了公司战略。逡逑

交易金额,地产,并购,难题

图３－１房企收并购产业交易金额统计逡逑３．３鲁能地产当前主要难题逡逑３．３．邋１调控政策红线逡逑鲁能集团严格遵守国家及地方政府下发的各项房地产调控政策。在２0１７逡逑年１月２０日国资委下发的《中央企业投资项目负面清单（２０１７年版）》中，逡逑“非房地产主业中央企业新购土地开展的商业性房地产投资项目”被列为禁逡逑止范围。国家电网是非房地产主业央企，鲁能集团是国家电网全资子公司，，逡逑因此在禁止之列。自接到国资委文件后，鲁能集团立即执行，停止一切土地逡逑获取工作，从２０１７年１月至今无任何新增土地。逡逑房地产是鲁能集团核心业务，主要是通过市场招拍挂方式获取土地开发逡逑权，以销售型物业开发建设为主，少部分酒店、商场自持经营。获取土地开逡逑一
【学位授予单位】：山东大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.4;F272

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