购租并举政策下住房租赁市场租金定价研究

发布时间：2020-03-28 18:19

【摘要】：住房租赁市场作为我国住房供应体系的重要组成部分,并未充分发挥解决居民住房问题的作用。长久以来,我国住房租赁市场没有受到应有的重视,住房供应体系长期处于销售市场“单极化”发展的状态。近年来,随着购租并举政策的提出,房住不炒观念的推广,住房租赁市场开始呈现出规模化与规范化发展趋势。在此背景下,对住房租赁市场租金定价机制的研究,有助于规范住房租赁市场发展,形成成熟的租赁市场体系。本文以购租并举政策为着力点,通过分析政策对住房租赁市场供需两侧的影响,深入探讨了影响住房租赁市场租金定价的宏微观因素,并在因素分析的基础上得出不同层次住房租赁市场租金定价机制,指出影响各层次住房租赁市场定价机制的核心因素。论文依照“政策影响—租金影响因素分析—租金定价形成机制——政策建议”的逻辑框架进行展开。本文主要由五个章节构成,除了第一章绪论之外,各章节的主要内容归纳如下:第二章(概念界定与理论基础)对论文所涉及的重要概念进行解释说明,对住房租赁市场租金定价的相关理论进行阐释。主要观点和结论是:信息资源在租金定价中发挥着重要的作用,在住房租赁市场租金定价的研究中,要将信息租理论与传统的租金理论相结合。第三章(购租并举政策对住房租赁市场的影响分析)重点分析购租并举政策对住房租赁市场供需两侧的影响,为租金影响因素的分析奠定基础,并以广州市为例,对试点城市居民的租房行为进行研究,以深入探讨住房租赁市场的发展现状。主要观点和结论是:购租并举政策的确立,对住房租赁市场供需两侧带来影响。供给侧的变化主要表现在:住房租赁供给方式由个人出租向机构性房东转化,促进住房租赁的规模化发展;金融机构积极参与,为住房租赁市场提供资金支持;公共教育资源在租购同权的冲击下稀缺性愈发凸显;租赁住房供地方式优化创新。需求侧的影响主要表现为传统的重购轻租理念受到冲击,“房住不炒”的理念渐入人心,居民租房需求增加。第四章(住房租赁市场租金定价机制探究)首先对影响住房租赁市场的宏微观因素进行分析,并在此基础上分析不同层次住房租赁市场的租金定价机制。其次,从租金价格形成主体、租赁价格形成方式及优质教育资源对租金影响程度三个方面分析购租并举政策前后租金定价差异。最后,通过相关性分析和神经网络分析法对住房租赁租金影响因素进行了深入探讨。主要观点和结论是:不同层次的住房租赁市场租金定价机制有所不同。公共租赁住房市场租金定价以政府定价或政府指导价为主,结合社会资金投资回报要求,在考虑承租人支付能力和市场租金水平的基础上确定公租房租金水平。闲散房源住房租赁市场类似于完全竞争市场,租金定价机制主要受供求关系的影响,但由于集中度小且缺乏规范,该市场租金定价缺乏统一标准。长租公寓市场逐渐朝着品牌化趋势发展,其租金定价主要受运营成本和品牌定位的影响。运营成本决定最低价格,品牌定位决定核心价格,两者相互结合最终确定租金水平。购租并举政策前后住房租赁市场租金定价的差异主要表现在:住房租赁价格形成主体弱化了中介机构的功能;价格形成方式逐渐由政府主导转向市场主导;优质教育资源成为影响租赁价格的重要因素。第五章(政策建议)在前文分析的基础上,得出促进我国住房租赁市场租金定价规范化发展的建议。完善住房租赁价格调节机制的政策建议主要有:制定税收优惠政策,转移住房租赁成本;利用利率杠杆作用,调节租赁供求关系;完善相关土地政策,控制租金浮动水平;发挥银行信用优势,完善价格信息系统。另外,借鉴国外经验,参照德国租金编制方法,构建住房租赁价格指导体系。最后,优化公共教育资源配置,谨防学区房租金过度上涨。
【图文】：

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图 3.3.1 2016.6-2018.7 广州市住宅租赁登记备案套数情况数据来源：根据广州市政府网站住宅租赁登记备案数据整理在供给方面，广州市住房租赁房源供给主体多样，主要包括房地产企业提商品性租赁住房、个人房源、廉租房和公共租赁住房等保障性住房。虽然属于体供给，，但房源供给主体比例不协调，仍然以个人房源出租为主，其他渠道的供给未充分发挥应有的作用。近两年来，商品性租赁住宅（机构性房东）开始快速发展，房地产企业开展住宅租赁业务，为住房租赁市场增添了发展活力与动力。广州市住宅租赁面在波动中上升，2108 年 7 月，住宅租赁面积占比为 22.03%，租赁住宅套数占60.49%。图 3.3.2 为 2016 年 6 月—2018 年 7 月广州市住房租赁面积月均变化

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图 3.3.1 2016.6-2018.7 广州市住宅租赁登记备案套数情况数据来源：根据广州市政府网站住宅租赁登记备案数据整理在供给方面，广州市住房租赁房源供给主体多样，主要包括房地产企业提供的商品性租赁住房、个人房源、廉租房和公共租赁住房等保障性住房。虽然属于多主体供给，但房源供给主体比例不协调，仍然以个人房源出租为主，其他渠道的房源供给未充分发挥应有的作用。近两年来，商品性租赁住宅（机构性房东）开始快速发展，房地产企业开始发展住宅租赁业务，为住房租赁市场增添了发展活力与动力。广州市住宅租赁面积也在波动中上升，2108 年 7 月，住宅租赁面积占比为 22.03%，租赁住宅套数占比为60.49%。图 3.3.2 为 2016 年 6 月—2018 年 7 月广州市住房租赁面积月均变化情况
【学位授予单位】：聊城大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23

【参考文献】