政府视角下城市更新项目现金流估测方法研究

发布时间：2020-04-13 17:44

【摘要】：经过三个城市更新项目横向课题的实践后发现,政府在城市更新项目的方案制定阶段存在将方案货币化的需求,但尚未有方法,由此提出了如何依据城市更新项目的空间规划方案估测现金流这一研究问题。估测方法由逻辑步骤和具体技法构成。逻辑步骤的提出需在公司项目现金流估测方法的基础上进行。政府项目与公司项目存在异同,城市更新项目与其他政府项目相比也有其特点。因此,公司项目现金流估测方法并不能直接应用,还需先分析城市更新项目的特点,然后依据这些特点对公司项目现金流估测方法的逻辑步骤进行增加或删减,最后提出城市更新项目现金流估测方法的逻辑步骤:(1)罗列实施项目后每一年会发生的现金流,包括征收土地和房屋方面、土地出让方面、其他方面;(2)估测每一年每一种现金流的值;(3)得出每一年的净现金流。基于逻辑步骤可知,估测现金流的关键在于明晰每一年需要估测哪些现金流,以及如何估测出这些现金流的值。基于梳理出的城市更新项目中利益相关者及其间的现金往来关系,筛选出与政府直接相关的关系,得出城市更新项目中围绕政府产生的四大类现金流:征收土地和房屋现金流出、公共配套和基础设施建设现金流出、土地出让现金流入和税费现金流入。四大类现金流又可细分为42个种类,确定一个具体项目的现金流种类时便可从这42个种类中进行筛选。各种现金流在项目实施过程中产生的时点与项目开发的计划相关。每一种现金流有其特点,估测时采用的技法也不相同。估测征收土地和房屋现金流出主要依据补偿政策和客观数据,在这些资料不可得的条件下则需采用地图识别、调研访谈和相似案例研究法等。估测公共配套和基础设施建设现金流出有赖于单方成本的准确性,在历史大样本数据可得的条件下可采用回归分析法,通过构建估测模型估测单方成本,否则采用专家会议法。估测土地出让现金流入有赖于楼面地价的准确性,通过改良后的市场比较法和剩余法分别估测楼面地价,综合两个结果得到估测值。估测税费现金流入主要依据税法和规费缴纳标准,其中,增值税、土地增值税和企业所得税这三大税种的征收规定较为复杂,需根据估测时信息的可获取程度进行简化处理。将各部分研究结果进行归纳,并结合实践经验进行分析,由此提出估测方法。估测方法包括逻辑步骤和具体技法。逻辑步骤包括三步。具体技法包括四类:城市更新项目中所有现金流种类及产生时点集成图;所有种类现金流的估测技法,包括42种现金流,可归纳为8个方面的技法;估测一个具体的城市更新项目时的操作步骤和操作技法,包括6个一级步骤和15个二级步骤,每个步骤中包含操作技法,主要有9个关键技法;估测时的注意事项,包括7项。
【图文】：

示意图,统计表,情况,示意图

附录 5 估测工具的构建方法及构建过程示例节 5.2 的步骤 3 中阐述了估测的过程中需借助 Excel 估测工具进行估测。Excel 估测工具能够使估测过程达到事半功倍之效，具体来说，它能帮助估测人员汇总数据、梳理数据之间的逻辑关系、记录估测过程；同时，在规划方案的修改和完善过程中，使得估测人员能够快速地通过改变某几个数据获得估测结果，，提高估测效率。本节将以第六章中 ZA 城市更新项目为例，分析一个城市更新项目现金流估测工具构建的过程。第一步：构建项目用地情况统计表城市更新项目的现状和规划后土地信息是估测时的基础数据，将所有土地相关数据汇总起来，可方便估测时取数，如图 1 所示。表中的数据在步骤三和步骤四中已经获取，构建时同时输入数据。

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图 2 项目开发计划和各年现金流估测结果表示意图第三步：构建四大类现金流估测工作页估测现金流所需的三个要素是变量数值、计算公式和现金流时点，因此，每一类现金流的估测工作页应包括变量数值表、估测过程表和各年现金流汇总表，其中，变量数值表用于汇总估测时涉及的所有变量值；估测过程表用于计算各明细项；最后按照项目开发计划和各项现金流产生的时间，将估测过程表的所得出的结果汇总至各年现金流汇总表。在构建的同时应当将步骤一至步骤五中已经明确的变量数值填入表中，并将已经明确的各个现金流明细项计算方法在单元格中设置勾稽关系和公式。征收土地估测过程表如图 3 所示。由于征收土地和房屋补偿现金流出包含的现金流明细项和变量较多，因此可将征收房屋现金流与征收土地现金流估测表分为两个工作页，使得估测过程和结果能够更加清晰地呈现。同时，可将表格中手动输入的数据表上颜色，在后续的数据更新过程中修改表了颜色的数据即可，较为方便。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.2

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