京津冀地区产业集聚对房价的非线性影响研究

发布时间：2020-10-26 13:41

　　 住房问题关系到国计民生,一直备受关注,国家政策也大力支持房地产行业的发展,但随着经济的发展、物价上涨等经济环境的变化,高房价问题已成为另一重大经济问题。国内外学者针对房价的波动问题进行大量研究,主要从供给和需求方面对房价进行研究。此外,20世纪90年代以来,随着中国经济的高速增长,各种产业集聚现象变得越来越明显。京津冀地区正处在协同发展的政策红利期,与此同时,京津冀地区的房价也处于一个高速上涨期。房价的上涨与集聚现象具有一定的趋同性,因此,产业集聚对房价的影响正逐渐成为学术界的一个研究热点。本文即是在非线性视角下,以城市人口规模为切入点,分析不同产业集聚对房价产生的不同影响。本文采用基于房地产供需平衡的房地产价格模型的基础之上,选择了京津冀地区2007年-2016年制造业、生产性服务业以及两者的协同集聚,以城镇人口为门限变量,运用面板门限模型分别研究了制造业集聚、生产性服务业集聚和协同集聚对房价和房价偏离的影响。通过实证研究结果表明:(1)京津冀地区不同产业的产业集聚空间分布不同,制造业集聚表现为中间低-四周高的地理分布格局,而生产性服务业集聚表现为中间高-四周低的地理分布格局;(2)不同产业的产业集聚对京津冀地区房价的影响不同,基于城镇人口为门限的视角,在小规模人口城市中,制造业集聚水平与房价存在正相关关系,生产性服务业与房价存在负相关关系,协同集聚与房价存在正相关关系,而在大规模人口城市中,制造业集聚水平与房价存在负相关关系,生产线服务业与房价存在正相关关系,协同集聚与房价存在负相关关系;也就是说,随着城市人口规模的增大,制造业集聚与房价存在倒U型关系,而生产性服务业与房价存在正U型关系,制造业和生产性服务业协同集聚与房价存在倒U型关系;(3)对于同一产业,基于城镇人口为门限的视角,产业集聚对房价和房价偏离的影响也不完全相同。随着城市人口规模的增长,制造业集聚对房价偏离存在非线性的负相关关系,而生产性服务业与房价偏离存在非线性的正相关关系,协同集聚对房价和房价偏离的影响路径一致。
【学位单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：F127;F299.23
【部分图文】：

图 1-1 京津冀地区各城市房价情况1数据显示，北京市房价 2007 年为 11553 元/平方米，而到 2016 年已经上涨至 2749元/平方米。2017 年的北京城镇居民的人均可支配收入为 57275 元，一套 100 平方米的普通住房，按照平均价格计算，居民将工资等所有收入用于支付房价，且不考虑银行贷款利率，需要 48 年的时间才能全部还清住房贷款。如此高昂的房价，占据了居民收入的大部分，会挤占居民对普通产品的消费需求。从长远利益来看，这对房地产行业是极其不利的，而且会影响到老百姓的生活水平和生活幸福感，甚至还会影响到城市竞争力在房价波动的过程中，不同禀赋的城市受到宏观经济波动的反应从长期上来看存在聚敛效应，但从时间长短的角度上看存在一定领先滞后关系。在相同外部影响冲击的情况下，往往经济发展水平较高的城市表现得更加敏感，其会率先发生房价波动，而周围的城市房地产市场则会发生连锁反应，随着源头城市的波动而波动。房地产不同于其他产品，房地产价格不仅收到商品本身属性的影响，还受到区位因素的影响。当前，我国

图 4-1 京津冀地区城镇人口和制造业集聚指数拟合图由城镇人口和制造业集聚指数的拟合图可以看出，城镇人口与制造业集聚指数基本上满足倒 U 型的非线性关系，这跟之前的分析基本一致，对于制造业这种劳动密集型产业，当一个城市规模较小时，产业集聚能够吸引更多的外来务工人员流入集聚区域，即制造业集聚指数与城镇人口呈现正相关关系，。而对于大城市而言，制造业集聚的“离心力”开始大于“向心力”，“城市病”逐步凸显，土地价格迅速上涨，制造业企业成本大大提高，同时国家政策要求“解压”大城市的非核心功能，使得制造业开始进行产业转移至其他周边地区，所以产业集聚指数与城镇人口呈现负相关性。这就证实了假设一的前半部分。4.2.2 生产性服务业集聚水平测度根据之前的讨论，本文的生产性服务业包含以下五个子行业，分别是交通运输、仓储及邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，金融业，租赁和商业服务业以及科学研

图 4-2 京津冀地区城镇人口和生产性服务业集聚指数拟合图由城镇人口与生产性服务业指数的拟合图可以发现，两者存在正 U 型关系，这就证实了假设二的前半部分。对于人口规模较小的秦皇岛和承德等城市，本身的经济体量较小，且这些城市的制造业相对于京津冀其他地区而言比较落后，主要依托旅游业等服务业来发展经济，所以与旅游业有关的交通运输等生产性服务业也表现得相对发达，而对于北京这样的大城市来说，在制造业进行转移之后，金融业等生产性服务业就表现得更为突出，所以北京市的生产性服务业指数一直处于较高状态。这就导致了生产性服务业随着人口规模呈现出先下降后上升的趋势。本章小结本章主要介绍了数据的选取以及数据的平稳性检验，所有数据均通过平稳性检验。并对制造业集聚和生产性服务业集聚水平进行了测度，发现京津冀地区制造业集聚水平呈现中部低-四周高的趋势，且与城镇人口规模之间存在倒 U 型关系，而生产性服务业
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本文编号：2857073