越负债,越投资?——住房金融化下的房企负债-投资行为与空间分异
发布时间：2022-02-13 20:34
住房金融化程度加深的重要诱因是房价上涨预期引致的房地产投资属性显化,在此背景下探讨房企负债投资行为与空间分异至关重要。本文基于四象限模型,将住房市场细分为消费型和投资型,通过构建"负债-投资发散（收敛）模型"探讨房企负债投资行为,并选取35个大城市的面板数据进行事实检验。研究表明:全国层面,在金融化冲动Ⅰ推动下,房地产投资不断扩张是总体趋势,房企杠杆率与房地产投资呈正向关系且存在空间分异;东部地区房企通过销售和房价优势迅速"补仓"进而平衡负债,杠杆率显著低于中部、东北部地区以及全国平均水平;中部和东北部房地产市场去化能力有限,无法平抑房企的杠杆率压力,呈现出越投资越负债、越负债越投资的循环;西部地区房地产投资一直处于下行区间,房企杠杆率不降反升,两者呈现显著负相关。在金融化冲动Ⅱ的推动下,"负债-投资发散"机制仍然存在且呈现动态特征,一旦市场条件改变直至金融化冲动Ⅱ消失,静态市场原始均衡点将加速向原点收敛,造成投资迅速塌缩,这从理论上揭示了"负债-投资"机制存在的风险。本文政策启示为:控制房企财务违约风险、强化土地多元供给手段、完善房地产发展环境、探索长效调控措施和深化房地产金融改革是...
【文章来源】：经济管理. 2020,42(08)北大核心CSSCI
【文章页数】：19 页
【部分图文】：
“存量市场-增量市场”四象限模型
以上理论模型和实证分析都基于前述假设条件,但是有一种情况尚未讨论,即房地产消费市场和投资市场存在分层,并不遵循一个“市场价格”,表现在住房产品的类型来看,即消费型住房(如公寓和普通二手房)与投资型住房(高端物业和别墅)已经在价格层面形成了明显的分化,这在一线城市和部分二线城市已经开始显现。那么在这两个市场之间存在着“套利空间”,即金融化冲动Ⅱ—|P1-P0|。与金融化冲动Ⅰ不同的是:1)金融化冲动Ⅱ发生在市场需求端,原因是住房产品本身金融化加深后,投资需求与消费需求的分离,从而形成了住房市场的内部分割,因此产生了“两个价格”;2)金融化冲动Ⅰ和金融化冲动Ⅱ是住房金融化在市场供求两端的不同反应,两者相互影响,形成动态反馈机制,推动市场均衡加速向更高均衡位置移动,因此,静态四象限模型变为动态八象限“负债-投资发散(收敛)模型”的扩展型(如图5所示)。2.理论分析:负债-投资的发散(收敛)机制分析
是什么原因导致分地区房企杠杆率-房地产投资以及销售-房地产投资之间影响关系的分异呢?图4体现了四大区域房企杠杆率和房地产投资变化趋势,结合各地区房地产市场特征分析如下:首先,东部、中部、西部和东北部地区城市房地产市场从发展阶段、发展水平、住房均价、供需结构等基本层面具有显著差异,具体来说,东部地区房地产市场发展较早且成熟,房价水平高,且需求旺盛,能够在需求端形成持续旺盛的支撑力,而且相较于其他地区城市,东部城市在整体经济发展水平、政府财力以及金融发展水平等方面都更高,特别是金融发展的快速为房企加杠杆行为创造了技术和制度上的可能;中部地区和东北地区城市房地产市场相较于东部地区发展稍迟,且由于之前房地产投资的过快推进遗留下普遍严重的“库存积压问题”,特别是东北地区,随着产业优势的消退、人力资本外流,更难以形成住房市场支撑力;而西部地区房地产市场发展仍然起步阶段,再加上资源禀赋、政策倾斜、土地成本等方面的特殊性,房企更加看重的是西部城市在其整体市场布局的长期战略位置,而非即期收益,因此上述不同地区城市房地产市场基本面上的异质性决定了其城市层面房企杠杆率的不同以及负债-投资发散运行机制的空间差异性。其次,东部地区房企通过快销和房价优势,迅速“补仓”,平衡负债状况,又因为东部地区市场化程度更好,因此市场量价信号提供的信息完整,房企亦可据此灵活调整即期企业金融化程度形成波段,因此在房地产投资持续增加的情景下,杠杆率与之并不存在显著正相关性。第三,中部和东北部房地产市场去化能力有限,无法平抑房企的杠杆率压力,因此呈现出该地区越投资越负债,越负债越投资的恶性循环,这从理论上解释了“为什么中部和东北部的城市多发生鬼城和烂尾”。第四,西部地区房地产投资近年呈现下行趋势,该地区房企杠杆率反而上升,体现出市场发展阶段较为初期时,房企在该地区投资存在风险偏好,增加自身金融化程度的倾向。最后,按照区域划分的房企杠杆率来看,东部地区确实明显低于全国平均水平且低于中部和东部地区。五、 稳健性检验
【参考文献】：
期刊论文
[1]金融化背景下债务驱动型住房市场信用重构研究——基于三维信用论[J]. 李嘉,朱文浩. 贵州社会科学. 2020(01)
[2]越负债,越消费?——住房债务与一般债务对家庭消费的影响[J]. 张雅淋,孙聪,姚玲珍. 经济管理. 2019(12)
[3]“租购同权”对住房市场的影响与政策改进——基于改进“四象限模型”的理论分析[J]. 陈卫华,林超,吕萍. 中国软科学. 2019(11)
[4]市场情绪、债务融资与房地产企业过度投资[J]. 陈文强,陆嘉玮. 财经论丛. 2019(10)
[5]货币政策宽松、供需空间错配与房价持续分化[J]. 倪鹏飞. 经济研究. 2019(08)
[6]土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动[J]. 严金海,丰雷. 中国土地科学. 2019(03)
[7]工业用地价格、选择效应与工业效率[J]. 席强敏,梅林. 经济研究. 2019(02)
[8]居民杠杆率驱动了房地产价格吗?[J]. 刘金全,吕梦菲. 社会科学战线. 2018(06)
[9]最低工资标准的资源错配效应及其作用机制分析[J]. 刘贯春,陈登科,丰超. 中国工业经济. 2017(07)
[10]楼市上涨的逻辑是商品金融化[J]. 张成思. 中国金融. 2016(20)
本文编号：3623873
【文章来源】：经济管理. 2020,42(08)北大核心CSSCI
【文章页数】：19 页
【部分图文】：
“存量市场-增量市场”四象限模型
以上理论模型和实证分析都基于前述假设条件,但是有一种情况尚未讨论,即房地产消费市场和投资市场存在分层,并不遵循一个“市场价格”,表现在住房产品的类型来看,即消费型住房(如公寓和普通二手房)与投资型住房(高端物业和别墅)已经在价格层面形成了明显的分化,这在一线城市和部分二线城市已经开始显现。那么在这两个市场之间存在着“套利空间”,即金融化冲动Ⅱ—|P1-P0|。与金融化冲动Ⅰ不同的是:1)金融化冲动Ⅱ发生在市场需求端,原因是住房产品本身金融化加深后,投资需求与消费需求的分离,从而形成了住房市场的内部分割,因此产生了“两个价格”;2)金融化冲动Ⅰ和金融化冲动Ⅱ是住房金融化在市场供求两端的不同反应,两者相互影响,形成动态反馈机制,推动市场均衡加速向更高均衡位置移动,因此,静态四象限模型变为动态八象限“负债-投资发散(收敛)模型”的扩展型(如图5所示)。2.理论分析:负债-投资的发散(收敛)机制分析
是什么原因导致分地区房企杠杆率-房地产投资以及销售-房地产投资之间影响关系的分异呢?图4体现了四大区域房企杠杆率和房地产投资变化趋势,结合各地区房地产市场特征分析如下:首先,东部、中部、西部和东北部地区城市房地产市场从发展阶段、发展水平、住房均价、供需结构等基本层面具有显著差异,具体来说,东部地区房地产市场发展较早且成熟,房价水平高,且需求旺盛,能够在需求端形成持续旺盛的支撑力,而且相较于其他地区城市,东部城市在整体经济发展水平、政府财力以及金融发展水平等方面都更高,特别是金融发展的快速为房企加杠杆行为创造了技术和制度上的可能;中部地区和东北地区城市房地产市场相较于东部地区发展稍迟,且由于之前房地产投资的过快推进遗留下普遍严重的“库存积压问题”,特别是东北地区,随着产业优势的消退、人力资本外流,更难以形成住房市场支撑力;而西部地区房地产市场发展仍然起步阶段,再加上资源禀赋、政策倾斜、土地成本等方面的特殊性,房企更加看重的是西部城市在其整体市场布局的长期战略位置,而非即期收益,因此上述不同地区城市房地产市场基本面上的异质性决定了其城市层面房企杠杆率的不同以及负债-投资发散运行机制的空间差异性。其次,东部地区房企通过快销和房价优势,迅速“补仓”,平衡负债状况,又因为东部地区市场化程度更好,因此市场量价信号提供的信息完整,房企亦可据此灵活调整即期企业金融化程度形成波段,因此在房地产投资持续增加的情景下,杠杆率与之并不存在显著正相关性。第三,中部和东北部房地产市场去化能力有限,无法平抑房企的杠杆率压力,因此呈现出该地区越投资越负债,越负债越投资的恶性循环,这从理论上解释了“为什么中部和东北部的城市多发生鬼城和烂尾”。第四,西部地区房地产投资近年呈现下行趋势,该地区房企杠杆率反而上升,体现出市场发展阶段较为初期时,房企在该地区投资存在风险偏好,增加自身金融化程度的倾向。最后,按照区域划分的房企杠杆率来看,东部地区确实明显低于全国平均水平且低于中部和东部地区。五、 稳健性检验
【参考文献】：
期刊论文
[1]金融化背景下债务驱动型住房市场信用重构研究——基于三维信用论[J]. 李嘉,朱文浩. 贵州社会科学. 2020(01)
[2]越负债,越消费?——住房债务与一般债务对家庭消费的影响[J]. 张雅淋,孙聪,姚玲珍. 经济管理. 2019(12)
[3]“租购同权”对住房市场的影响与政策改进——基于改进“四象限模型”的理论分析[J]. 陈卫华,林超,吕萍. 中国软科学. 2019(11)
[4]市场情绪、债务融资与房地产企业过度投资[J]. 陈文强,陆嘉玮. 财经论丛. 2019(10)
[5]货币政策宽松、供需空间错配与房价持续分化[J]. 倪鹏飞. 经济研究. 2019(08)
[6]土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动[J]. 严金海,丰雷. 中国土地科学. 2019(03)
[7]工业用地价格、选择效应与工业效率[J]. 席强敏,梅林. 经济研究. 2019(02)
[8]居民杠杆率驱动了房地产价格吗?[J]. 刘金全,吕梦菲. 社会科学战线. 2018(06)
[9]最低工资标准的资源错配效应及其作用机制分析[J]. 刘贯春,陈登科,丰超. 中国工业经济. 2017(07)
[10]楼市上涨的逻辑是商品金融化[J]. 张成思. 中国金融. 2016(20)
本文编号：3623873
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