我国农村宅基地使用权流转制度的法律研究

发布时间：2017-10-08 04:33

  本文关键词：我国农村宅基地使用权流转制度的法律研究

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【摘要】：农村宅基地使用权制度是我国特有的一项法律制度。长期以来，我国将宅基地使用权定位为农民的基本生活保障，从法律和政策层面做出了严格规定。按照我国有关法律规定，宅基地归农村集体经济组织所有；农村集体成员可基于其成员身份，以户为单位取得使用权，并可以长期免费使用，非成员则不能取得该权利。按照现行政策，宅基地使用权的流转是被严格禁止的。 然而，随着我国经济社会发展和人员流动的不断加快，大量农村人口因上学、务工等现实需要转移到城镇，致使大量农村住宅长期闲置；加之市场上对农村住宅存在着广泛需求，导致了宅基地流转“隐形市场”的形成，造成法律规制和国家管理的空白。因此，继续采取严格的限制流转政策已不合时宜。 此外，从宅基地使用权的性质来看，它属于用益物权的一种。现代物权理念已不仅仅局限于确定物的归属，而是越来越趋向于对物的使用价值和经济效益的追求。如果宅基地使用权不能通过流转充分实现其财产价值，其权利的效力便没有真正发挥。 从我国现行法律对宅基地使用权制度所做规定来看，宅基地所有权的转让是明令禁止的，但对于使用权的流转并没有做出明确的禁止性规定。实践中禁止其自由流转所依据的仍然是一些层级和效力相对较低的规范性文件，而且个别法律和法条之间存在着相互矛盾的现象。 事实上，宅基地使用权流转制度不是一成不变的，它受到政治、经济、生产力等因素的影响。新中国成立以来，我国宅基地及其使用权流转制度大致经历了“宅基地归农民所有，所有权可自由流转”、“宅基地收归集体所有，农村住房可自由买卖”、“宅基地归集体所有，农房买卖受到限制”三个阶段。应该根据经济社会发展水平和需要，，对宅基地使用权流转制度作出调整。 由于社会上存在着宅基地使用权流转的现实需要，使用权私下交易流转的现象已普遍存在。出于对流转市场秩序进行规范和对交易行为进行有效监管的考虑，广东、重庆、天津、浙江等地开始了宅基地使用权流转的实践探索，也形成了几种各具特色的流转模式。从这些模式的推行效果看，实现宅基地使用权的流转，有利于打破城乡二元体制壁垒，促进土地资源集约利用和保护，畅通农民融资和增收渠道，促进农村经济发展。但由于同现行法律制度和国家政策存在冲突，尚无法在更大的范围内深入推行。 因此，根据当前经济社会发展的客观需要，适当放松对流转的限制，建立规范有序的宅基地使用权流转市场已经成为一个非常现实的问题。我们应当在现行法律和有关政策所做规定的基础上，研究制定科学完善的宅基地使用权流转法律制度。要进一步完善取得主体制度，明确转让客体，全面推行登记制度，丰富流转的形式和内容，促进宅基地使用权流转依法有序开展。
【关键词】：宅基地使用权 流转 法律制度
【学位授予单位】：河南师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：D922.3;F301
【目录】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-8
• 目录8-11
• 引言11-13
• 第一章 农村宅基地使用权概述13-19
• 1.1 农村宅基地使用权有关概念13-14
• 1.1.1 农村宅基地13
• 1.1.2 宅基地使用权13
• 1.1.3 宅基地使用权流转13-14
• 1.1.4 宅基地使用权与城镇住宅用地使用权的区别14
• 1.2 农村宅基地使用权性质的法理分析14-16
• 1.2.1 地上权性质说14-15
• 1.2.2 地役权性质说15
• 1.2.3 土地使用权性质说15-16
• 1.2.4 用益物权性质说16
• 1.3 农村宅基地使用权的法律特征16-19
• 第二章 农村宅基地使用权现行制度分析19-29
• 2.1 宅基地使用权的取得19-22
• 2.1.1 宅基地使用权的主体19-20
• 2.1.2 宅基地使用权的客体20
• 2.1.3 宅基地使用权的取得方式20-22
• 2.2 宅基地使用权的内容22-25
• 2.2.1 宅基地使用权人的权利22-24
• 2.2.2 宅基地使用权人的义务24-25
• 2.3 宅基地使用权的灭失25-28
• 2.3.1 宅基地使用权灭失的概念25-26
• 2.3.2 宅基地使用权灭失的原因26-27
• 2.3.3 宅基地使用权灭失的形式27
• 2.3.4 宅基地使用权灭失的后果27-28
• 2.4 宅基地使用权的登记28-29
• 第三章 农村宅基地使用权流转制度分析29-41
• 3.1 农村宅基地使用权流转制度的历史沿革29-34
• 3.1.1 农民享有宅基地所有权，宅基地可进行自由流转29-30
• 3.1.2 宅基地所有权收归集体，农村住房可以自由买卖30-33
• 3.1.3 农村宅基地归集体所有，农村住房买卖受到限制33
• 3.1.4 农村宅基地使用权流转制度变迁的启示33-34
• 3.2 农村宅基地使用权流转法律制度的现状及缺陷34-37
• 3.2.1 农村宅基地使用权流转法律制度的现状34-35
• 3.2.2 农村宅基地使用权流转法律制度的缺陷35-37
• 3.3 农村宅基地使用权流转现状和原因分析37-38
• 3.4 实现农村宅基地使用权流转的积极意义38-41
• 第四章 农村宅基地使用权流转模式分析41-47
• 4.1 农村宅基地使用权流转的实践模式41-43
• 4.1.1 广东模式——集体建设用地使用权直接进入市场流转41
• 4.1.2 天津模式——以宅基地使用权置换小城镇住房41-42
• 4.1.3 重庆模式——土地换社保，农民变市民42
• 4.1.4 苏州模式——农村宅基地使用权有条件流转42-43
• 4.1.5 成都模式——农村集体土地资本化43
• 4.1.6 湖州模式——以房屋抵押贷款43
• 4.2 农村宅基地使用权流转制度地方探索的启示43-47
• 4.2.1 积极意义43-44
• 4.2.2 存在不足44-47
• 第五章 完善农村宅基地使用权流转法律制度的建议47-55
• 5.1 农村宅基地使用权流转法律制度的指导思想47-48
• 5.1.1 以实现城乡统筹协调发展为目标47
• 5.1.2 以社会主义市场经济体制为基础47-48
• 5.1.3 以物权发展趋势为导向48
• 5.2 农村宅基地使用权流转法律制度的基本原则48-49
• 5.2.1 切实保障农民居住权利原则48
• 5.2.2 促进土地节约集约利用原则48-49
• 5.2.3 兼顾效率与公平原则49
• 5.2.4 农民自愿与政府引导相结合原则49
• 5.3 农村宅基地使用权流转的法律制度设计49-55
• 5.3.1 完善宅基地使用权取得主体制度49-50
• 5.3.2 明确宅基地使用权转让客体50
• 5.3.3 探索继受取得宅基地使用权的有偿使用和设置期限制度50-51
• 5.3.4 推行宅基地使用权登记制度51
• 5.3.5 丰富宅基地使用权流转的形式和内容51-55
• 结论55-57
• 参考文献57-59
• 致谢59-60
• 攻读学位期间发表的学术论文目录60-61

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