房地产项目招标阶段成本控制体系研究

发布时间：2020-07-18 19:38

【摘要】：伴随清单计价模式的应用和招投标市场的过度竞争,招标阶段的成本控制,作为房地产项目全过程成本控制的重要一环,其重要性日益凸显。然而,当前串谋投标、不合理低价竞标、低价中标高价索赔等问题的广泛存在,表明招标阶段的成本控制效果欠佳,招标阶段作为确定合作单位和签订合同的重要环节,对控制项目成本的效用亟待提高。因此,本文致力于构建和完善房地产项目招标阶段的成本控制体系,立足建设单位的角度,以系统的观点较完善地在招标过程中的各方面探索成本控制的思路和方法,以期为建设单位招标阶段的成本控制提供有价值的建议。首先,论文在综述招投标理论、交易费用理论和成本控制理论的基础上,围绕招标全过程构建了以降低采购成本为控制目标,以工程价格和交易费用为控制对象,以实施层、组织层、决策层为控制主体,以招标组织形式、招标模式、评标方法、合同谈判为控制手段,以制度保障和信息保障为保障措施的房地产项目招标阶段成本控制体系框架。而后,论文按上述框架对房地产项目招标阶段成本控制体系展开了深入研究。控制对象方面,分析了招标工作对变更费用和交易费用的重要影响,进而得出控制对象的正确定位——工程价格和交易费用。控制主体方面,分析了组织层和实施层在招标阶段成本控制中存在的问题,并在此基础上提出了解决控制主体问题的制度保障——招标策划制度和合同交底制度的建立。控制手段方面,第一,分析了不同招标组织形式对建设单位成本控制的效用差异,得出在我国目前的建筑市场环境下,邀请招标具备广泛应用的理论和现实基础,并在此基础上提出了实施邀请招标的信息保障——投标单位数据库的建立和管理;第二,分析了新的无标底招标——控制价招标模式,因其避免了有标底招标和传统无标底招标的弊端,故应在房地产项目招标实践中予以广泛推广和实施;第三,分析了合理低价法与房地产项目评标的适用性,提出了实施合理低价法的信息保障——造价信息数据库的建立,同时分析了合理低价法评标的风险,并提出了相应的风险防范措施;第四,在分析合同谈判要点的基础上,提出了基于风险分析的合同谈判方法。最后,以行业内成本管控能力著称的中海地产为实例,对中海地产招标阶段成本控制体系做了实证研究,丰富并完善了本文的研究内容和研究成果。
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F284;F293.33
【图文】：

对比图,固定资产投资,对比图,宏观调控政策

1 绪论1.1 研究背景房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。近年来，随着城市化进程的加快，我国房地产开发迎来了蓬勃发展的良机，保持着较高的发展速度和规模，在国民经济中的地位日益提高，对国民经济的发展和固定资产的投资产生了重要影响（如图 1.1）。然而，伴随房地产业的高速发展，产生了诸如投资增幅过大、商品房价格上涨过快等问题，从而引发了一系列宏观调控政策的出台。房地产开发企业面临宏观调控政策的打压和竞争对手品牌化、规模化发展形成的强大竞争压力，如何降低项目开发成本则成为新形势下企业生存和发展的关键。随着管理理念的升级，房地产开发企业的管理者们越来越意识到项目前期加强成本控制的重要性，也做了诸如目标成本控制、限额设计等有益的尝试，取得了良好的成效。

企业,计价模式,评标方法

单；投标人结合工程实际、企业实际和市场实际自主报价；招标人依的评标方法择优选取中标单位并签订合同。由此可见，计价模式的转式、投标报价模式、评标方法、合同签订都产生了重要影响。可以说计价模式的推行，在项目全寿命周期中，对招标阶段的影响是最大的而言，我国仍处于计价模式的转型期，外部配套政策制度尚不完善、革亦不到位，使招标阶段的成本控制面临严峻挑战。招标阶段成本控制中存在的问题（一）投标单位恶性竞争1、建筑业竞争情况如图 2.2 所示，改革开放之后，我国建筑企业数量迅速增加，15 年之增长了 7 倍，建筑市场进入高度竞争状态。建筑市场“僧多粥少”的现状同时，激烈的市场竞争使建筑业产值利润率持续走低，仅为 2%～3%示）。

产值利润率,建筑企业,恶性竞争

2、恶性竞争的形成导致恶性竞争的直接原因是建筑行业生产能力过剩。建筑行业技术简单、准槛较低（尤其对于一般建筑工程项目），当已有承包商的生产能力小于市场需，就会有大量新的建筑企业涌进市场；但当承包商的生产能力大于市场需求这些企业则因不堪破产重组的巨大损失，面临较高的行业退出壁垒，难于退场。如此一来，建筑企业长期处于生产能力过剩的状态，从而引发恶性竞争图 2.4 所示）。求量有限需竞争越来越激烈进入门槛低恶性竞争

【参考文献】