酒店合同封面图片_95国外酒店管理合同的新发展

发布时间：2016-11-18 09:47

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国外酒店管理合同的新发展；从希尔顿酒店最初提出酒店管理合同的雏形——租赁利；从希尔顿酒店最初提出酒店管理合同的雏形——租赁利；在此，笔者试通过从管理合同的6项重要条款：管理期；管理期限；管理合同期限和合同终止条款是合同双方争议最大也是；管理方从自身的长远利益出发，期望管理合同稳定且期；管理方认为品牌影响力能增加酒店资产的价值；酒店业主赞成管理方关于品牌增值带

国外酒店管理合同的新发展

从希尔顿酒店最初提出酒店管理合同的雏形——租赁利润共享合同，到酒店管理合同成为酒店集团化扩张最受青睐的一种模式，国外酒店管理合同也从最初的由酒店管理公司主导逐渐过渡到酒店业主权利受到更多保护的阶段。 □易慧玲

从希尔顿酒店最初提出酒店管理合同的雏形——租赁利润共享合同，到酒店管理合同成为酒店集团化扩张最受青睐的一种模式。国外酒店管理合同从最初的由酒店管理公司主导逐渐过渡到酒店业主权利受到更多保护的阶段，除了有法律法规制度的不断完善以保证公平的原因外，一方面的原因是社会环境的巨大变化，酒店管理公司面临着更多的竞争，为了获得管理合同，实现品牌扩张和保持市场份额，酒店管理公司不得不做出让步；另一方面是，酒店业主也已经转变其弱势地位，他们都能够更加积极主动地争取其权益，并通过咨询公司、资产评估专家、法律顾问以及资产管理者的帮助，获得更多相关管理合同的信息，增加了其在管理合同谈判上的能力，这也使酒店业主变得越来越成熟。

在此，笔者试通过从管理合同的6项重要条款：管理期限、费用和结构、管理方的财务贡献、绩效条款、终止条款、预算和资本开支来说明国外酒店管理合同的发展趋势。

管理期限

管理合同期限和合同终止条款是合同双方争议最大也是最为关键的两个问题，由于管理公司和酒店业主在利益上并非一致，管理方更期望长期合作，合同期限能更长，而业主方则期望缩短合同期限。

管理方从自身的长远利益出发，期望管理合同稳定且期限更长，一方面，有利于建立一个稳定的品牌形象，并能从长期的管理合同中获得持久的收益，降低经营风险。对于一些专门从事管理输出的酒店管理公司而言，其公司的价值也以管理合同和特许经营合同的期限来衡量，当合同期缩短时，公司的债券及品牌股价也会受到影响。另一方面，长期的管理合同能使酒店管理公司在后续执行新的品牌标准时增加讨价还价能力。

管理方认为品牌影响力能增加酒店资产的价值。一些著名的酒店品牌在获得顾客认同后，顾客群体基本走向稳定，若酒店更换品牌，无形中会减少销售收入，增加经营风险，因此，酒店管理公司希望签订长期的管理合同甚至是无终止的管理合同。例如豪华酒店品牌丽思卡尔顿，其所签的管理合同的长度可达50年之久。

酒店业主赞成管理方关于品牌增值带来的酒店增值，但不希望因为长期的管理合同制约业主出售酒店或做出其他管理尝试和改变的能力。对酒店业主而言，不论管理合同期限有多长，都最终会终止，而长期的管理合同会使顾客对该酒店品牌形成固定印象，合同终止后，酒店如果再签署新品牌的管理合同，可能会因为品牌的更换而造成原本已稳定的顾客群体流失，这样对酒店的长期发展不利。

在欧洲酒店业中，管理合同的平均期限已经从20年缩短到了15年左右，其中除了酒店业主更加精明和成熟、提高了其谈判能力外，管理方也可以通过良好的绩效水平和出色的管理，，获得更多与酒店业主续约的机会。

费用和费用结构

管理费用中，基本管理费用一般占总收益的2%-至4%，而奖励费用一般是

在达到某一利润水平或承诺的最小回报率时获得，奖励费用一般有以下几种结构：

1.奖励费用=总营业利润（未扣除基本管理费用）×固定比率

2.奖励费用=总营业利润（扣除基本管理费用）×固定比率

3.奖励费用=净营业利润×固定比率

4.奖励费用=净营业利润（在业主的优先权回报得到保障后）×固定比率。此种情况下，固定比率一般都高于前几种形式。

现在的业主和管理公司都倾向于低的基本费用和高的奖励费用相结合的形式，这种形式能够激励管理公司更好地管理酒店，较之收取高的基本费用的形式，管理公司则需要努力提高酒店的营业利润而不仅仅是酒店的总收益，从而使管理方和酒店业主共担风险。

管理方认为，管理公司的管理使酒店减少了经营风险并获得利润，因此，需要给管理公司一定的奖励费。管理公司通常也能够接受合同初期商定的较低的基本管理费用，在某些情况下，管理公司的这一战略决策也在于达到市场渗透、扩大分销网络和增强品牌知名度的目的。

酒店业主认为，管理合同应该更强调风险共担和财务透明化。酒店业主愿意为管理公司的出色业绩支付奖励费，达到双方在利益上的平衡则可通过管理合同中合理的费用结构设置来完成。

应该指出的是，在国外，管理公司除获得基本管理费用以及奖励费用外，酒店业主还需要向管理公司支付集中营销服务费、常客计划、购买计划、会计费、品牌合格检查、员工培训和满意项目、外部审计费等，这些费用可占到酒店总收益的3%-5%左右，因此，即使酒店运营不尽如人意，管理公司依然可以得到颇丰的收益。

管理方的财务贡献

管理合同中，管理方都会向酒店业主承诺财务绩效，若管理方未能达到承诺的绩效，管理方需从自身的收益中拿出资金补足到相应的财务绩效水平上，因此，管理公司会将一部分收益预留出来作为保证基金。

一般情况下，管理合同中制定的奖励费用是与管理方的财务贡献相连的，若未达到一定的财务贡献，就无法获得奖励费用。但在安然事件后，这一趋势有所变化。因为许多上市公司出现的财务丑闻事件，美国制定了更严格的会计准则制度。对于上市的酒店集团而言，在承担由多因素共同决定绩效的债务时表现得更为谨慎，这也使得管理公司在不确定性风险提高的情况下，要达到承诺的绩效水平后才能获得更高的奖励费用。

激进的业主追求最大的利润回报，在某种程度上也可以接受高风险。他们认为管理公司的财务贡献是资本积累的重要来源，或可作为减少对财务承担项目的一种方式。这一类业主追求管理方所带来的财务贡献，认为只要在管理方上所支付的费用比预期的投资低，那么资本运营就能够带来利润。

保守的酒店业主将管理方的财务承诺视为是降低自身财务风险的方式，这种方式从某种意义上使管理公司从单纯的代理者角色转变为代理者和公司股东的角色。绩效条款

对管理方的绩效测评主要依据两个方面进行：

一是酒店平均客房收益。

管理合同中一般由酒店业主和管理公司协商确定一个水平，当酒店的平均客房收益达到了这一临界水平，说明管理方的管理是有效果的，而低于这一水平，业主就可以以管理方未达到经营绩效而终止合同。这一衡量绩效的方式的缺陷在于只关注酒店的总收益而不是酒店的盈利能力，管理公司可通过提高服务水准和提供高水平

设施来增加酒店营业额，但这又势必增加成本。

二是最低盈利水平。

管理方和酒店业主可以协商规定一个最低的盈利水平，这样可以防止管理方因追求自身利益而使酒店业主经营受损。

管理方认为，绩效条款的履行必须有一定的限制即例外情况，其中包括不可抗力或其他一些管理公司无法通过管理控制的情况。如金融危机，在出现这些情况的年份，管理公司不因未达到绩效条件而承担责任，除此之外，管理公司在接管酒店后应该有一个适应缓冲期，不能要求管理公司在接管酒店的当年就达到很高的绩效水平。

对于酒店业主而言，增加使用绩效标准是对抗管理方坚持长期合同的最有效方式。只要管理方未达到预先设定的绩效标准，酒店业主就可以依法解除合同。

终止条款

这是管理合同的重要组成部分之一。为了保证合同双方权益，在合同中规定终止的具体情形十分必要。终止的情形有很多种，如管理方不能达到既定的绩效水平、合同一方破产、酒店业主出售酒店以及无缘由终止即不可抗力等。

当酒店业主投资酒店的目的只是为了增加资产价值时，在资产升值后，酒店业主希望以一种更灵活而不受管理合同拘束的方式出售酒店。

若新的购买者不愿让原管理公司管理酒店时，管理合同便宣告终结。为了保证管理方的权益，酒店业主会给予管理公司一定的补偿，其补偿依合同剩余年份的平均收益为基础。重视终止条款的设置无形中保障了酒店业主的利益，如1998年威斯汀酒店被喜达屋集团收购，之前与威斯汀酒店签订管理合同的酒店业主面临着尴尬的局面，是否能够保证酒店的正常运营、酒店管理队伍是否发生变动、原合同是否能

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