大型房地产企业员工培训管理研究

【摘要】 如今市场环境中时刻存在着高度的竞争，而员工是企业实现盈利和持续发展的内在动力，企业需要具备一支高素质的人才队伍才能做到有效支撑日常经营管理工作、协助企业战略目标的实现，保证企业不断适应外部环境变化、保持稳定的发展态势。“培训是企业的一种投资”的观点已越来越被企业界和学术界所接受，如何使这种投资的收益最大化是现代企业应该认真考虑的问题。目前企业的任何培训都要以企业的发展目标、战略为导向，以企业短期的目标为依托，对员工培训工作进行系统的设计与施行，这样才能更加有效的将每一位员工的积极性与创造性发挥出来。目前对房地产企业培训的相关研究逐渐升温，但是缺少系统、全面的分析与研究，且已有研究多数是针对某个企业或是培训工作的某一个环节展开。本文以我国大型房地产企业作为研究对象，对其培训管理工作进行了系统的分析、研究与总结。本文首先对房地产行业发展概况、大型房地产企业培训管理工作存在的问题等进行了介绍和总结，在此基础上对培训管理的理论框架做出了系统且较为深入的研究，其中包括大型房地产企业培训工作的思路和目标、培训工作的内容、方法、流程与原则等内容，为企业培训实践提供了系统且全面的理论参考。其次，本文从大型房地产企业培训管理保障层面进行分析，其中包括培训讲师队伍管理、培训课程体系的开发与完善、培训资源共享平台的建立与应用、培训过程中集团总部的职能定位、培训制度设计与完善、培训管理辅助保障体系设计等内容。企业需要具备完善的内部讲师管理机制及课程开发体系才能保障企业内部培训强有力的资源支撑；需要有完备的资源共享平台及时为员工提供全面的学习资料，方便员工随时参考；需要具备完善的培训制度才能使培训工作的每个环节有章可循，培训计划顺利执行；明确培训参与各方尤其是集团总部人力资源部门职能是增加培训工作人力资本效用的有效途径；同时，需要完善企业培训管理辅助制度保障、资源保障、组织保障等辅助保障体系设计，为培训工作提供强有力的保障。最后，本文以远洋地产员工培训作为案例进行研究，在明确远洋地产人力资源现状、培训管理基本框架的基础上对其培训管理方面存在的问题进行了分析，同时针对上文培训管理保障分析的几个方面提出培训及管理的改进建议。 

第 1 章 绪论

1.1 研究背景

随着人类越来越深入地步入知识经济时代，“人力资源是第一资源”、“人赢则赢”的理念在企业界与学术界已经被人们所普遍接受。人力资源是企业实现盈利和持续发展的内在动力及企业生存的根本。在如今高度竞争的市场环境中，企业要想获胜，就必须拥有一支高素质的人才队伍，从而有效的支撑企业的日常经营管理、协助企业战略目标的实现。而提高与维持员工的必备的素质和技能，就需要通过有效的培训来实现，越来越多的企业开始将培训放到一个十分重要的地位，给予其足够的重视，将培训计划的制定与实施与企业发展战略及员工职业发展规划结合起来，从而期望培训达到战略意义上的效果，为企业带来长久收益。

培训是企业的一种投资，这种投资的对象是企业的员工，如何使这种投资的收益获得最大化是企业应该考虑的问题。目前企业的任何培训，目标都不再仅仅是为了简单的培训而培训，都是期望通过培训将员工的潜能充分挖掘出来，发挥出每一名员工的积极性与创造性，以企业的发展目标、战略为导向，以企业短期的目标为依托，对员工培训工作进行系统的设计与施行，是提高培训效率的有效手段。从而企业就应该从有效配置培训资源入手，建立完备高效的员工培训管理模式，这样才能有效的降低培训工作中所产生的时间成本、资金成本、人力成本等方面不必要的损耗，将零散的企业培训资源系统的整合到一起，从而保证培训工作持续高效的进行。企业如果没有有效的员工培训管理体系，就很难将培训工作与本企业的发展战略、属性进行有效匹配，从而可能导致培训本身与企业实际发展的需要不相符，造成一种恶性循环的结果，培训工作可能会持续的给企业带来不必要的困扰，消耗企业的精力。

员工培训工作包括课程开发、内部讲师管理、资源共享平台构建、各部门良好的角色分工和有效的培训保障体系构建等方面，它不仅仅是将不同要素进行简单机械的拼凑，而是将其进行充分协调，形成有机的整体，从而发挥“1+1＞2”的效果。如何有效推进企业内部员工培训工作已然成为诸多企业迫切需要解决的实际问题。同时，对于拥有科学的培训方式方法的企业来说，培训优势同样是增加企业外部雇主品牌的一个重要砝码，甚至有企业将培训计划详细标注在招聘广告上，以引起应聘者的注意。

1.2 研究意义

本文首先对房地产企业整个行业的发展状况进行研究分析，然后针对房地产企业的培训方面进行详尽的调查、研究与总结，综合行业发展状况等信息引出研究我国大型房地产企业培训的必要性。

1.对大型房地产企业培训的意义

随着近两年国家针对房地产行业的宏观调控政策的不断出台，房地产开发商不能再仅仅使用拉关系、靠拿地的粗放型运作方式，整个房地产行业进入了产业重新调整阶段，地产企业一度面临大变革、大发展过程中的严峻考验，大型地产企业纷纷对如何在变革中调整并发展壮大的问题进行了深入的探索，在这个过程中，高素质人才队伍是企业发展的重要保证。 

本文通过对培训相关方面文献进行了大量的研究与总结，对我国大型房地产企业的概念进行了界定，同时构建出了我国大型房地产企业培训理论框架，其中包括我国大型房地产企业培训特点、思路、目标、原则、内容、流程与方法等内容，对相关内容与理论进行了深入研究与重新搭建。同时，从讲师队伍建设管理、课程体系开发、资源共享、培训角色分工、培训制度与保障体系等几个维度具体对培训与管理工作进行了深入的探讨，在现有资源与研究成果的基础上进行研究，提出可行性与有效性更高的培训管理方式与方法，为我国大型房地产企业的培训管理工作提供有效建议。本文研究过程中在借鉴现有的研究成果的同时进行了一定的创新与改进，使之更加适合本文的研究对象。

2.对其他行业大型企业培训的意义

与我国大型房地产企业发展模式类似，其他行业同时存在很多大型企业也在采取产品多元化、地域多元化等战略进行着快速规模化进程，同样这些大型企业也应该给予培训工作应有的定位，以企业发展战略为依据，制定系统、全面的培训体系，运用恰当的模式高效率完成培训工作，使培训工作成为不断支撑企业发展的推动剂。本文初步建立了大型房地产企业的培训理论框架及对培训管理保障各方面工作进行了全面的总结分析，其他行业大型企业在制定企业培训方案、选定培训模式及培训管理方式时可以参考本文研究成果对相应方面做出一定调整，使培训工作不断适应企业的发展需要。

第 2 章 大型房地产企业员工培训现状分析

2.1 大型房地产企业的界定

房地产企业是指以房地产开发、经营、管理与服务等业务为主，进行自主经营、独立核算的以营利为目的的经济组织。 

房地产企业有以下两种分类方法：①经营内容、方式角度：房地产开发企业、房地产中介服务企业和房地产物业管理企业等；②经营范围角度：房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。 

1.我国企业划分标准

2003 年，国务院国有资产管理委员会发布《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》，该办法适用于统计上对工业（采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业）、建筑业、交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业的企业划分规模，以从业人员数、销售额和资产总额划分指标。具体企业规模划分标准见下表 2.1所示：

另外，同时发布的还有《部分非工企业大中小型划分补充标准（草案）》，其中以从业人员数和销售额对农林牧渔类、仓储类、房地产类、金融类等企业进行了分类，其中房地产行业的分类标准如下表 2.2所示：

2.国家统计局对房地产企业规模的划分标准

2011 年 9 月，国家统计局发布《国家统计局关于印发统计上大中小微型企业划分办法的通知》，其中制定了最新的《统计上大中小微型企业划分办法》，新划分办法中新增了微型企业的划分标准，另外对各行业企业的规模划分标准做出了较大的调整，划分指标为营业收入、从业人员数、资产总额。例如工业企业，2003 版划分标准利用从业人员数、销售额和资产总额三个指标划分为大、中、小型企业，而 2011 版划分办法利用从业人员数、营业收入两个指标将工业企业划分为大、中、小、微型四个类别。新办法对“房地产开发经营类企业”规模的划分标准如下图 2.3所示：

2.2 大型房地产企业员工培训现状

2.2.1 房地产行业发展概述

我国房地产行业在计划经济时代是不存在的，随着 1998 年以后房地产市场化机制的逐渐形成才开始不断发展和完善，并在以后近 20 年的时间里作为支柱产业大力推动了中国经济的发展。由于政策和市场环境的变化莫测，我国房地产企业需要通过不同方式强化自身能力以不断适应环境变化带来的挑战，总体来说我国大型房地产企业在进行着快速的规模化、多元化进程，超大型规模房地产企业正在不断涌现。

1.我国房地产行业发展经历的四个阶段

在中国过去很长的一段经济建设的历时时期内，包括计划经济时期和改革开放时期，并不存在名为“房地产”的行业，当然也不存在房地产市场。但是，自 20世纪 80年代初，在酝酿1980年到2000年“翻两番”战略时，就不断有学者开始提出“住房制度改革”和“住房商品化”的问题，那时候中国城镇正在面临严重的住房危机，这方面的探索已经成为历史的必然。上世纪 70 年代末期，在当时北京领导人的推动下，北京“前三门”地区盖起了一大批高层建筑，这可以视为是长期动乱之后，在我们国家开创了为老百姓大规模建住房的先河。

我国房地产行业共经历了以下四个阶段：启蒙阶段、发展和完善阶段、调控奏效阶段和市场急剧回升再打压阶段，具体时间及各阶段特征如表2.5所示：

2.房地产行业目前发展状况

目前国内房地产业的增长方式正在由规模型向总量效益型转化，处于品牌化、低成本化、规范运作化的转型时期。土地储备制度的实施、“经营性土地必须挂牌拍卖”政策的出台等一系列政府措施使房地产市场逐步趋于健康发展。同时，随着国际贸易组织相关条款在国内的深入推行，竞争范围扩展到全球且逐渐由国际规则所限制，从而导致区域性、垄断性的现状逐步被打破。

目前房地产行业遇到的主要问题有：

（1）项目开发利润持续下降。在销售面积增加的同时，国内房地产企业的利润却没有大幅度增加，表明项目开发的利润正在下降；

（2）流程管理更新缓慢导致成本居高不下。很多房地产企业虽然业绩优良，但在深耕专业经营多年之后仍难以迅速扩大市场份额、实现规模开发效应，主要原因是房地产开发的地域性因素，同时也是传统操作管理流程导致成本居高不下所致。

（3）企业内部基础管理有待进一步规范。房地产行业虽然发展时间不长，但是行业积累较快。由于行业整体发展速度太快，利润较长时间维持较高水平，导致房地产企业对内部管理并不是十分重视。

第3章 大型房地产企业员工培训理论框架构建............. 27

3.1 大型房地产企业员工培训的思路和目标 ........... 27

3.2 大型房地产企业员工培训的原则 ...... 27

3.3 大型房地产企业员工培训的内容 ........... 29

第4章 大型房地产企业员工培训管理关键点控制............. 44

4.1 大型房地产企业员工培训讲师队伍管理 ............. 44

4.2 大型房地产企业员工培训课程体系的开发与完善 ........ 47

4.3 大型房地产企业员工培训资源共享平台的建立与应用... 49

第5章 远洋地产员工培训案例研究............. 58

5.1 远洋地产简介 ............... 58

5.1.1 远洋地产发展概述.............. 58

第 4 章 大型房地产企业员工培训管理关键点控制

4.1 大型房地产企业员工培训讲师队伍管理

企业在进行培训时主要通过内部和外部两种途径对培训讲师进行选择，通常外部培训讲师的选择会根据培训师的业界口碑及供应商的推荐进行选择，而且外部讲师的管理也不属于企业自身的管理范畴之内。本文所涉及的企业培训讲师队伍管理主要指的是内部讲师的管理，内部讲师又称内部培训师，简称内训师，是为了企业培训工作更加有效的进行，通过自荐、选拔或指派等方式，通过了一定的资格考试而经由企业人力资源部（或其他相关部门）确定的负责支撑企业内部培训工作的专职或兼职的员工。员工担任内部讲师在工作中可以有意识地向其他员工积极传授正确的培训理念、知识和技能，可以促成和谐上进的企业氛围，促使公司内部知识积累、共享和传播，提高员工队伍的整体水平，树立良好的社会形象。目前我国很多大型房地产企业已经初步建立起企业内部讲师体系与管理制度，如万达集团内部设立万达学院，着力培育企业内部讲师力量，为企业内部员工提供了更加适合员工自身及企业发展所需要的知识与技能，很好的避免了外部讲师所授课程“水土不服”的现象。

1.内部讲师的应聘机制设计

大型房地产企业集团内部讲师应由符合申请资格的员工本人自荐或所在部门推荐，经过集团人力资源部会同其他专业条线管理人员审核其讲师基本资格后，录入集团后备讲师库，然后组织进行参加相应讲师培训课程（TTT培训）后，再进行试讲环节的筛选，通过的人员可获得内部讲师认证资格，正式担任集团相关课程开发人员及讲师职务。二级公司（分公司、城市公司与项目部等）同样由员工本人自荐或部门推荐，经过相应培训与试讲测验后聘为二级公司内部讲师，担任相应课程开发与讲授工作。

第 5 章 远洋地产员工培训案例研究

5.1 远洋地产简介

5.1.1 远洋地产发展概述

远洋地产的前身为中远房地产开发公司，成立于 1993年，隶属于中远集团（COSCO），在成立之初代表中远集团行使行业管理职能，管理中远集团房地产企业投资开发项目。2007 年 9 月 28 日在香港联合交易所主板上市（股票代码 03377），为内地在港上市房地产公司十强之一。2008年3 月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。远洋地产的目标是成为中国领先的房地产金融、实业协同发展的企业集团。

公司业务范围涉及中至高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、物业管理、酒店及会所经营等。公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。

远洋地产目前已在北京拥有 20 多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐，是北京最大开发商之一。同时，公司立足“环渤海”区域，向全国拓展，远洋地产凭借丰富的经验及雄厚实力，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。目前，远洋地产在北京、天津、秦皇岛、大连、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、中山、海口、三亚、重庆、成都等地共有 50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过 2000 万平方米，其中 75%位于深具潜力的环渤海地区。具体项目分布情况如图 5.1所示。

远洋地产将继续稳健增加土地储备，以保持未来持续开发。同时积极参与重要城市的土地一级开发，以策略性地支持公司获取土地资源。最后，远洋地产坚持多元化产品组合的策略，在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力。始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有灵活的盈利模式，有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。

远洋地产始终坚持“平等、合作、共赢”的理念，将不同专业领域的人才聚合在一起，寻求与员工建立心理契约。在公司内部倡导简单而真诚的人际关系，尊重每一位员工的个性和意愿，主张在发展机会面前人人平等，为员工设计个性化的职业发展通道，希望员工与公司共同成长。 
 

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