李家沱社区物业管理市场化的路径与策略研究

发布时间：2015-01-12 10:10

 

【摘要】 社会的稳定团结需要构成社会最基本的单位——社区的稳定和团结，而社区又是由居民及居民生活的场所所构成，因此提高居民素质和幸福生活指数相当重要。社区的管理服务者是社区居委会和社区内的物业管理企业，通过提高自身的服务质量，社区物业服务可以提供令居民满意的管理和优质的服务，更能为居民提供舒适、方便的生活，从而构建和谐有序的社会，达成社会的稳定和团结。随着住房制度改革的推进，房地产业的飞速发展，大量新投入使用的住宅小区有着专业化、规范化、市场化的物业管理，居民生活质量相较于以前得到了明显提高。城市中许多老旧院落中居民的生活却与此有着显的反差，由于建设年代较早、规划设计落后、建设公共设施不完善、管理不到位，普遍存在环境较差、秩序混乱，保安、保洁、水电维修服务不到位等问题。现代城市建设中存在一个迫切需要解决的重要课题，那就是采用什么方式来实施物业管理，并改善老旧院落的生活环境。本文将对社区物业进行研究，采用现代管理科学的方法，研究社区物业市场化对物业行业及社区院落管理和居民生活的影响，并通过建立物业体系、实施流程优化，持续提升服务的经营价值、构建基于服务的差异化竞争优势的准市场化社区物业公司。 

第一章 绪论

1.1 研究背景
根据“成华房〔2011〕118 号〈关于印发《成华区小区（院落）》的通知〉”文件精神，府青街道办事处相应文件“府青办〔2011〕35 号《成华区人民政府府青路街道办事处加强院落管理工作的实施方案》”文件，制定了详细明确的指导方针和验收细则。明确了“成立居民自治组织，实施物业全覆盖，健全院落管理制度，推进院落管理收费。”我们可以成立街办范围的自然人物业公司，实行准市场化机制，承担一部分政府职能，对社区就业、稳定、安全均可起到辅助作用。区别于其他物业公司的运作模式，以低价格，微利，而覆盖更多小区，占领更多市场。待公司成长成熟了，还可以为政府和市民提供物业咨询服务，成为与政府服务的桥梁。
本文将从创立“社区物业公司”的角度研究社区物业市场化这一课题，对现实也将有极大的指导意义。笔者也将全程参与设计、调研，并力争在府青路街道辖区推进和实施这一计划。
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1.2 研究目的
本文对社区物业进行研究，采用现代管理科学的方法，研究社区物业市场化对物业行业及社区院落管理和居民生活的影响，并通过建立物业体系、实施流程优化，持续提升服务的经营价值、构建基于服务的差异化竞争优势的准市场化社区物业企业。
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第二章 国内外物业管理理论综述

2.1 物业管理基本理论综述
2.1.1 物业的含义
“物业”这个词语是从英语 Property 及 Estate 翻译后得到的，原来的出处是港澳以及东南亚一带的地区和国家，经由中国香港地区传入沿海、内地。这是一个比较广义的领域，是物业管理的物质对象。物业指定范围是：“正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单元性的房地产以及依托该实体上的权益。”[1]根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中“房屋”指“土地上的房屋等建筑物和构建物”，也就是说：“能够遮风避雨，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，应当也包括住宅房屋，比如居民楼、公寓、别墅；还包括非住宅房屋，如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、医院、办公楼等。”因此，物业管理中的“物业”，一般是指已经开始建设或已经投入使用的对象集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。
2.1.2 物业管理的概念
物业管理可以称为房地产管理或者不动产管理，为了与传统的房地产经营相区别，也可直接用“物业经营”来替代。
我国物业管理的实践中，对物业管理有广义和狭义理解之分。从经济学角度解释，广义的物业管理是指所有与关房地产开发、租赁、销售及售后有关的服务；而狭义的物业管理主要是指楼宇的养护及维修，公共设施和各楼层机器、电力等设备的管理，也包括环境绿化、治安、保卫、设备维护、设施维修、信息传送、环卫服务等项目。也就是说物业管理是为了满足物业服务产品需求主体的需求，达成经营者的经济效益，围绕物业服务产品交易而实现的管理活动。
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2.2 国外物业现状概述
物业管理的起源地是英国，形成于 19 世纪 60 年代。到了 19 世纪末至 20 世纪 30 年代，真正意义上的现代物业管理却是在美国逐渐形成并发展。这样说是因为：①美国早在 19 世纪末至 20 世纪 30 年代，就有了专业性物业管理机构以及物业管理的行业组织；②19 世纪末至 20 世纪初，物业科学管理原理在美国形成、传播并产生影响，这是使物业管理从传统走向现代的、必不可少的科学原理；③19世纪末至 20 世纪 30 年代的美国已出现了宏观管理手段配套运作模式的雏形，而现代物业管理的另一个重要特征就是是宏观管理手段配套运作。下面我们对国外物业管理模式做一个简单归纳：
日本模式：日本的住房经济制度是市场型。官方、企业、民间共同作用的，全程化加一体化的物业管理模式。即：“全程化或全程式管理模式。”
英国模式：英国的住房经济制度是复合型，融合了专业性物管公司、社会团体自治等松散式存在的物业管理模式。即：“松散型管理模式或自治型松散式法规化管理模式。”
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第三章 社区物业市场化必要性分析 ...................................20-27 
3.1 社区的含义 ..........................20-21 
3.1.1 社区的定义 ...................................20 
3.1.2 我国关于“社区”的定义........................ 20-21 
3.2 “市场化”的定义 ..........................21 
3.3 推行社区物业市场化原因 .............................21-22 
3.4 社区物业现状 .................................22-25 
3.4.1 社区物业管理的内涵与外延................................ 22-23 
3.4.2 社区物业现状分类 ..........................23-24 
3.4.3 社区物业现状剖析 ........................24-25 
3.5 社区物业管理分析 ........................25-26 
3.5.1 社区物业管理的内容....................... 25 
3.5.2 社区物业管理的特点.......................... 25 
3.5.3 社区物业管理的目标.................... 25-26 
3.5.4 社区物业管理的原则............................. 26 
3.6 本章小结 .....................................26-27 
第四章 社区物业市场化政策环境分析 .....................27-31 
4.1 社区物业市场化相关政策分析................................ 27-29 
4.2 社区物业市场化环境分析................................ 29-30 
4.3 社区物业市场化可争取政府支持方向.................... 30-31 
第五章 社区物业市场化可行路径.......................... 31-38 

第六章 李家沱社区物业市场化实践

6.1 李家沱社区物业市场化前期准备
2011 年 8 月李家沱社区将物业市场化提上议事日程，并成立了李家沱社区推行居民院落物业管理服务工作市场化领导小组，下设三个部门：
办公室：负责总体协调、安排、部署；
工程技术支持中心：负责处理土建、给排水、强弱电、消防、安防、市政设施、园林绿化等工程技术诊断与处置方案的编写、实施工作；
物业管理专业顾问：负责对物业管理服务工作的策划、组织与实施提供专业指导意见。
然后组织专门人员对李家沱社区范围内的居民院落进行摸底调查，重点搞清楚以下几个问题：
各居民院落内房屋产权结构的具体形态；
住宅大修维修基金与住宅专项维修资金的筹集与管理情况；
各居民院落内房屋的土建、给排水、强弱电、消防、安防、市政设施、园林绿化等工程设施的现状与存在的主要问题；
居民大会是否成立，推行物业管理服务市场化的主要障碍有哪些。
同时，为了实施物业市场化，并进一步加强和创新基层社会管理，深化社区建设，推进基层治理，加强城市管理，健全社区服务网络，激活社区资源，笔耕文化推荐期刊，强化服务功能，提高工作效率，用“小网格”服务“大民生”，使社区管理和服务逐步实现科学化、制度化、规范化。李家沱社区开始推行“网格化管理服务工作”，将社区驻地单位、公共服务场所、物业管理机构、社区民间组织、居民楼院、商住楼宇、单位宿舍等，按照地理布局、现状管理等原则，以区域明显、院落连贯、日常事务工作量为依据，按照“尊重传统、着眼发展、便于管理”的要求，把社区划分为八个网格。以对等方式整合公共服务资源，组织服务团队，提高服务效率，规范服务流程，促使社区服务机制更加便民，社区服务更加主动，服务队伍更加务实，
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结论

本文首先对国内外物业管理理论及物业管理现状进行了阐述；接着对社区及社区物业进行了描述，并对社区物业现状进行了分析，论述了社区物业市场化的必要性；然后从国家和地方的政策规定及支持方面做了分析；随即对社区物业市场化可行路径进行了探讨，进而用社区物业实体——李家沱社区物业中心的实际运作过程来印证，最终得出结论：中国的社区物业有着中国特色，其中老旧院落的物业管理这一市场空白始终会被人开发，有着纯粹引入市场物业公司、院落自治组织自行管理、社区成立物业管理企业等方法，没有最好，只有最适合。李家沱社区摸索出了一套自己的特色方法，即成立民办非企业——社区物业中心，并在物业专业顾问的指导下，充分调动居民院落的积极性，做到全民参与，按照街道办事处的要求对院落进行管理，对居民进行物业服务，基本做到“一院一策”，针对不同的院落，作出不同的实施方案，最终实现物业全覆盖。这种准物业的形态会在一定时期内长期存在，并作为物业管理完全市场化的过渡。相信只要运作的好，中途不出方向性错误，该企业会孵化成为雄踞一方的物业管理企业，拿下过往市场物业公司食之无味、弃之可惜的鸡肋性市场——老旧院落物业管理，并在成功运作后获得更大的发展。希望本文的研究成果能对政府如何管理老旧居民院落、市场物业公司如何切入本级市场能有借鉴意义。
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参考文献：

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[4] 张雪梅.  旧住宅小区物业管理对策思考[J]. 中国房地产. 2011(17)
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[7] 蔡怡婷.  浅谈社区物业收费的难题及对策[J]. 中国商界(下半月). 2009(01)
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本文编号：11109