小产权房法律问题及对策研究

发布时间：2018-02-24 10:10

本文关键词： 小产权房农村集体建设用地使用权城乡二元土地制度区别对待法律对策　出处：《西南政法大学》2013年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：近些年来，关于小产权房这一话题讨论的热度一直没有减弱。2013年3月3日全国政协第十二届第一次会议开幕，今年全国工商联提交了由全联房地产商会撰写的《“小产权”、“大隐患”》书面发言，指出，购买小产权房是人们面对高房价且面临着诸多法律和政策风险的情况下作出的无奈选择。从小产权房相关政策执行情况来看，对小产权房进行强制拆除、没收和停建等做法，导致了社会资源巨大浪费和社会财富巨大损失。比如，强制拆除和停建小产权房是一种社会资源的巨大损失和浪费，拆除小产权房后的农村土地也难以有效复耕等。由此，这一话题又引来更多的关注。近些年的学术讨论中，小产权房的概念被反复界定，按照现在多数专家学者的意见，一般支持小产权房的狭义定义，即“小产权房”指的是未经法定征地和审批等程序，建设在农村集体经济组织或城市郊区乡镇集体土地上的住宅被出售给了非本集体组织成员，这些住宅不具有国家房屋管理部门签发的房屋产权证，，因而被称为“小产权房”，又叫“乡产权房”，其仅有村民委员会或者乡镇政府颁发的产权证明。小产权房从开发、建设、施工、出售等各个环节都处于法律的灰色地带，其数量占到了城市商品房的20%以上，如何妥善解决小产权房的问题成为事关广大群众的重大问题，也是建设法治国家的必然选择。本文共分为五个部分对小产权房问题进行理性的法律分析。第一部分是通过北京宋庄“画家村”案这一有关小产权房的典型案例及其法律分析引出小产权房相关话题，为下文的论述进行铺垫。第二部分是对小产权房的概述。主要是对小产权房的涵义进行分析，其后通过对小产权房历史进程以及现状的分析论述了小产权房的历史沿革，然后对小产权房进行了不同角度的分类并论述不同分类的意义所在。最后论述了小产权房的危害，明确进行治理的紧迫性以及必要性。第三部分是对小产权房进行法律分析。首先对小产权房的违法性进行分析，辩驳了认定小产权房合法性的观点。其次对小产权房买卖合同的效力进行分析，辩驳了有效说。第四部分是对小产权房问题产生的原因分析。小产权房问题产生的直接原因是社会经济因素，根本原因是法律制度上的因素。社会经济原因主要是城市房价的居高不下，政府财政与民生之间的博弈促进以及农村集体与农民的利益冲动。根本原因是城乡二元土地制度以及我国具体明确规定小产权房的法律法规的缺失。第五部分是对小产权房治理的对策建议，这也是文章的中心部分，创新点所在。对策部分分为三个层次，首先是小产权房治理的原则，包括法院主导、政府辅助原则、区别对待原则以及利益平衡；其次是小产权房治理的法律对策，包括完善修改相关法律的以及集体建设用地使用权流转制度；最后是小产权房治理的具体对策，一是对已建成的小产权房进行区别对待，需要拆除的拆除，需要转换的转换，以求社会财富最大程度的保护；二是对整个社会民生社会保障体系的建设完善，包括保障房的供应以及农村社会保障制度的进步；三是以2013年中央一号文件为背景介绍相关对策。通过以上四个部分的分析，对小产权房这一热点问题给出更加明确地论述以及解答，笔者认为这是文章的意义所在。
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【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：D922.29

【参考文献】