我国养老商业房地产发展策略研究

发布时间：2018-10-20 13:56

【摘要】：随着我国老年人口数量的不断增加,在经济尚未发达的情况下,我国已经进入了老龄化社会,并且老龄化比例重,再加上421家庭结构的形成更引发了养老的困难,老年人养老的问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。要使老年人老有所医、老有所养、老有所乐是社会迫在眉睫需要解决的问题。就目前我国所拥有的不管是政府兴办的或是私人建起的养老机构在数量和质量上都难以满足大量老年人不同的养老需求。而开发和发展适应我国老龄化需求的养老商业房地产,对保障老年人的生活品质有着关键的作用。同时也能弥补养老市场的空白,促进社会和谐和稳定。就目前来看,我国养老商业房地产仍处在发展的初级阶段,面对广阔的市场既存在着有利于发展的因素,也存在着诸多不利于发展的因素。要促进养老商业房地产市场的健康发展,就要对其进行可行性策略研究,借鉴国外的先进发展经验及我国现有的成功案例,因地制宜提出适合我国养老商业房地产可行性的发展策略。在许多发达国家,因其进入老龄化社会的时间早,历史久,对老龄化过程中所面临的问题早已有所研究,并在发展实践中形成了较为完善的养老保障体系,这其中也包括保障养老商业房地产健康发展的商业体系。借鉴发达国家养老商业房地产的发展经验,如美国的太阳城及CCRC的开发经验、澳大利亚的护理等级制度经验、日本的“介护制度”运作体系及两代居户型设计经验,还有德国居家养老为主的养老理念及政府相关的支持政策,对我国养老商业房地产的发展有着少走弯路、推动发展的积极作用。通过研究及借鉴发达国家的经验也可以发现我国养老商业房地产在发展中存在的不足和障碍。这包括最为重要的经济因素,也就是我国未富先老的局面,广阔的市场需求及较低的经济水平之间形成了巨大的矛盾,阻碍了我国养老商业房地产的发展。同时国家政策支持的缺乏及相关法律法规的缺失,以及相关配套行业发展的滞后和社会思想层面上的束缚都极大的制约了我国养老商业房地产的发展。面对发展道路上的不足和障碍,唯有研究发展策略寻求出路。通过借鉴国外先进的养老商业房地产发展经验,同时分析我国现有养老商业房地产的成功案例,从中提出一些可行性发展策略。首先,是我国政府现阶段也在推行的“以房养老”策略。“以房养老”不失为一种在国家经济尚未发达,保障体系尚未完善的情况下,通过老年人自身能力增加老年人收入的一种方式。通过这种方式,老年人可以增加自身收入,入住消费水平较高的养老商业房地产,提高晚年生活质量。但毕竟这是一种新兴的方式,总会存在各种各样的风险及疑虑。本文从介绍“以房养老”提出的背景和可以实现的理论基础开始,分析其适用的老年群体,及介绍现在“以房养老”政策运行较为成熟的美国模式,最终得出“以房养老”推行的优点及需要防范的风险,并证明这是一种有助于养老商业房地产发展但又尚待完善的新型模式。接下来,本文根据经济发展的水平和老龄化发展的速度对养老商业房地产不同时期的发展提出相应的建议。再有,本文将就养老商业房地产融资难回收周期长的问题,在介绍了一些普通的融资模式后提出了现在较为流行的“BOT”融资模式策略,阐述了“BOT”融资模式的运作过程,认为通过政府和开发企业相互合作的模式,可以更快更好的融到更多开发资金,并在合作开发环节当中节约许多有形和无形的成本。再有,根据现在国内市场的需求,本文提出了三种可行的养老商业房地产开发模式,分别是社区居家型、机构护理型和旅游养生型。针对这三种开发模式分别分析了其优势和存在的客户群体,之后再分别举例国内成功开发案例,如上海的亲和源,北京的太申祥和山庄等加以论证其可行性。在提出了养老商业房地产的开发策略之后,本文还将继续分析养老商业房地产三种盈利策略,这其中包含出租型盈利模式,出售型盈利模式和出租及出售相结合盈利模式。这三种盈利模式不论是对老年消费者还是开发企业而言都存在其优缺点,但只要研究市场根据市场做出相应的调整,这三种模式都不失为养老商业房地产得以盈利的保证。最后,本文从政策层面提出建议及策略：第一是针对我国未富先老,老年人难以承受消费较高的养老商业房地产的情况,提出政府应提高老年人养老保障金额度及扩宽其覆盖面的建议,以保障老年人有一定的资金可以改善其养老居住环境。同时还提出政府应尽快出台扶持养老商业房地产发展的优惠政策,例如土地政策,从而降低企业开发、运营成本,最终企业降低老年人入住养老商业房地产的价格。第二提出政府应尽快制定相应的市场法律法规,包括养老商业房地产的准入、运行、退出机制等,以促进养老产业的健康发展。第三针对养老商业房地产所需的配套护理,提出政府应加大养老护理人才的培养,完善相关教育、培训、考核、上岗、监督机制,使养老商业房地产名副其实,有人可用,能为老年人提供贴心的护理服务。最后针对我国老年人对养老商业房地产存在的疑虑,提出政府在扶持和完善养老产业发展的同时,也要倡导民众根据国情和家情,逐渐转变养儿防老的传统养老理念,接受新兴的养老理念,从观念上认识并接受养老商业房地产所提供的养老方式。
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【学位授予单位】：广西大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：F299.23;D669.6

【参考文献】