预售商品房一房二卖问题法律探析

发布时间：2019-05-25 04:44

【摘要】：随着我国房地产市场规模的不断扩大,房屋需求量日渐攀升,商品房预售制度便可谓应运而生。房地产开发商前期只需投入相对较少的资金便可利用房屋预售款项启动大型商品房开发项目；对于购房者来说,期房相较于现房而言,有比较大的价格优势,在高居不下的房屋价格基数下,同类型的期房和现房之间的价差对于一般购房者来说,诱惑不可谓不大,这也是购房者接受预售制度的主要原因。因此,自从预售制度在上个世纪50年代由香港率先提出并有效实践之后,广州、深圳等经济发达地区也迎头赶上这股浪潮,随后便迅速扩展到其他内陆城市。我国商品房预售制度也随着大量相关法律法规的制定和完善而日臻成熟。但是,由于我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律法规还不够完善,各地区间的规定也不统一,相关职能部门的作用还尚未发挥其应有的效能,导致现在仍有许多的商品房预售活动处于混乱状态,一些不良开发商为追求更多的经济利益,不顾诚实信用的市场活动原则,损害购房者的合法权益,以致于一房二卖现象屡见不鲜,成为我国房地产交易市场的一个突出问题,对社会信用造成严重影响,不利于和谐社会的构建,破坏了正常的市场交易秩序,阻碍了我国房地产业的健康有序发展。本文通过四个章节对预售商品房的一房二卖问题展开论述,结合实际案例来分析评述我国现阶段的法律规范对此问题的处理以及有何可完善之处：第一章主要讨论了我国商品房预售的市场现状和一房二卖在法律上的利益冲突表现及其产生原因。从我国引进商品房预售制度开始,一房二卖问题便随之而来,究其根本原因就是房地产开发商为赚取更大利润而罔顾商业信用,将同一套房屋在办理产权转移之前再度出卖,严重损害合同另一方当事人的合法利益,再加上我国法律对商品房预售监管不严,配套制度还不完善,对开发商违规一房二卖的行为打击力度不够,造成其违约成本过低却获利颇丰。第二章通过对实际案例的介绍来具体分析有关一房二卖可能涉及到的问题,主要包括对法院判决的分析；一房二卖中前后两个合同的效力问题以及如何认定后买受人属于“恶意第三人”,从而使得在先买受人可以依据相关法律规定得请求法院认定后买受人基于同一标的物同一订立目的的合同属于无效合同；争议房屋应如何确定最终的所有权归属。第三章首先简单介绍了不同立法例的国家或地区关于规制类似一房二卖问题的法律制度,主要是获益交出制度和代偿请求权制度；然后着重介绍我国现行法律对预售商品房一房二卖案件的处理,阐述了在一房二卖中遭受损失一方的权利救济途径,主要以违约损害赔偿和惩罚性赔偿责任为主；建议扩大《消费者权益保护法》保护的范围,将购房者的权益也纳入其中,引入侵害债权制度,多方位保护房屋买受人的合法权益,加大对开发商一房二卖行为的打击力度,维护房地产市场的正常活动秩序。第四章介绍了我国防范预售房屋一房二卖行为的现行法律制度,主要包括商品房预售合同登记备案制度和预告登记制度。预告登记制度的确立使得登记备案制度的存废一直存在争议。本章对两者之间的区别做了比较分析,得出他们之间应当是相辅相成的关系,应当共同规范房地产市场的交易秩序。但是目前来说,因为前者的先天不足和后者的原则性笼统的规定,一房二卖行为仍不能得到彻底的杜绝。所以在本章最后提出了完善预告登记制度的立法建议,希望我国能够尽早构建统一完善、体系协调的不动产登记制度,保护处于弱势一方的房屋买受人的合法权益。
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【学位授予单位】：复旦大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.6

【共引文献】