“一房二卖”行为的民法规制

发布时间：2017-03-20 00:05

  本文关键词：“一房二卖”行为的民法规制，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：近几年,各地楼市的升温使房屋买卖空前繁荣,甚至到了一房难求的地步。我国房地产市场不断发展,但是房地产市场规制欠缺,登记透明度不够,相关法律不完善,执行也不彻底。于是有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益,在与买受人就特定房屋进行交易后,又以同一房屋与第三人即后买受人订立了房屋买卖合同,将同一房屋卖给了两个买受人,即一房二卖。由此产生的房屋交易纠纷也不断增多,“一房二卖”甚至“多卖”的房地产投诉案件在消费者投诉的案件中的比例一直居高不下,并且通常情况下争议的标的额较大,一旦处理失当,将会激化社会矛盾,造成社会动荡。房屋买卖一直以来都是民生的大热点,因为自古以来,房子一直被认为是人在这个世界上生活的基础,甚至生存的基础,对普通民众来说,一般情况下,穷其一生大概也只能买得起一套房子,因此,完整地拥有房屋的权利而不受他人的侵害对他们而言显得尤为重要。若是付出了对价却得不到对房屋相对应的完整的权利,会影响到人们积极创造财富的信心。购买房屋的人付出了等额的代价却得不到相应的权利,交了买房钱却买不到完整的房屋。而我国实行的社会主义市场经济是在探索中发展的,由于市场自身的规律以及宏观调控的欠缺、法律规制的不完善,随着房地产市场的活跃,“一房二卖”等现象也会更多,现实生活中的交易也会越来越复杂,在此背景下,以“一房二卖”行为为例,试对其进行分析,探讨其背后所包含的法学理论,找出此弊端产生的原因,并提出解决的方法,以期维护我国房地产市场交易的安全。本文以物权理论与债权理论为基础,以现实房地产市场上的“一房二卖”现象为研究主体,主要采用定性分析的方法,通过理论与实际的联系,试探讨如何平衡当事人之间的利益以及对交易双方行为的规范。本文分为以下三个部分:第一部分,首先简要说明“一房二卖”行为的基本情况,从“一房二卖”的概念和特征出发,简要介绍其主体、客体和行为特点,揭示研究“一房二卖”行为的现实意义和法律意义。“一房二卖”是指房屋的开发商或者所有人将某一房屋出卖给某个买受人后,与此同时或者在此之后又将该房屋卖给另一个买受人的行为,是出卖人与两个买受人(包括法人和自然人)先后签订两个合同,以让渡出卖人对房屋的权利,但是出卖人只能将权利让渡给其中一个人。出卖方主观上存在故意,后买受人主观表现为明知或者不知。导致出卖人“一房二卖”的外在原因,主要是先买受人出于各种原因未及时进行登记,使出卖人有机可趁,后买受人也因此能够进行过户登记。其次,简要介绍了“一房二卖”在现实房屋买卖中的具体表现形式,如出卖人与后买受人恶意串通等。最后说明了“一房二卖”行为存在的原因,主要是物权的绝对性、排他性与债权的平等性、相对性的存在,房屋交易存在巨大的利益空间,国家通过法律等手段进行的宏观调控不完善,以及当事人之间的信息不对等等造成的。第二部分,“一房二卖”成因之一就是物权与债权的联系与矛盾,因此在此部分,首先对物权行为理论进行论述,主要论述其独立性原则、无因性原则和公示性原则。其次,分析以物权行为理论为基础的物权变动模式以及对“一房二卖”行为的影响。基于法律行为的物权变动,各国民法所采取的不同模式主要可以分为两大类,意思主义和形式主义的立法模式,形式主义又可细分为物权形式主义及债权形式主义。意思主义是指物权仅依当事人的意思表示就可发生绝对的移转效力,当事人双方就特定房屋的买卖达成合意而签订买卖合同,合同成立并生效后,房屋的所有权即由出卖人转移至买受人,出卖人已无权再对标的物进行处分,到此时为止,物权变动已经完成了整个过程,买卖合同的目的也已经实现,合同是否有效对房屋所有权的变动不产生影响;物权形式主义是指买卖标的物之所有权之移转,除登记或交付外,尚需当事人就此标的物的所有权之移转作成一个独立于买卖契约外之意思合致。出卖人与买受人进行房屋买卖,若要使该特定房屋的所有权从出卖人转移至买受人,必须以存在双方当事人以买卖房屋为目的的债之合意、以转移该特定房屋所有权为目的的物权合意以及根据物权合意将该房屋的所有权进行登记为前提,买卖合同成立生效后,买受人随即进行了房屋所有权的变更登记,那么整个交易行为才告完成;包括我国在内的许多国家所采纳的债权形式主义即是意思主义与登记或交付之结合,出卖人与买受人就特定房屋订立买卖合同,买卖合同成立并生效后,标的房屋的所有权并不立即由出卖人转移至买受人处,必须由买受人完成房屋所有权的变更登记,登记生效后,房屋所有权才转移至买受人处,同时,债权行为作为原因行为会影响到物权的变动。再次,阐述了占有对“一房二卖”行为的影响。最后,论述了我国采取债权形式主义的物权变动模式的理由及具体的法律规制,并将房屋分为预售商品房和普通的二手房两类,结合《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规,分别对它们的“二卖”进行分析。第三部分,首先分析了出卖人、先买受人、后买受人的法律地位和后买受人的不同主观状态:善意行为人不知道或者无法知道其行为或者其行为相对人缺乏法律根据的事实,而误认为自己的行为合法的一种主观心理状态;恶意是指,行为人对于其自身的民事行为缺乏法律依据或者行为相对人无合法权利的事实状态是明知或者应当知道的一种主观心理;恶意串通是指在买卖活动中,双方以损害他人利益为目的、弄虚作假的违法行为。其次,阐述了后买受人不同的主观状态对“一房二卖”行为的影响。再次,在后买受人不同的主观状态下,论述了对先、后买受人各自的权利保护,以及善意取得的适用。当后买受人善意时,先买受人或者善意后买受人尽快完成房屋所有权的变更登记,以期物权法上对不动产所有权的保护;其中一方当事人请求出卖人先将该特定房屋交付于自身并实际占有使用该房屋,以期获得占有的推定效力,从而寻求准物权的保护;未取得房屋所有权的一方当事人可以主张出卖人的违约责任。当后买受人非善意时,先买受人可以请求确认后一买卖合同无效等。最后,分析了我国预售商品房和二手房存在“一房二卖”现象的原因、法律规制的不足之处,通过不同的手段加强对权利人的保护,并着重分析了预售商品房预售合同的登记以及二手房买卖合同的预告登记的功能、不足与完善:赋予预售合同以预告登记的效力;加强二手房买卖合同的预告登记。“一房二卖”行为是伴随着经济快速发展、房价波动幅度大、卖房人追求更高利益的趋利心理而出现的。房屋属于不动产,是人们生活与生产的基础,房屋是主要的交易品之一。“一房二卖”同时涉及了债权法与物权法的范畴、物权的变动模式。在明确了我国债权形式主义的立法模式后,我们应当认识到在不动产物权变动方面的规制与实际管理方面的不足。因此要在兼顾社会公平和交易效率下,防止“一房二卖”行为的出现。本文粗浅地讨论了此问题,希望能对我国“一房二卖”现象的遏制有所助益。
【关键词】：一房二卖 物权变动 权利保护 预告登记
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923
【目录】：

• 摘要2-6
• Abstract6-10
• 导论10-13
• 第一章 一房二卖的概述13-19
• 第一节“一房二卖”的概念及特点13-14
• 一、“一房二卖”的概念13
• 二、“一房二卖”的特点13-14
• 第二节 研究意义14-16
• 一、现实意义15
• 二、法律意义15-16
• 第三节 引起的社会问题、具体表现形式及原因16-19
• 一、引起的相关问题16
• 二、“一房二卖”的具体表现形式16-17
• 三、“一房二卖”现象出现的原因17-19
• 第二章 对“一房二卖”行为的理论分析及法律规制19-38
• 第一节 物权行为理论19-21
• 一、物权行为理论概述19-21
• 第二节 不同的物权变动模式及对“一房二卖”行为的影响及分析21-32
• 一、概述21-22
• 二、在债权意思主义模式下22-24
• 三、在物权形式主义模式下24-27
• 四、在债权形式主义模式下27-29
• 五、占有及其对“一房二卖”行为的影响29-30
• 六、我国的物权变动模式及对“一房二卖”行为的影响30-32
• 第三节 在我国的法律环境下，对“一房二卖”行为的具体分析32-38
• 一、预售商品房的一房二卖32-35
• 二、二手房的“一房二卖”35-38
• 第三章“一房二卖”各方当事人的法律地位及法律救济38-49
• 第一节 善意、恶意与恶意串通38-40
• 一、善意38-39
• 二、恶意39-40
• 第二节 先买受人及善意的后买受人的法律地位及其权利保护40-42
• 第三节 后买受人非善意时，各方当事人的法律地位及救济42-44
• 第四节 一房二卖的法律规制及如何加强对买受人权利的保护44-49
• 一、预售商品房的买受人的权利保护44-47
• 二、二手房的买受人的权利保护47-49
• 结语49-50
• 参考文献50-51
• 在读期间发表的学术论文与研究成果51-52
• 后记52-53

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