我国房屋承租人优先购买权制度研究

发布时间：2017-03-20 04:12

  本文关键词：我国房屋承租人优先购买权制度研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着近几年房价的节节攀升,而廉租房、经济适用房等保障性住房尚未能有效平抑高房价之前,租房已成为部分人的唯一选择,成为保障其生活需要的基本物资资料,但也有部分人,他们租房并不是以居住为目的,而是为了生产经营的需要,由于他们长期在某个地点固定经营,已经建立起稳定的顾客消费群体,如果经营地点突然发生变更,势必对这部分人造成巨大的损失,因此取得租赁房屋所有权,已经成为这部分人的首要选择。然而在审判实践中,由于法律条文规定的过于简单,对承租人优先购买权的性质、法律效力等理论问题形成较大分歧,而这造成的直接后果就是,承租人的优先购买权规定往往流于形式,无法得到有效的保护,西方有法谚:“无救济,无权利”。如何有效保护承租人优先购买权,已成为司法实践中的一个突出问题。 本文以2009年最高法出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称2009年最高法解释)为背景,该司法解释的规定,颠覆了长期以来国内理论界对承租人优先购买权性质的普遍认识,但该解释关于承租人优先购买权的规定只有四条,且是一些原则性规定,缺乏可操作性。本文对承租人的优先购买权制度进行了深入的分析和研究,并借鉴了国外相关立法和这些年来的审判实际经验,对该解释出台后,其性质和效力问题进行了探讨,并能够提出自己的看法和建议。本文共分为六个部分:第一部分,介绍了优先权制度的中外法律渊源,并提出中国古代的优先权制度体现了与西方文化相异的特质,并回顾了新中国成立后,关于承租人优先购买权的立法情况;第二部分,对房屋承租人优先购买权制度概念、特征以及行使条件等相关理论进行了论述;第三部分,在对承租人优先购买权制度理论认识的基础上,在2009年最高法解释生效后,对其性质问题进行了论述;第四部分,大胆假设如果承租人在不同阶段分别提出优先购买权时,对其效力问题进行论述,并得出可能在出租人、承租人、第三人之间形成两个有效合同时,出现“一房二卖”现象;第五部分,对理论界热议的房屋承租人优先购买权制度存废之争进行讨论,并认为,现阶段并不具备废除承租人优先购买权的条件;第六部分,在对承租人优先购买权制度进行全面论述之后,对我国现行法律中关于承租人优先购买权制度尚需要进一步完善的地方提出立法建议,希望能够对我国承租人优先购买权制度的不断完善有所帮助。
【关键词】：承租人优先购买权 法律渊源 性质 效力 建议
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：D923
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-10
• 导言10
• 第一章 优先购买权制度的法律渊源10-14
• 一、优先购买权制度的法律渊源10-12
• （一） 优先购买权的法律渊源及其相关立法11
• （二） 英美法系国家的规定11-12
• （三） 我国台湾地区优先购买权的相关立法12
• 二、优先权在我国的法律渊源12-13
• 三、新中国成立后，我国关于房屋承租人优先购买权的立法演变13-14
• 第二章 房屋承租人优先购买权理论基础14-19
• 一、房屋承租人优先购买权概念14-15
• 二、承租人优先购买权特征15
• 三、承租人优先购买权的行使条件15-19
• （一） 合法有效的租赁合同，，这是行使承租人优先购买权的前提条件16
• （二） 须出卖人出卖租赁房屋与第三人时，承租人才能行使该项权利16-17
• （三） 承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件17-18
• （四） 承租人必须在一定期限内行使优先购买权18-19
• 第三章 房屋承租人优先购买权的法律性质19-24
• 一、物权与债权之辨析20
• （一） 物权说20
• （二） 债权说20
• 二、形成权、请求权之辨析20-21
• （一） 形成权20-21
• （二） 请求权21
• 三、2009 最高法司法解释对承租人优先购买权相关规定及本文对该司法解释的浅析21-24
• （一） 2009 最高法司法解释对承租人优先购买权相关规定21-23
• （二） 本文对这一解释浅析23-24
• 第四章 房屋承租人优先购买权的法律效力24-28
• 一、《意见》118 条废止前，承租人优先购买权法律效力观点简要介绍24
• 二、2009 最高法司法解释施行之后，关于承租人优先购买权的效力问题24-28
• （一） 出租人与第三人签订的房屋买卖合同是否一定有效25
• （二） 出租人刚有出卖意向，在尚未与第三人接触时，承租人提出行使优先购买权之情形25
• （三） 出租人与第三人已签订房屋买卖合同，但房屋尚未过户时，承租人提出优先购买权之情形25-26
• （四） 出租人已与第三人办理房产过户登记手续，承租人主张优先购买权之情形26-28
• 第五章 房屋承租人优先购买权的存废之争28-31
• 一、赞同废除房屋承租人优先购买权制度一方所持的观点28-29
• 二、赞同并肯定房屋承租人优先购买权制度一方所持观点29
• 三、我个人认为，现阶段并不具备废除承租人优先购买权的条件29-31
• 第六章 房屋承租人优先购买权制度进一步立法建议31-36
• 一、房屋出租人在未通知承租人享有优先购买权情形时，承租人行使优先购买权的期限问题31-33
• 二、对于承租人行使优先购买权的“同等条件”，应尽快出台相应司法解释予以明晰33-34
• 三、对承租人优先购买权权利应有所限制34-36
• 结语36-37
• 参考文献37-39
• 在读期间发表的学术论文与研究成果39-40
• 后记40-41

【引证文献】

中国期刊全文数据库 前1条

1 夏瑞雪;;承租人优先购买权的性质与法律救济[J];剑南文学(经典教苑);2012年10期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 邵长乐;承租人优先购买权制度研究[D];中国社会科学院研究生院;2012年

  本文关键词：我国房屋承租人优先购买权制度研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：257151