商品房预售中开发商的信息披露义务研究

发布时间：2020-04-06 08:45

【摘要】：自引入商品房预售制度以来,我国房地产市场得到快速发展。但在商品房预售中开发商自身处于信息优势地位,利用信息对购房者进行误导、欺诈、虚假宣传的现象屡见不鲜。近些年来,这类现象更水涨船高的出现,国家为调控这些现象出台了大量与房地产市场相关的的政策,但该类政策多是侧重行政处罚的事后救济。虽然国家早在“国六条”中就明确提出建立开发商信息披露制度,但目前全国范围内统一实行的开发商信息披露制度尚未明确,仅在各省市有对应的制度建立文件,但对于购房者权利受损后的配套救济制度尚不完善,并且目前仍缺少从法律制度层面对开发商信息披露义务规范。预售商品房自身具有一定的特殊性,使其有别于其他交易方式中的房屋,该销售模式最大特点在于是对未来商品的提前交易,这一交易过程中大量的信息掌握在开发商的手中,而正是其特殊性决定了作为销售主体的开发商应当承担相应的义务来保障买卖过程中购房者的利益。商品房预售中开发商利用信息的不对称,以虚假宣传、样板房与实际交付房屋不一致、遗漏信息披露事项等典型方式对购房者的合法权益进行侵害。以上现象存在的原因在于法律上未明确开发商应承担信息披露义务,导致开发商利用信息优势侵害购房者利益后所需要承担的后果相比所获利益过轻,因此应当从法律上对开发商信息披露义务作出明确,完善开发商信息披露制度,并强化开发商违反信息披露义务的惩罚和对购房者的权利救济。若要明确一项义务,应当找到其存在的理论依据,从预售商品房自身的特殊属性和现行法律依据分析找到了开发商承担信息披露义务的必要性,而法经济学和法理学从交易市场自身的规律、契约精神要求的自由、平等以及民法中重要的诚实信用原则等方面提供了依据,使开发商承担信息披露义务具有了正当性和合理性。通过以上论述后,对开发商信息披露的时间、范围、要素、程度等方面进行界定,在能够制约开发商、保护购房者的同时也保证了信息披露义务的可行性,公平性。在责任承担方面,开发商违反该义务应当根据其违反信息披露义务时的行为客观性质的不同,将其区分为遗漏信息和提供虚假信息两类行为,因行为性质的不同而分别承担误导与欺诈的法律后果。最终在以上理论基础上,结合国内各地试行的信息披露制度要求和企业信息查询系统、证券交易所信息公示系统,建立开发商诚信查询系统与商品房预售说明书制度。最终文章通过线上的查询系统和线下的书面说明相结合的方式将信息披露制度落到实处,既提供了商品房预售整个过程的信息来源,还提供了购房者权益受损后的证据来源,以此为购房者的权利保驾护航。
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：D922.29

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本文编号：2616283