近年来我国房价上涨原因分析

发布时间：2020-04-07 04:54

【摘要】： 房价上涨是近年来社会广泛关注的一个热点问题,房价上涨的持续性以及房价过快上涨的危害是大家关注的重点。本文正是基于这样的背景,选取房地产业与经济的切合点,即房地产价格作为研究对象,以房价供求形成机制为出发点,研究分析房价变动的影响因素,现阶段我国房价上涨的特点及其治理对策。首先,分析房地产市场的需求、供给曲线,需求曲线一般表现为一条右下方倾斜的曲线,供给曲线经推理表现为一条右上方倾斜的曲线。市场上的房产均衡价格是由房屋供给曲线和房屋需求曲线的交点决定的。房屋供给方为开发商,房屋需求方包括房屋消费者和房屋投资者。投资者对房屋的购买具有不同于消费者的显著特点,价格越高,上涨越快,投资者购买意愿越强。一旦房价涨幅趋缓,投资者就会离开房产市场,另寻投资机会。房产市场上出现大量的投资者,是近年来我国房产市场上的新现象。为了研究包含投资者在内的房屋需求曲线及其对房屋均衡价格的影响,本文分析了房产市场的四种均衡类型及相应的房价走势:(1)消费者主导的短期均衡;(2)消费者主导的长期均衡;(3)投资者主导的短期均衡;(4)投资者主导的长期均衡。笔者运用我国1998至2009年间房价与租金同比增幅走势图进行了验证。其次,分别从需求和供给两个方面选取影响其上涨的因素进行分析。其中既包括长期因素,也包括由于现阶段我国体制变革而出现的特殊影响因素。影响需求的主要有人均收入水平提高等因素;影响供给的因素主要从房价的构成部分进行分析,有土地取得成本、开发管理成本等部分。以上两大方面因素的变动引起曲线发生左右平移,从而表现为房地产价格的上下波动。最后,在分析我国现阶段房价上涨的特点的基础上提出了治理现阶段房价上涨的措施:(1)增加住房有效供给;(2)抑制住房不合理需求;(3)加强市场的监督管理;(4)推出房地产价格指数期货品种。本文的研究成果对于正确看待当前的房地产市场状况具有一定的理论和实际意义,通过对房价形成机制和影响因素的分析,我们既要看到房价上涨的必然性,也要看到投资者介入以后导致的房价巨幅波动的可能性,从而端正对待房价上涨的态度,明确控制房价过快上涨的可操作性办法。
【图文】：

房价,租金

图 3-18 1998—2009 年中国房价与租金同比增幅走势从中可以看出，近 10 年来，除了 1998 至 2001 年间我国房价同比增幅围绕租金增幅上下波动外，大部分时间房价同比增幅远高于租金。1999 年至 2001 年间租金增幅快速回升主要得益于公房租金改革。而 2001 年后，房价的高幅增长主要源于房市场的逐步增长与繁荣。尤其是 2004 年至 2008 年间，租金涨幅维持在 2%上下价涨幅却高达 6-10%，这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理007 年我国楼市疯狂后，房地产市场终有所降温，房价同比增幅在 2008 年 4 季度进值，可以说是一种合理回归。图中租金增幅走势可以代表房屋消费者(不包括投资者)需求曲线决定的均衡价格势，房价增幅走势代表含投资者在内的行业需求曲线决定的均衡价格的走势。可以，我国 1998—2009 年实际的房屋价格走势状况和以上理论分析的结果是非常一致

构成图,基本成本,构成图,税费

注释：1 地价 10%—30% 2 税费 26%以上 3 建筑安装成本 20%左右4 贷款利息 6%—8%； 5 经营成本 5%—8%图 4-1 房地产企业基本成本构成图以上四个因素的变动会引起住宅供给曲线的左右移动。如图 4-2 我们可知，，房地产企业成本的 5 个基本构成的组成情况中，地价、税费、建筑安装成本的构成因素，其中地价和税费的影响最大。2.1 土地取得成本土地出让金是指国家以国有土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年土地使用者时，由土地使用者向国家支付的“对价”。土地出让金是国有土地经济上的实现形式。从法律意义上说，国家以所有者身份取得的具有地租折现地出让金和国家利用强制手段征收的税收是两个截然不同的概念，，但是在没有的房地产财产税以前，土地出让金中可能确实隐含着一部分具有税收性质的款
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3

【参考文献】