住宅房地产市场投机度研究

发布时间：2020-04-08 09:04

【摘要】：自1998年房改以来,我国房地产业得到了快速的发展,商品房新开工面积、竣工面积以及销售面积不断增加,商品房品质不断提高,尤其是住宅房地产业作为房地产业的重要组成部分,同样也得到了迅猛的发展,住宅房地产业已成为解决居民住房需求的重大民生工程。然而,一线城市和部分二线城市房价的快速上涨已造成住房市场逐步脱离居民家庭购买力的支撑,房价中积累的泡沫越来越大,不少专家和学者认为这与投资投机性需求有较大的关系,在此背景下,本文利用以市场价格/购买力价格指标为核心的住宅房地产市场投机度评价指标体系,结合北京、上海等一线城市住宅房地产市场的发展情况,对一线城市住房市场的投机度进行了系统的分析与研究。 本文认为,投机度是住房市场平稳健康发展的重要指标,投机度的准确衡量在住房市场调控、住宅置业投资方面有着广泛的用途。它不仅能够为中央政府实施准确、恰当的住房市场调控政策提供重要的参考,而且能够使广大的中小住宅置业投资者认清住房市场的泡沫程度,进而做出准确的投资决策。文章通过实证研究认为,2009年以后,一线城市住房市场的投机泡沫正在迅速累积,已经达到比较严重的地步,同时认为城镇居民人均可支配收入合理解释了住宅的购买力价格,M1货币供应额、银行贷款和住房市场调控是住房市场过度投机的关键因素,进一步认为M1货币流向的不加限制、银行贷款对房地产业的过度支持以及住房市场调控所造成的“逢调必涨”预期,是造成住宅房地产市场过度投机的直接原因；文章通过定性分析认为,房地产税制设计不合理、住房保障发展缓慢、住房市场结构不合理和政府问责机制缺失是住房市场过度投机的深层次原因；最后,文章在过度投机原因剖析的基础上,认为政府在进行短期政策调控的基础上,应注意长效制度的构建,主要包括完善房地产税制、健全住房保障配套制度、调整住房市场结构以及改进政府绩效考核机制。 本文共分为三个版块。第一版块为引言,该版块包括两部分,即第一部分(第一章)为引言,该部分提出了住宅房地产市场投机度研究的背景和现实意义,简单介绍了实证研究的理论框架、对象和样本数据区间；第二部分(第二章)为文献综述,该部分从定性和定量分析两个角度对房地产投机的国内外研究现状进行简要分析,对国内外研究理论和相关内容进行了适当的介绍和评述。 第二版块为正文,该版块包括四部分内容,即第一部分(第三章)住宅房地产投机的理论分析：文章阐述了住宅房地产投机行为的表现形式,重点介绍市场价格/购买力价格指标的理论基础,并基于居民家庭的真实住房需求提出以该指标为核心的住宅房地产市场投机度指标评价体系,该体系通过对不同指标的分析,能够全面反映居民家庭的购买力价格与市场房价的差距；第二部分(第四章)住宅房地产市场投机度衡量：文章中利用投机度评价指标体系对北京、上海两地住房市场的投机度进行衡量,得出一线城市住房市场已经基本脱离了居民家庭真实居住需求和购买力的支撑,尤其是2009年住房价格快速上涨以来,市场已处于过度投机的状态,并得出住房市场过度投机的直接原因；第三部分(第五章)住宅房地产市场过度投机的原因剖析：文章从房地产税制、住房保障、市场结构以及地方政府等角度剖析住宅过度投机的深层次原因；第四部分(第六章)抑制投机促进市场平稳健康发展的对策建议：即通过适时对部分住宅进行房产税试点以及增值税改革和个人所得税调整来完善房地产税制；通过合理安排保障房土地供应、明确财政资金的主体地位、多途径获得低息贷款以及抓紧住房公积金支持保障房建设试点来满足发展保障房所需的土地和资金；通过构建多元化的住宅开发模式、大力培育租赁市场和合理引导住宅消费来优化住房市场结构；通过把住宅用地供应计划完成比例、累积购置与开发土地面积差额和房价收入比等指标纳入政府绩效考核机制,促进市场理性回调。 第三版块(第七章)为结论。文章首先简单总结了一线城市住宅房地产市场的投机程度和各相关因素对住房价格的影响,并提出投机度研究对住房市场调控的借鉴意义,进一步归纳构建房地产调控长效机制的要点,最后,作者也指出了文章的创新与不足之处。
【图文】：

产业的大头，房地产业的问题基本上代表了住宅房地产业的问题。另外，2001年到2009年大多数年份的住宅房地产投资额增幅明显高于全社会固定资产投资额增幅，这也说明住宅房地产市场存在过热问题。具体见图1一1。3335%露苏汤葬而不哥几一人.}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}3330%卜溉才苏钾芬莽荞二返哀之一)/万互奋牙产… 。。2225%阵寸介甲，布二二二下、声，年一一一一\一一一刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁2220%r-es一二z一份--一一一~一一一一灭一 {一一，，溅}、尸产一—一一—一—一—万一-二二立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立‘‘0%f二二不二二二二石二子一一一一一习 \\\\555，卜~丫下一——{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{洲洲洲了 %%%%\_222222222001120022200332004420055200620072008820099999999999999999999999999999999999999999甲甲甲尸厂婚 婚婚二二 二‘.‘一一.少竺 JJJJJ~~~~~一一一一一一一一一一一一—~’一 一一， 111111111111111111111~~~刁卜~全社会固定资产投资额增幅-今-住宅房地产开发?

合理价格或者购买力价格的程度以及检验市场价格能否得到经济基本面和居民家庭真实居住需求的支撑，同时，也对市场是否过热、市场投资投机性需求是否占比过大以及投机泡沫的累积程度进行合理的判断，具体见图3一1。力价格者购价格或理买合里户{”力，峭酬可负。沐P)丽长{单位租金(，可可支配收人(瓦〕、流动人 人 人人人人DDD、一年期货款利军(It)等 等等等等居 居一 一一一一民 民家 家家家家家 家庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭 庭庭 庭的的的的的的的的的的的的的的 的的 的可可支配收入(爪)、消费性」」」」」’量量支 支出、抵押贷款案件等 等 等居 居住 住住住住住 住需需需需需需需需需需需需需需 需需 需求求求求求求求求求求求求求求 求求 求可可支配收人(又〕、流动人 人人人人 人口 口等 等一一一 一图3一1市场价格/购买力价格(。)、住房负担能力指数(HAI)和租售比(RPR)解释住宅合理价格或者购买力价格的路径图
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3

【参考文献】

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本文编号：2619158