上海市房地产泡沫的实证研究

发布时间：2020-04-25 04:12

【摘要】：于2007年8月开始席卷美国金融市场的经济危机,不仅使该国金融体系摇摇欲坠,还让世界经济面临着巨大压力,至今仍是国际关注点。这一切都源自美国“零首付”的买房政策所引发的次贷危机。此后,我国房地产市场也表现出成交量猛跌和价格徘徊等与美国次贷危机类似的特征——这会是“中国版次贷危机”的预兆吗?中国房地产市场是否已经出现了泡沫?如何检验以及测度房地产泡沫?这让人们更加关注中国房地产市场。房地产业作为国民经济的支柱性产业,不仅是国家资金积累的重要来源,对其他相关产业也有很大的带动作用,但同时也是最容易产生泡沫的行业之一房地产泡沫一旦破裂,对于房地产业乃至整个国民经济的发展都有极大的破坏性：它不仅会造成经济结构和社会结构的失衡、引起生产和消费危机,还有可能演变成危害整个世界经济的全球性金融危机。因此,本文拟通过对具有代表性的上海市房地产泡沫进行实证研究,希望可以对房地产泡沫的理论研究有所贡献,并为政府制定合适的宏观经济政策提供参考依据。论文主要采用的是定性与定量研究相结合的方法,在具体运用时还结合了理论综述法和比较归纳法,而后者的应用主要是在对国内外文献的梳理上。在检验上海房地产市场是否存在泡沫时,使用的方法和模型主要包括单位根检验、协整检验以及状态空间变参数模型；本文使用综合指数法对房地产泡沫进行测度,其中运用了因子分析的方法对指标进行综合。本文共分为五章：第一章是绪言,主要论述选题背景、研究意义以及研究方法和框架；第二章主要是对泡沫和房地产泡沫的定义进行阐述；第三章是对房地产泡沫的存在性检验和测度方法进行综述；第四章是对上海房地产市场进行泡沫存在性检验,首先利用状态空间变参数模型对上海市房地产的基础价值进行估计,并通过上海市房地产市场价格与基础价值的偏移来判断是否存在泡沫；第五章是用综合指数法对上海市房地产泡沫进行测度；第六章是全文总结和研究展望。本文使用状态空间变参数模型来对上海房地产基础价值进行估计,这是本文的创新之处。状态空间模型的优点是能够将不可观测的变量当作状态变量并入可观测模型,并与其一起得到估计结果,而且该模型是利用强有力的迭代算法即卡尔曼滤波来估计的。只有对基础价值有了较为准确的估计,再对上海市房地产泡沫进行存在性检验,才能使结果更为精确。在对房地产泡沫进行测度时,本文使用的是综合指数法,它是通过对一系列的指标进行研究,并通过一定的方法将其综合,从而测度上海房地产市场泡沫。而以往利用综合指数法在对指标进行综合测度的文献中,大多使用特尔菲法或者是专家法赋予指标权重,而这两种方法都具有很强的主观性,因此本文试图用较为客观的方法即因子分析的方法来确定各指标的权重。如果房地产的市场价格与基础价值的偏移属于非平稳性偏移,本文就认为房地产市场存在泡沫。利用该判断方法对上海房地产市场进行了实证研究,结果表明上海房地产市场确实存在泡沫；用综合指数法对房地产泡沫进行测度,结果表明上海房地产市场在2004年和2009年存在一定程度的泡沫,而这与上海房地产市场的现实情况比较一致。因此,本文认为对上海市房地产泡沫进行的实证研究是有着现实根据的。本文也存在着不足,虽然对房地产泡沫进行了存在性检验和测度,但是并没有对房地产泡沫的临界值进行准确的界定,即本文只对房地产泡沫发展的趋势和走向进行了论证研究,但缺乏严格意义上的程度判断。而且本文并未对上海市房地产泡沫产生的原因进行分析,所以无法对上海房地产市场有一个完整清晰的认识,这都是需要我们以及以后的研究者进一步努力的地方。
【图文】：

基础价值,商品房市场,上海市

一市场价格~一基础价值图4一1上海市商品房市场价格与基础价值从图4一1可以看出，一是房地产的市场价格具有很强的季节性，这是因为到了每年年底开发商为了达到本年销售业绩，而大量清理库存;二是房地产实际价格的波动比较大。三是随着人民生活水平的提高，人们对房屋的质量和小区配套施设的要求也在逐渐提高，又因为商品房的各种成本也在不断地上涨，例如劳动力的成本和土地成本以及资金使用成本都在不断地上涨，随之而来的房地产的基础价值也是在不断地上涨的，这种情形也与上海市城镇居民人均可支配收入的上涨情况是比较吻合的。

增长率,上海市,房地产业,中国经济

房地产市场就会出现供大于求的情况，因此当存在过度投机行为、房地产市场过热时，房地产投资增长率必定大幅上涨，所以该指标一般被认为在衡量房地产泡沫问题上有效性较高的一个指标。从图5一1可以看出该指标在1998年至1999年是负增长，这主要是受到当时中国经济现实情况的影响，此时的中国经济刚刚实现软着陆。为保持国民经济持续增长，政府出台了一系列促进房地产发展的政策和措施，并且还将房地产业当作整个国民经济新的增长点，目的是通过增加投资拉动经济的发展。但此时的中国居民还将收入的大部分作为储蓄，不愿投资，政府为了刺激和拉动消费，也试图将房地产业变成居民新的消费热点。所以上海的房地产市场有了很大的发展，，供求矛盾也有所扩大。2000年以来，房地产开发投资额增长率就开始逐年递增，并于2004年达到了30%以上
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3

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