地方财政压力、土地财政与“房价棘轮效应”及其调控策略研究

发布时间：2020-05-12 16:42

【摘要】：分税制改革后,地方政府财政压力逐渐增大,亟需寻找财政增收新途径。土地财政与房地产相关税逐渐成为地方政府持续稳定的财政收入来源和县(市)级地方政府的主体税种,维持土地财政规模与房地产市场繁荣便成为缓解地方财政压力的主要方法。经济数据显示,自住房货币化以来全国房价整体呈快速上升趋势,房价增长率要远超居民可支配收入增长率。面对房价呈现出的非理性上涨趋势,中央和地方政府出台诸多房地产市场调控政策,但无论是以利率、投资为切入点,分流社会资本避免过分集中房地产行业,还是立足于宏观经济背景下“因城而异”的进行调控,都未能达到有效调控的目的。房价在短暂收敛后又迅速回升,且有愈调愈高之势,出现房价只涨不跌或者大涨小跌的房价棘轮现象。针对中国城镇房价持续上涨原因的解释,国内学者们主要围绕土地财政、收入水平、房价预期等因素进行探讨,并且做出了诸多有价值的尝试。然而,从住房货币化以来的地方财政压力与房价的数据中不难发现,地方财政压力与房价在整体上均处于上升趋势,其中,地方财政压力在整体上升趋势中有局部下降,而对应的房价则持续上涨。那么一直以来被忽略的地方财政压力是否会对房价产生影响?土地财政在地方财政压力与房价棘轮效应之间产生怎样的作用?为制定有效的房价调控政策是否要考虑地方财政压力、土地财政对房价作用机理的地区差异性?本文将地方政府财政压力、土地财政与房价水平置于同一分析框架,利用公共选择理论与Turnbull模型分析地方政府行为影响房价的目的及路径。并以1999——2014年中国省际面板数据为样本,在考虑内生性的基础上,系统考察了引致中国城镇房价棘轮效应背后的地方政府财政压力和土地财政的影响机理。并且,为排除已有文献对“官员晋升考核机制”可能导致土地财政的不确定性,本文利用因果关系检验做了进一步识别。研究结果表明:地方政府为缓解财政压力,有动机增加土地财政收入,提高房价以获得高额房地产相关税收;地方政府提高土地出让价格,等同于提高房地产成本,间接提高房价,即地方政府财政压力不仅直接提升房价,还通过土地财政固化了房价棘轮效应。在得到以上结论的基础上,考虑到我国幅员辽阔,地区差异性显著,为根据地区特性因地制宜地制定房价调控政策,本文以分样本回归检验了地方财政压力、土地财政对房价的作用在我国东、中、西部地区所显示出的差异性。研究结果表明:东部地区地方政府承受的财政压力相对轻微,但地方财政压力对房价的直接作用与通过土地财政对房价的间接作用却较为显著。西部地区地方政府承受的财政压力相对沉重,但其对房价的直接作用与通过土地财政对房价的间接作用却较为微弱。中部地区所承担的地方财政压力大小及地方财政压力对房价的直接影响程度介于东部、西部两地区之间,地方财政压力通过土地财政对房价的间接影响则与东部地区不相上下。鉴于上述的研究结果,提出以下几点政策建议:第一,改革财税体制,开辟财政增收新途径。深化财税体制改革,完善分税制,实现地方政府的财政收支平衡,减轻地方财政压力。另外,在东部地区利用产业结构优势摆脱房地产绑架地区经济的现状,中西部地区应在争取中央转移支付的同时另辟新径增加财政收入。第二,严控土地征用与供应权力,改革农地产权与征地补偿制度。规范地方政府在土地征用和土地供应中的双重垄断权力,以逐步消除地方政府对土地财政的依赖,同时允许集体所有的土地进入土地交易市场,逐渐下放土地流转中的权力,减少土地交易中的寻租空间,根据各地区的房价给予相对应水平的征地补偿费。第三,推进房产税改革进程,发展住房租赁市场。提高二套及以上住房的房产税税率,完善“租购同权”政策,逐渐由东部城市向其他城市推广,缓解购房需求,进而打击投机性购房现象,抑制房地产泡沫。
【图文】：

趋势图,热力图,房价

图 1 地方财政压力与房价趋势图资料来源：Wind 数据库。（二）房价的地区差异性特征明显房地产市场本身是一个错综复杂的系统，加之我国地缘辽阔，各地区经济发展现状、社会人文环境与自然资源禀赋具有空间上的不平衡性，这些影响房地产市场的因素所表现出的高度差异性将会导致各区域的房价水平不同。北京、上海、广州等一线城市的房价水平令人“谈房色变”，而在这些城市房地产市场繁荣的同时，一些中西部地区小城市房地产市场却十分萧条。图 2 为我国各省份的房价水平所生成的全国热力图，颜色的由浅至深表示房价水平由低至高，其中西藏与台湾数据缺失。由图可见，我国房价水平的差异性表现在地区分布上具有一定的规律可循，东部沿海地区房价整体高于中西部内陆地区房价。在房价增长因素中，，地域因素不容忽视，地域所带来的不平衡性必然会表现在房价空间差异上。00.201999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014房价地方财政压力

技术路线图,房价,财政,土地

拟运用 1999——2014 年中国省际面板数据对地方财政压力、土地财政与房价的关系进行实证检验。首先通过回归分析检验地方财政压力与土地财政否提升房价，以及二者的交互项是否对房价有影响。具体采用固定效应、差分 GMM和系统 GMM 模型估计，以替代变量的方法进行稳健性检验。然后，通过格兰杰因果检验的方式确定地方财政压力与土地财政之间的因果关系，以排除已有文献对“官员晋升机制”可能导致土地财政的不确定性。最后，在明确地方财政压力、土地财政与房价之间的关系后，具体探究我国东部、中部与西部地区的地方财政压力、土地财政对房价的影响。按照对省份的区域划分，将全国分东、中和西部进行系统GMM 分样本回归，探求地方财政压力、土地财政对房价影响的区域间的差异性。第三步，根据理论分析与实证检验结果总结本文所探求的地方财政压力、土地财政与房价之间的关系，以及所表现出的地域差异；基于三者之间的关系及地区特性提出房价调控政策建议。二、技术路线图本论文的具体技术路线图（图 3）如下：
【学位授予单位】：浙江财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23;F812.2;F301.1

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