收益性房地产批量评估的应用研究

发布时间：2020-07-14 08:42

【摘要】：随着我国房地产市场的快速发展，我国房地产税收制度存在的税种复杂、计税依据不合理等的问题逐渐凸显出来，因此为适应我国房地产市场发展的需求，房地产税制改革已成为必然趋势。而一旦开征物业税，就需要对大量房产进行评估，且我国近几年房地产市场异常火爆，物业税税基评估的工作量大幅增加，因此单宗评估已不能适应税基评估的要求，需要引入新的评估技术——批量评估技术。与单宗评估技术相比，批量评估技术不仅成本低、效率高，同时可以保证评估结果的公平化和透明化，可以降低税收的社会成本。本文在阅读大量文献的基础上，将我国的房产类型进行分类，主要针对收益性房地产的批量评估问题进行探讨，并提出有关建议。本文首先介绍了本文的研究背景和研究意义，并对国内外的有关文献进行总结分析。其次阐述了批量评估的理论基础，并在总结和分析其他国家或地区批量评估实施经验的基础上，指出我国批量评估实施的可行性。再次通过分析国外批量评估实施的步骤，结合我国的实际情况，对模型的设定和校准进行了重点分析。另外通过资本资产定价模型运用风险补偿法确定房地产的还原利率，克服传统方法存在的弊端。最后选取济南万达广场的商铺为估价对象，确定其价值的影响因素，通过批量评估模型计算出该区域房地产的评估价值，并对评估结果进行校对，确定评估结果的准确性。税基批量评估在我国具有一定的可行性，但由于我国在该方面起步较晚，因此应尽快立法，完善税基评估的基础数据库系统，同时应有计划地储备批量评估的人才。对此我国应积极的向立陶宛、南非等发展中国家学习，努力寻求国外合作，挑选具备条件的城市进行批量评估的试点，总结出适合自身国情的批量评估技术，为其在全国范围内的推广提供理论和实践指导。
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F299.23
【图文】：

地图,办公室,税基,评估工作

图 3.1 橙郡税基评估办公室组织架构图[31]Figure 3.1 the organization chart of Orange County tax based assessment office3.1.2 评估技术由于橙郡的税基评估工作采用了先进的地理信息系统（GIS）和计算机辅助批量系统（CAMA）技术，并且两系统可以享用共同的数据库资源，使评估过程更加透明和公开，因此其评估工作颇受好评,同时也被众多学者所推崇。在橙郡实际的评估过程中，地理信息系统可以将收集到的城市交通状况、房地产地图、城市建设情况等数据输入到共享的数据库中，不仅大大提高了税基评估结果的准确性，同时有效的提高了税基评估部门的工作效率。3.1.3 完善的财产登记和估价制度完善的财产登记和估计制度是橙郡的物业税税基评估体系得以良好运行的基础。橙郡已经建立了一整套系统的财产估价标准和估价体系，以及丰富和完善的房地产估价资料数据库，这就为橙郡低成本、高效率的税基评估奠定了基础。鉴

架构图,总系统,架构,资料

3发得①没果者时登.5 其他国目前不仅发展中国家也得我国借鉴。①完善的产权完善的房没有完善的产果的准确性。基础数据者不适应市场时可能会产生登记制度，为Fi国家或地区仅发达国家也建立了适。权管理制度房地产产权产权登记制。据资料是能场需求，就生很高的投为税基评估图 3.3igure3.3 the c区批量评家已经形成适合本国的度和数据管理权登记制度制度，就不能够顺利开就不能准确投诉率，增估体系的准3 物业资料总chart of the Pr评估的启示成熟的批量批量评估系理系统是相关机构能建立完整展批量评估评估物业的加税收的社确实施提供总系统架构图roperty Maste示量评估理论系统，这些构获取准确整的数据库估的关键所的价值，就社会成本。供了可靠地图er System论和技术，像些国家诸多成确、完整的数库系统，也就所在，基础数就会违背批量美国建立了地数据来源[1像立陶宛、成功的经验数据资料的就不能确保数据资料不量评估的初了比较完善18]；立陶宛南非等验非常值的前提，保评估结不准确或初衷，同善的财产宛为实施

输出结果,模型,还原利率,波动率

H0:β1=0，表明上证综指波动率与上证地产指数波动率之间存在显著性关检验的相伴概率为 0.000000，说明二者之间呈高度线性关系。因此可以2000 年到 2012 年一季度期间我国房地产行业的平均风险系数为 1.105带入改进后的还原利率计算公式 4.3，即可得出还原利率为 7.70%。

【参考文献】