基于实物期权的房地产最优开发策略分析

发布时间：2017-03-30 12:11

  本文关键词：基于实物期权的房地产最优开发策略分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：实物期权投资理论与传统理论相比,前者很好地考虑了投资不可逆性,投资决策不确定性、管理灵活性,以及投资的阶段性,房地产投资具备上述特征,因而适用该理论,这一方法能够计算出房地产项目因其具备的不确定性所带来的隐形价值,因此可以将其作为对传统方法的优化补充,从而提高决策的准确性,减少决策的失误,增加企业利润。本文在理论分析的基础上,借用申杨土地估价公司一动迁安置房估价案例数据,在运用传统的投资决策方法进行项目价值计算的基础上,同时采用实物期权方法进行项目价值的计算,并求取最佳的投资时机、最佳投资时机到达的概率和最大收益,并对各项影响参数进行敏感性分析。结合上述的研究结果,得出一些结论：房地产开发项目如果仅仅采用传统的净现值法估算项目价值,则有可能忽视了因管理柔性和不确定性带来的隐性价值。通过本文的计算可知,等待的时间越长,待开发土地的价值越高,实现最佳投资临界点的概率越高,因此开发商都会有动力选择进一步“等待”,以获取更多的市场信息或者进行更好的战略规划以实现最佳投资价值。通过计算无风险利率对项目价值的影响程度可知,无风险利率的提高对推迟项目开发的作用很小,政府意图通过增加贷款利率或无风险利率来抑制房地产开发投资的作用可能是非常弱的。进一步放松条件,结论表明,收取土地闲置费会使得开发商加速房地产项目的开发,但可能无法实现项目最高价值,而期权到期日设定为10年的情况下,开发商也不会选择无限期“等待”,而是会在最佳时点选择开发项目。
【关键词】：净现值法 实物期权法 房地产开发投资 全周期波动率 Black-Scholes模型
【学位授予单位】：华东师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.4;F224
【目录】：

• 内容摘要6-7
• ABSTRACT7-10
• 1 引言10-20
• 1.1 选题背景和研究意义10-13
• 1.1.1 选题背景10-11
• 1.1.2 研究意义11-13
• 1.2 实物期权相关概念13-16
• 1.2.1 实物期权13-15
• 1.2.2 房地产开发投资实物期权15-16
• 1.3 研究方法和技术路线16-18
• 1.4 研究内容18
• 1.5 论文创新及不足之处18-20
• 2 文献综述20-27
• 2.1 国外理论研究综述20-22
• 2.2 国内理论研究综述22-26
• 2.3 总结与评述26-27
• 3 传统投资决策模型的局限性与解决思路27-38
• 3.1 传统投资决策方法27-29
• 3.2 解决思路：房地产开发投资实物期权定价29-30
• 3.3 从金融期权到实物期权30-36
• 3.3.1 二叉树期权定价模型31-34
• 3.3.2 Black-Scholes期权定价模型34-36
• 3.4 实物期权与传统投资决策方法比较分析36-38
• 4 房地产开发决策理论模型构建与分析38-43
• 4.1 房地产开发投资及决策特点38-39
• 4.2 房地产投资决策的实物期权特征39
• 4.3 房地产投资决策主要涉及的实物期权类型39-40
• 4.4 实物期权下房地产投资决策模型40-43
• 4.4.1 模型构建及推导40-41
• 4.4.2 基本参数的确定41-43
• 5 房地产最优开发策略实证模拟分析43-70
• 5.1 房地产开发案例介绍43-45
• 5.2 传统的房地产投资决策方法45-49
• 5.3 实物期权法计算的估值49-52
• 5.3.1 波动率测度49-50
• 5.3.2 B-S模型计算的实物期权价值50-51
• 5.3.3 包含实物期权价值的项目价值51-52
• 5.4 房地产开发最佳时机分析52-55
• 5.4.1 最佳等待时间52-54
• 5.4.2 到达的概率54-55
• 5.5 各项参数敏感性分析55-61
• 5.6 模型的扩展研究61-70
• 5.6.1 土地闲置费收取61-67
• 5.6.2 期权到期日延长67-70
• 6 结论与分析70-73
• 参考文献73-76
• 致谢76

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